标题：物业税开征对苏州楼市影响不会太大

　　5月25日，国务院通过并对外正式公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》透露，包括环境税、物业税在内，都将在今年研究开征。此举意味着物业税在经过了近两年多的“空转”后，有望在今年“大踏步”走向落实。对于此

　　时推出该消息，业内人士向记者坦言，物业税推出的初衷只为使其成为进一步抑制房价的工具。如果开征物业税，对于苏州楼市将会造成什么样的影响？是否会增加改善型住房购买者的置业成本？是否会影响二次置业者的购房热情？目前苏州房价上行压力加大，是否会促使价格回调？

　　征税旨在抑制过度投资

　　“研究开征物业税的初衷是要进一步抑制房价上涨，目前在房屋买卖交易过程中已有不少税种，但在房屋保有过程中却并没有征收任何税种，这在一定程度上刺激了房产投机。”兆丰不动产董事长杨肇锋向记者表示，政府研究对房屋不动产征收物业税，旨在抑制过度投资、解决房屋空置问题。具体而言，希望以征收税费来提高居住成本，从根源上抑制炒房、囤房等非法行为，提高住房这一资源的利用效率，防止房价过高损害民生。

　　物业税的核心是对房产保有环节征税，这意味着谁拥有房产越多，谁占有的资源越多，谁就得付费越多。这将使购房者的行为变得更理智，因为他清楚，物业税开征后，房产价值越大，征收税费越多。这显然对房地产投资者的“打击”更大。“开征物业税将增加屯房捂盘者的持房成本，最终‘逼迫’炒房者出售存量房，平衡市场供需关系。 ”杨肇锋认为，要达到这一目的物业税开征还需对自住性购房网开一面，仅对房屋投资人征税，同时减少在买卖交易环节比如土地增值税等重复税种的征收。

　　有关业内人士坦言，物业税有助于增加供应，对于需求具有鼓励和抑制的双重作用。目前的环境相对来说较为适合推出物业税，因为本轮房价还未调整到位，但又出现了重新上涨的苗头，政府的本意是不愿意看到这种现象的。尤其是部分投资需求现在开始重新入市，这对于稳定房价非常不利。

　　开征物业税房价未必降

　　依照我国现行的土地审批制度，购房者在购买房屋时，房价中已包含了40-70年全部的税费。如果征收物业税包含了土地出让金，购房者可以在购买房屋后按年缴交土地出让金。从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低购房成本。如果这样，新房子的价格有望降低，对老百姓应该是利好消息，如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，现在的新房价格就可以大幅下降。“理论上征收物业税后，现在开发的房子的总房价肯定要降1/3。 ”园区一名开发商称，原来购买土地，开发商一次要交70年的费用，按年征收物业税，就等于只收了1/70的土地租金。

　　“但实际情况可能并不像理论上那么简单，首先征收物业税的对象确定就是一个难点。”名都机构首席分析师史亮认为，如果对之前既有的住房免征物业税，必然对当前市场的住房价格体系造成很大的波动，而如果统一征收以往住房所征收的70年土地出让金则显得不公平。事实上，有关“物业税能否降房价”的争论一直以来都持续不休。支持者认为，以前都是从供给方面打压房产的投资需求，如今在房子的持有环节上增加持有成本，抑制投机，从而达到抑制高房价的目的；反对者则认为，影响房地产市场发展的因素很多，税收只是其中之一，其他如房地产收费、福利房政策、经济发展状况等对房市的影响远大于税收。“短期内可能对房价有影响，长期来看影响并不大。”有着多年不动产投资经验的杨肇锋也表示，比如每年征收的物业税成本，投资者同样可以转嫁给租房者或二手房的买方，而对于商业地产而言反而体现了其增值的价值所在，物业税本身就不是很好的抑制房价的工具。

　　短期内落实的可能不大

　　业内专家指出，开征物业税还有一个重要前提是对相关税费的合并和清理，这将涉及到房地产税、土地使用税、土地增值税等一次性税费的合并，这其中是否触及到土地出让金的去留、分配问题，牵涉各方利益，并非短期内可以完成。“物业税即使要开征，也要防止它‘跑偏’。 ”有房地产专家指出，西方国家房地产开发环节的税负较低，大部分税是在保有环节征收的。而在我国，房地产绝大部分税、费都是在开发环节征收的，保有环节征税较少。由于税过于集中在开发环节，买房人常常感觉不到税重，实际上房价高就与税负重有着最直接的联系。“物业税征收最大的难点还在于，如果最终税收采用分类征收的办法，对房屋产权以及自住、投资的认定会比较困难。 ”名都机构史亮表示，这种征收方式必然要求住房信息的全国联网，目前包括苏州本地都很难做到对个人名下房屋资产的认定，全国联网的难度更大，而一旦联网则将使得公民的不动产财务变得公开透明，这是一个比较敏感的话题。还有的业内人士认为，这其中将触及到土地出让金的去留、分配问题，牵涉各方利益，并非短期内可以完成，地方政府也未必热衷。

　　目前多方信息显示对自住性住房免征或少征物业税，对投资性住房和豪宅严格征收物业税的做法相对更适合实际情况。多数业内人士认为，如果能够解决标准的认定难题，这一征收办法对苏州楼市影响不会太大，毕竟苏州楼市内投资、投机力量本来就比较薄弱，开发商最终还是会按照市场供求关系制定、调整价格。

　　名词解释

　　物业税 又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的产值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。 2003年10月，***中央十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。 ”随后有关物业税的讨论就在全国掀起一波浪潮。