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标题:需求旺盛 泰州楼市实质性回暖?

1楼
邮耗子 发表于:2009/5/27 13:46:00

有数据显示,2008年10月至12月,一周成交套数在10套以上的项目寥寥无几;而2009年2月,连续3周每周成交量在15套以上的项目就达到了7家,与去年同期相比,成交套数上涨了约30%,成交面积上涨了25%左右。统计数据还表明,去年下半年至年底,市区楼盘平均每天销售不到20套,春节后,每天成交量在40套以上。

究其原因,我们不难发现,去年10月财政部和央行出台购房税费减免、降低房贷门槛等政策后,我市又出台了促进房地产业发展的政策,央行又宣布大幅降息,公积金等房贷利率降到了10余年来的最低点,消费者的购房负担大幅减轻。政策暖风频吹,在一定程度上树立了购房者的信心,激活了部分改善居住环境的二次置业群体的购房欲望,也激活了长期积压的刚性需求。

那么,刚性需求真的得到释放了吗?

这个问题在房博会上得到解答,记者在房博会现场看到,很多楼盘沙盘前挤满了看房人,不少人围着售楼小姐详细咨询“周边配套好不好”、“贷款怎么办”,显现出较强的购房意愿。

连续四天都在房博会现场的阳光新城销售经理赵云说,不管楼市如何低迷,住房刚性需求始终是存在的。年初全国市场都开始出现回暖,特别是中小城市(本身房价就适中),购房者经过前期五六个月的观望,对房价下行的心理预期并没有实现,在一系列利好政策的推动下,再加上开发商调整营销策略的呼应下,终于等不及开始下单。从房博会这几天的成交就可以看出房产市场刚性需求的闸门终于打开,结婚、改善居住环境、子女上学等成为人们置业的主要原因,再加上今年政府的拆迁安置力度加大,下半年,应该会继续延续这种良好的态势。

本届房博会上,房价总体基本保持稳定。尤其是市中心的一些楼盘,价格依然坚挺。而一些新楼盘定位更趋理性,定价适中,让有置业升级计划的购房者跃跃欲试。正如一位购房者所说,房博会上选房余地大,优惠政策多,他就是专门等房博会来下单的。

“80后”婚房需求成楼市一大亮点

在形形色色的购房者中,有一个群体渐渐被人们重新审视,也引起了开发商们的重视,那就是“80后”一族。随着年纪增长,骄傲的“80后”也已进入结婚高潮期。随便问一个姑娘,她的择偶标准是什么?“有房有车”是最可能的回答。即使没车,至少也要有一套房。近两年,婚房的刚性需求成为泰州楼市的一大亮点。

据了解,从去年开始,“80后”已经占到全体购房者的三成以上,而起码50%以上的“80后”还没有买房。前几年买房的“80后”并不多,真正多起来是在去年和今年,在房博会的现场总是可以见到他们寻觅新房的身影。

还存在另外一种婚房消费群体,他们就是“80后”的父母们,由于“80后”工作不久,经济实力还不足以支付购房,由父母为孩子解决首付,既可以体现亲情,又能帮孩子组建新家,完成长辈心愿。同时,孩子还贷还可以让他们自力更生,并不完全依靠父母。

在房博会上,记者也发现许多这样的父母,他们大包小包拎着收集来的楼盘信息回家同儿女一道分析、选择,或者有的干脆直接帮孩子来签合同,在房博会的签约区,记者采访了这样一对夫妇。“我们买了金通梅园二期115m2的多层,这套房子是为儿子10月份结婚准备的,如果有再小一点的户型就好了,那样我们老两口可以再买一套,互相照应起来也方便。”

改善性住房需求抬升仍是置业大户型的主角

记者日前从市房管局获悉,根据对春季房博会成交情况的数据统计,在我市集中爆发的购房需求中,对90-120平方米中小户型的刚性需求仍然占主流,但从近段时间泰州房地产市场的走势来看,特别是120平方米以上的房源成交情况来看,我市对改善性住房需求也开始逐渐释放。

记者在房博会上采访了成交量不错的“金水湾”项目,其成交的26套房源中,房源套均面积都在120m2以上,其中140m2、240m2左右的大户型也占相当比例。

除此之外,5月20号开盘的凤城国际二期,其推出的房源也以大户型的景观房为主,其中户型面积超过120平米的房源占到总房源的60%,且一经推出便得到了市场的热烈响应,创下了单日定单超1.5亿元的佳绩。

城市拆迁拉动刚性需求

成为撬动楼市支点

泰州又迎来新一轮城市房屋拆迁的高潮,年初,记者从海陵区建设局了解到,2009年,海陵城建将再掀高潮,全年城建总投资45.97亿元,重点实施43个项目,加速推进城北地区旧城改造步伐。

泰州市城市房屋拆迁管理办公室提供的数据表明,今年,海陵区将实施拆迁项目25个,拆迁总面积约89万平方米,涉及7286户居民。其中重点拆迁项目10个,拆迁总面积约76.9万平方米,当年拆除63.8万平方米,分别是:扬桥东北侧(二期)改造工程、米厂周边街区改造工程、产纺总厂地块改造工程、三森街区一期改造工程、唐仁地块改造工程、泰九路拆迁工程、斜桥街区改造工程、西大门改造工程,涵西、五巷古民居保护工程,凤城河整治工程等。其中仅涵西、五巷古民居保护工程拆除房屋面积10万平方米,占全区改造总量的九分之一,拆迁总户数达1427户,如此巨大的拆迁量必然带来房地产市场刚性需求的急速释放,高额的拆迁补偿费又会使刚性需求立刻转化为市场购买力。

此外,为了使拆迁户能够尽快住上区位合理、交通方便的新房,我市相关城建项目正在逐步推行在房产市场上收购普通商品房作为拆迁安置房等保障房的措施。针对这一举措,业内人士阳光新城销售经理赵云表示,集中从市场上购买拆迁安置房的方式,一方面有利于缓解当前危旧房改造安置房源短缺的现状,以时间换空间,实现拆迁安置集中建设和购买商品房的有效结合,另一方面也节约了成本,节约了土地,避免重复投资,从而既达到满足拆迁安置的需要,又有利于推动房地产业健康发展。

市区土地供应节奏放缓

年初,如果说市区(海陵区)房地产市场存量巨大,40多个楼盘有8000套存量房源,而2007年市区累计销售各类商品房7737套,按照这个速度,这个巨大的存量也会在2009年年底全部消化掉。根据对2008年度土地挂拍市场的统计,去年泰州市一共上市1000亩左右土地,但是主城区除了年底拍出的会宾楼宾馆南侧的地块外,可以说住宅用地供应都是空白,也就是说2008年的房产市场一直是消耗2007年甚至是2006年的土地储备,到2009年,许多企业在主城区的土地储备已经用完,急需补充。

根据市国土局网站公布的2009年泰州市区营业性土地上市计划表中可以看出,主城区今年计划上市土地1740亩,其中新增开发土地813亩。实际上,2009年截至目前为止,仅挂牌出让了2块土地,土地面积总和83765m2。土地供应节奏放缓,令不少开发商后备项目不能及时跟进,这样看来,2010年面市的房产新项目屈指可数,一方面存量在积极地消化,另一方面土地供应减缓,势必会导致房源供应出现短暂真空期,房源供应或将紧俏。

供需双方本就是一个拉锯过程,有如逆水行舟,不进则退,在进退之间,可能会持续很长的时间,或许,楼市本来就应该是在理性的拉据战中向前发展,供需双方在拉锯过程中,一方明显失势,则楼市运行很可能就会偏离理性的轨道。

●严小燕 作为泰州楼市的晴雨表,一年两次的房博会,总能看出一些楼市的风向。今年的春季房博会成交新建商品房628套,总成交金额突破3亿元,这些鲜活的数字是否证明了泰州楼市进入实质性回暖阶段?房博会过后,泰州楼市能否回到百姓期许的理性轨道?春季房博会火了一把之后不禁让人产生这样一连串的疑问。

春季房博会商品房大量成交,反映出泰州楼市拥有大量的刚性需求。我们是否可以这样的推论,市场刚性需求大→成交量回升→房源供应紧俏→购房者接受房价小幅上涨?

此外,宏观经济的快速发展;刚性需求的旺盛;城市规划、建设的步伐等因素也将支撑和推动泰州楼市的良性发展。

经过近期的房地产市场规范,购房者的消费心理、置业特征等发生了明显的变化。有真实住房需求的刚性客户,包括首次置业者、急需改善者等成为市场的主流,这一点在此次房博会上已经得到证实;投资型客户随着物业购置成本和持有成本的上升,入市更加谨慎;感性消费、超前消费客户更多的回归到自身实际,量力而行。目前泰州的购房者逐渐向理性和务实转变,这一变化在短时间内将不会呈现明显的变革,并将成为未来置业消费的一种趋势。

记者观察

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