标题：业内争辩：开征物业税影响楼市几何

　　日前，国务院通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出要全面深化房地产税制改革，研究开征物业税。事实上，在2003年征收物业税已被提出，此次重提更是在业界形成了两派观点：一是开征物业税将对略有回暖的房地产市场给予打击，即使将土地出让金一次性缴纳取消，房价也未必会下降；二是物业税的开征不仅有利于抑制部分地方政府大肆卖地，还有利于抑制炒房现象并分散购房人负担。不过，无论是持何种观点的人群，都在关注一个问题：如果征收物业税，将如何操作？记者 许佳 姚华　

　　支持方 

　　有利于缓解楼市过度炒作 

　　南开大学经济学博士刘玉录表示，物业税在国外比较普遍，属于相对独立的地方税种。“前几年提出来要征收物业税有两个目的，一是为了抑制房地产炒作，二是为了从时间上均摊地价。我认为如果现在政府一次性收取的土地出让金能够转变为物业税分70年征收，那么房价将会出现明显下调，从前一代人缴纳的费用现在分摊到了几代人身上，减轻了购房人的压力。并且，加大了一些炒房人购房的持有成本，有利于缓解房地产过度炒作。” 

　　刘玉录认为将政府一次性收取的土地出让金分为70年收取有利于抑制现在一些地方政府大肆卖地的情况。“为了增加财政收入，现在一些地方政府过度卖地。开征物业税之后，对地方政府而言，即使卖地一次性也很难拿到巨额收入，而70年内地方政府也会经历多次换届，所以现在大肆卖地的现象会得到抑制。” 

　　刘玉录还表示，物业税即使开征也并不是主要针对普通老百姓的，因此对一般老百姓而言不会有实质性的负担。“之前提出要开征物业税的时候，对具体征收办法业内主要有两派观点，一是按照居住面积，如果家庭人均居住面积没有达到地方人均水平，则不征收物业税，即使达到或者超过地方人均水平，但是并不多，那么可以少征；另外一种观点是按照住房套数，家庭只有一套住房的免征物业税，或者少征物业税，而家庭有多套住房的则正常征收。尽管对第二种观点有人不赞同，但不管怎样现在普通家庭人均居住面积超过地方人均水平的不是很多，普通市民拥有多套住房的就更少，所以不会产生负担。”住宅供应结构将回归理性 

　　纵横地产总经理张良告诉记者，物业税的开征涉及房地产市场各层面的很多问题。首先，是否会把一次性交70年的“土地出让金”计入物业税，分成70年来收。各种土地税费成本大约占总成本的40%，这样将降低40%左右的房地产开发成本。成本下降40%，房价能否下降40%成为一大疑问。第二，已购房者在买房的时候，实际上已经向政府一次性交纳了70年的土地出让金，是一次性交付而且已经交讫，对于已经买房的交纳了70年土地出让金的房主业主，是需要他们在70年之后再交纳，或者是如何核定他们目前应该交纳的物业税也是需要明确的地方。 

　　“何时征收物业税、如何征收物业税是开发商、购房者都非常关心的问题，新政策正式出台前，各方会猜测、观望。从而造成市场上新一轮观望潮，从而对成交量产生影响。”张良说，从长远来看，征收物业税还是有利于房地产市场发展的。物业税实施以后，出于成本考虑，大户型的市场需求将减少，符合多数购房者需求的户型将成为主流，房产市场的住宅供应结构将回归理性。 

　　担心回暖势头会受到影响 

　　中原地产(天津)三级市场部区域总监朱庆江认为，年初以来在中央拉动内需、刺激经济的大背景下，楼市成交量稳步回升，房地产市场正在向正常良性方向发展。如果开征物业税，不仅会增加购房者和房屋所有者的压力，还可能会打压购房者的热情，房地产市场刚刚出现的回暖势头也将受到很大影响。一方面，会影响目前投资房产的比例，打击那些买房用来保值或者出租获取投资回报的人，打击投资者的信心，降低当前的楼市成交量。另一方面，由于物业税的征收有可能让大量已购房的人将他们的房屋或低价出售或出租，供应量的激增会对租金和售价有影响，短期之内可能造成整个市场秩序混乱，所以说目前开征物业税为时尚早。 

　　朱庆江表示，房价是由市场来定的，即使降低了交纳给政府的土地出让金额度，开发商也未必会因为成本下降而降房价。并且开征物业税对那些投机炒房者的抑制作用也不明显，他们甚至会把物业税负担转嫁到普通购房者身上，最终抑制房地产市场的购买情绪。 

　　反对方 

　　税务专家要考虑操作难度 

　　中国税务学会理事、天津财经大学财政系教授刘植才表示：“物业税改革并不是没有必要，但是要谨慎，要考虑到技术操作难度。” 

　　刘植才表示，目前城市土地在政府收完出让金后，房主正常持有房屋是不需要缴纳其他税的，也就是说土地的收入一次性已收取，后期政府没有任何收入，政府依靠土地所获得的收入前后不平衡。“我认为解决这个问题可以在向开发商一次性收取土地出让金之后，将收入的一部分交与中央相关部门，一部分用作基金，采取在一段时间或者一定情况下，只能使用基金的利息，而不能动用本金的方法。” 

　　颇受关注的土地出让金和未来可能要开征的物业税在刘植才看来是两码事。“土地出让金是政府转让国有土地使用权、开发商拿地所要付出的代价，如果土地出让金不一次性收取，那么开发商拿地的钱如何缴纳、缴纳多少是一个问题。并且我认为如果真的将土地出让金一次性缴纳改革为按照物业税征收容易造成新的问题。例如，现在开发商拿地在土地拍卖现场所出的最终拿地价就是土地出让金，由开发商一次性缴纳这部分出让金对政府而言，征收管理的成本较低。如果将这部分费用改为物业税，分70年向房屋拥有人收取，那么对税收的征收者而言成本较高，需要几百家住户一家一家收取，同时有一些房屋的拥有人可能不在当地，给征收带来一定难度。”