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●物业税落地，小产权“转正”，尽管有关方面进行了“辟谣”，然而两者依然多少动摇了市场心理；与此同时下调房地产资本金比例，深圳拟取消二线关，却又是刺激楼市的大利好。
●在通胀预期下，流动性泛滥抬头。有专家称，金融和土地政策不变，深圳房价短期难免续涨。
话题缘起：
楼市遭“谣言中伤”
深圳楼市的“红五月”终成现实。
市国土房产局房地产信息系统数据显示，我市新房可售房源降至39974套。从理论上讲，以今年我市每日新房成交平均约250套计算，半年之后，库存将消化殆尽。
就在对后市一片回暖的展望中，却有两个声音显得极不“协调”。
首先是5月21日，深圳市人大常委会通过决定，拟给部分农民房和统建房核发房地产证，这被解读成为“小产权房”即将从幕后走到台前，转正为可以交易的商品房。随后的5月25日，在国务院和发改委的文件中，明确提出“今年研究开征物业税，该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。”
尽管事后有关方面出来“辟谣”，证明“小产权房”只有使用权无法流通，深圳“短期内”也不会开征物业税，然而两者引发的后续争议却愈演愈烈。毕竟小产权房在深圳大量存在，“物业税开征”则年年都被提起。
尚未适应“红五月”的高温，深圳楼市就遭受“谣言中伤”。
利空利好针锋相对
“政策风向变了？”许多人得知物业税落地，小产权“转正”的消息后，产生了这样的疑问，2008年第三季度之前，楼市调控的政策面一直从紧，正是因为接下来楼市政策的“大变脸”，才直接促使了房地产市场2009年的全面“小阳春”。事实上，就此判断楼市政策重新“掉头”未免牵强。
就在盛传物业税落地、小产权“转正”的同时，国务院决定自今年5月25日起，对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％，基本回到1996年的标准。
而在《深圳综合配套改革总体方案》获国务院批准之际，深圳现在已启动将经济特区范围延伸到全市的专项调研方案，如获批准，撤销“二线关”的问题将提上议程。从而关内外居住一体化将彻底得到实现，这无疑也是房地产开发企业和置业者期盼已久的。
物业税落地，小产权“转正”；下调资本金，取消二线关。尽管前两者已被“辟谣”，但是依然足以动摇市场信心；而接下来的“下调”和“取消”却又是刺激楼市的高招。耐人寻味的是，为何在短短半个月的时间里，如此重大的利好与利空消息接踵而至？
政策也玩“太极”？
“对中低端的商品房会有冲击。”对于消息称的小产权房“开闸”，有分析人士称，虽然“小产权房”只有使用权无法流通，但是依然会对部分中低档商品房形成冲击。事实上是，已经有深圳人不堪忍受高房价，提前搬进了“小产权房”。
据统计，深圳农民房约有33万栋，面积超过3亿平方米，占住宅总量近一半。有调查称，仅在沙井镇除了一个商品房项目外，在建的统建楼盘就在50个以上，约5万套。而宝安区共有10个镇，基本上每个镇都有大建统建楼的情况。
同样争议颇多的还有物业税的“落地”。尽管有深圳官员澄清“短期内深圳不会开征物业税”，然而每年对物业税的百般猜想，使得很多人相信这是“迟早的事”。更多的人寄望用物业税来抑制炒房，平抑房价。
按照目前中央对房地产税制改革的设想，所谓的物业税是将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，过去一次性征收的各种税费将在房产保有期内分批缴纳。有支持者称，“物业税”将扮演炒房、囤房终结者的角色，从而引导社会资金不在房产聚集，鼓励投资实体经济；而也有人担忧，国人收入还不高，征物业税不实际，“物业税”一旦转嫁到租金上，效果适得其反。
而对于房地产投资项目资本金比例的下调，业内一致认为，这“极大地降低了开发运作的门槛，将大面积地激活现有储备土地的开发”。据统计，2008年中国房地产开发投资达30580亿元，深圳为440．49亿元。按照35％的自有资金比例，全国房企2008年自有资金为10703亿元，深圳为154亿元；如果下降到20％，全国房企2008年自有资金为6116亿元，深圳为88亿元，全国房企可以抽身的流动资金达到4587亿元。很明显，房地产企业的开发能力剧增。
寻找“涨”动力
5月份新房销售破百亿，全市新房存量降破4万套，事实上愈演愈烈的“小阳春”正在让楼市供求关系发生变化。深圳市房地产研究中心副主任王锋曾经表示：“只要房源保持在5万套左右，深圳基本就处于供求平衡状态，不会出现供应紧张的局面。”但是市场的消化速度明显超出很多人的意料。世联周报显示，上周深圳新房成交1913套，继续保持了年后每天250套的速率。
不容忽视的是，因为受到市场调控和金融海啸的影响，去年以来深圳房地产的投资额和开工量都有不同程度地下降。有匿名开发商透露，他们对下半年深圳楼市的判断是“供求逆转”，加上目前宽松的信贷环境，通胀预期下资金进入房地产的事实，短期内房价还会上涨。
房地内参·半求工作室也称，如果金融政策和土地政策不变，深圳房价可能要进入一个“失重”状态，房价完全是开发商说了算。
特区扩容在即
政策回顾：
在《深圳综合配套改革总体方案》（下称《方案》）获国务院批准之际，深圳市政府正在加紧研究该《方案》的3年分步落实规划。
2009年，深圳改革的重头戏包括向中央申报将特区范围扩大至全市，即将原属关外的宝安区、龙岗区和光明新区纳入特区之内。如果获得批准，深圳特区的总面积将由现在的395平方公里扩容为1948平方公里，相当于两个香港。
楼市影响：
“新特区”版图将扩至龙岗和宝安，困扰深圳发展多年的“土地资源短缺”问题将迎刃而解。短期来看，关内外的差距依然明显，然而“扩关”成功后，大深圳居住将蓬勃发展。
利好指数：★★★★
“松绑”资本金
政策回顾：
国务院决定自今年5月25日起，对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。
楼市影响：
降低了开发运作的门槛，大面积激活现有储备土地的开发，极大提升房地产企业的开发能力。并且表明中央促进房地产开发投资增长，以保GDP增长的决心。
利好指数：★★★★★
物业税风云再起
政策回顾：
5月25日，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中明确提出，今年研究开征物业税，该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。但随后有深圳官员澄清“短期内深圳不会开征物业税”。
楼市影响：
“短期内”不开征，不说明物业税会“胎死腹中”。一旦开征，短期来说有利抑制炒房；长远来看，便于理顺房地产领域各种税费，给地方政府建立稳定的财税来源渠道，改变短期行为。
利空指数：☆☆☆
小产权房“转正”
政策回顾：
5月21日，深圳市四届人大会议通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中规定，经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证。但“小产权房”不能和商品房一样，可在市场上获得流通资格，大部分现有违建登记确权后，将只有合法的使用权。
楼市影响：
据统计，深圳农民房约有33万栋，面积超过3亿平方米，占住宅总量近一半。随着未来“小产权房”具有合法使用权，依然会对部分中低档商品房形成冲击，并将在一定程度上改变深圳人的置业形态。