标题：沪八大板块二手房 涨价带来成交下滑

文/本刊记者 甄爱军

文前提要：这次，我们对上海八大热点板块二手房市场变化情况进行了调查，并重点关注一些热点楼盘价格的变动情况，由于4月份各板块内均出现房价上涨趋势，5月份成交量较4月环比预计下挫15%～30%不等。

上海房地产市场又走到了一个十字路口。从市场层面来看，市场回暖局面已经形成，由于此前累积的刚性需求得以集中释放，最近两个月以来，新房交易量始终保持在较高的水平。这段时间开发商也闻风而动，新开楼盘价格略有上调。

但另一方面，政府部门希望房价保持相对稳定状态，以求换来更多的成交量。在这种预期前提下，政府部门通过各种途径“吹风”，希望房价不要出现大幅上涨情形。而与此同时，购房者面对价格再次上涨的局面，又开始在观望。那么，目前上海房地产市场到底又出现了哪些新的变化呢？

成交量初现“降温”迹象

虽然5月楼市依然火热，如开发商提价，二手房卖家跳价，但在二手房市场上，成交量却出现了“降温”迹象。

在闵行区莘庄板块名都路上一家中介公司门店前，房产经纪人张先生指着一套总价为172万元的三房告诉记者，这套房在一个月以前挂牌价其实还是152万元，经过“三级跳”之后达到目前这个价位。虽然数次“跳价”让之前的好几位购房者都知难而退，但是这个价格还是有人接受。

记者通过实地调查采访了解到，虽然进入5月以来，上海二手房市场整体进入价格普通上涨阶段。通过对静安寺、中山公园、古北、徐家汇、陆家嘴[24.11 0.54%]、联洋社区、大宁绿地、莘庄等板块的市场行情调查发现，房价均呈现上涨趋势，各板块内均出现房东“跳价”现象，尤其是内环线以外，“跳价”情形更为频繁。不过，各板块价格上涨幅度不一样，位于市中心核心区域板块价格上涨幅度较小，如徐家汇、静安寺、陆家嘴板块，环比上月涨幅在2%～5%不等；而莘庄、大宁绿地等外围热点板块，涨幅则更大一些，约5%～8%之间。

当然，与二手房卖家跳价相一致的是，从4月份开始，开发商也开始涨价。此前不久上海佑威房地产研究中心一份对沪上200多家在售楼盘的调查报告显示，在3、4月份，60%楼盘出现了不同程度的价格上涨情形。

如果按照市场惯例，当价格上涨时，出于“买涨不买跌”的心理，房价上涨总能激起更大的购买热情，除非有力度很大的宏观调控政策出台，才能让市场“降温”。然而这次却稍显不同，随着房价的上涨，购房者并未表现出应有的热情，相反为数不少的购房者以观望来应对。上海美联物业公关经理许嵩表示，相对4月份来说，进入5月以后买家表现相对比较理性，不再盲目追涨。

与此同时，受涨价影响，市场购买热情受到抑制。据来自静安寺、陆家嘴、徐家汇、大宁绿地、莘庄等板块的调查结果显示，5月份成交量较4月环比预计下挫15%～30%不等。

此外，还有一个值得关注的因素就是，能够反映购房热情的“带看量”也有所萎缩。据上海美联物业、上海“我爱我家”、上海德佑地产等公司旗下门店反映，近期带看量均有不同程度的下滑，环比上月下降约两成。

当然，5月二手房价涨幅普遍减小。记者通过调查发现，除了莘庄板块在5月份价格涨幅维持较高水平之外，其他板块如静安寺、徐家汇、联洋社区等，房价涨幅均不大，低于3%，略小于4月涨幅。

后市能否平稳成悬疑

经历最近三个月的火热行情之后，上海楼市后市将何去何从？能否保持目前的状况平稳发展？

中国房地产研究院发展研究所副所长杨红旭分析认为，随着自住需求释放，市场走向将会明晰。在他看来，在今年上半年，由于2007年全年受抑制的需求得以释放，因此市场出现阶段性反弹在情理之中，然而这种状况最多能持续到今年6月份，届时随着这一波刚性需求释放殆尽，将能判断出市场的走向，如果楼市需求不能从自住型需求向改善型和投资型需求顺利交接，下半年楼市可能会重新低迷。

上海美联物业也持相同观点。该公司一位高层表示，如果6月份市场仍然能够保持较高的活跃程度，那么这种态势能够保持下去。但如果市场出现观望情绪，后市难以乐观。

而政府层面对市场所持态度也变得微妙起来。先是在今年4月下旬，上海银监局发出通知，要求在沪中外资银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定，严禁变相放宽贷款条件。通知一出，各大商业银行都紧急开会调整二套房的审批政策。最近有爆出消息称，上海统计局和上海市房地产行业协会等政府部门不断召集开发商举行座谈会，要求其珍惜来之不易的行情，不能盲目涨价而将其破坏。

政府的出发点是希望通过抑制房价的上涨而保证楼市的活跃程度，但市场会否如政府所愿，而让价格保持在平稳状态，这值得细细思量。

市场行情已出现分化

就目前的情形来看，上海二手房市场虽然还维持着上涨行情，但是行情出现了分化迹象，如有些板块价格涨幅较大，而另外一些板块则表现平稳。下面我们结合一些热点板块的具体表现来进行解析。

需要说明的是，记者此次选定的是外环线以内的热点板块(莘庄除外)，尤其是将重点锁定在内环线以内区域。因为这些热点板块的行情能够较为及时地反映市场的真实行情，它们的变化更加有助于购房者对市场做出判断。