标题：上海再拿地 江苏新城结束“冬眠”

这是江苏新城在土地市场上冬眠一年多之后，第一次现身土地招拍挂市场。

　　困于B股的融资功能的缺失，江苏新城不得不极为保守的度过了2008年。而眼下销售的回暖，其高企的负债率似乎已经不是问题，江苏新城开始在上海购入土地。

　　09年首次拿地

　　江苏新城近日公告称，其子公司上海新城万嘉房地产有限公司于2009年5月13日，在嘉定区房屋土地管理局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，以人民币39999万元的价格竞得嘉定区轨道交通11号线静宁路站地块。

该地块位于嘉定新城中心区菊园西社区，东至红石路、南至菊二路、西至胜辛路、北至菊一路；地块总面积141723.4平方米，其中出让面积78369.1平方米，其他面积63354.3平方米；规划建筑容积率为不大于2.28；土地用途和年限为居住70年、商业40年、办公50年。

　　实际上这是江苏新城在土地市场上冬眠一年多之后，第一次现身土地招拍挂市场。

　　据不完全统计，在2007年，江苏新城先后在招拍挂市场上拿下8块土地。但2008年，江苏新城仅仅拿了一块地。

嘉定新城中心区

　　当时，江苏新城董事长王振华的判断是：“这个冬天我估计将持续2-3年的时间，也就是2008-2010年。”

　　这就不难理解，为何江苏新城在其08年年报中表示，面对持续低迷的房地产市场，公司及时调整发展策略和开发规模，08年公司仅签约上海嘉定新城一宗土地，将发展前景相对偏淡的南京江宁区地块通过协商予以退回，另外将公司部分商业地块项目予以转让，以减少经营风险；报告期内，公司针对不同地区市场状况，及时调整项目开发计划，适当缩减开发规模，项目开发进度视市场情况加快或减缓；08年中期，公司调整全年开发计划，全年新开工面积比原定计划减少69.07万平方米。

　　华泰证券在研究报告中表示，为了应对突如其来的地产寒冬，新城一方面继续注重资金快速盘活运用的“现金为王”的经营思想，重视产品存量去化速度，另一方面也在放缓开发节奏，不仅新增土地储备与去年相比有所下降，开发计划也有所调整。公司08年全年的新开工项目比原计划减少了4个，新开工面积减少了约70万平米。

　　从现在的情况看，江苏新城已经结束了在土地市场上的冬眠。

　　B股之殇

　　值得注意的是，江苏新城融资受到多重影响，仍然受限于纯B股上市公司资本市场不能融资。B股融资无门体现在江苏新城糟糕的资产负债表上。2009年一季度一季报显示，其资产负债率仍然高达80.90%。而股东权益仅占18.3%。

　　在资本市场上融资无果的情况下，江苏新城不得不主要依靠银行贷款和销售获取资金。

　　但华泰证券房地产分析师张驰飞接受观点地产新媒体采访时表示，在销售回暖的情况下，江苏新城高企的负债率已经不是太大的问题。

　　除此之外，江苏新城还通过发行信托融资。

　　6月2日，江苏新城发布公告称，公司与江苏省国际信托有限责任公司合作的“南京新城创置房地产有限公司股权投资集合资金信托计划”已于2009年4月到期，因此，同意省国投股权退出该计划。通过该信托，江苏新城获得了2亿的资金。

　　而近日，江苏新城地产总裁吕小平接受媒体采访时表示，江苏新城目前正在寻求和基金合作来扩大商业地产市场。

　　锁定长三角？

　　而从2002年至今，江苏新城开始了高速增长，净利润的年复合增长率高达96%。这一切始于2001年实现借壳上市之后，江苏新城开始走出起家的常州。

　　上市之后，江苏新城加大了对其他城市市场的投资力度，先后进入南京、上海、苏州以及无锡等长三角城市市场。并最终确立了沿长江布局南京-上海间发展的战略，并取得高速增长。

　　华泰证券表示，在近两年大批区域内房地产开发公司走向全国、开始跨区域开发，但新城房产一直坚持于最熟悉的长三角沪宁线区域，在相继进入上海、苏州和南京后，今年进入了无锡市场。长三角区域作为中国经济最发达的区域之一，房地产市场繁荣并且发展相对平稳，这为新城房产创造了良好成长环境。

　　2008年江苏新城销售回款超过45.66亿元，其中49.3%来自常武地区，29.67%来自上海地区，14.33%来自苏州地区，4.49%来自无锡地区，2.21%来自南京地区项目，上海地区比重明显较07年有所提高。

　　2008年，江苏新城在上海青浦的“新城盛景”项目08年实现销售1019套，名列上海市当年单盘销售套数和面积第一。也许是上海项目的热销给了江苏新城信心。如今其又开始在上海市场上扩充土地储备的动作。