标题：均价有上扬 惠州楼市小阳春质疑中稳步延续

　　5月惠城区商品房预售近3000套

　　均价4613元/平方米，量价均较上月有所上扬

　　不知不觉中，传统的楼市“黄金5月”过去了，虽然之前不少业内人士曾谨慎地认为，年后惠州楼市的反弹只是“虚热”，已到了强弩之末，但事实却大大超出所有人的预期，“小阳春”仍在质疑声中稳步前进。记者从市房产交易中心了解到，5月份惠城区商品房预售成交量为2968套，相比4月份的2671套环比增长11%，预售均价为4613元/平方米，相比4月份的4239元/平方米环比增长9%；商品房预售成交面积达到40.67万平方米，成交金额约18.8万元，均创下自去年以来的历史新高。

　　5月楼市活动颇多，各方努力维持市场热度

　　刚刚过去的5月可谓热闹纷呈：“五一”小长假、母亲节、端午节小长假等接踵而至；由惠州日报与今日惠州网组织的“五一”读者看楼团、2009惠州春季房展则分别在月头和月尾形成了楼市的小高潮。

　　为抢滩传统的黄金5月，各项目纷纷抢时间抢进度，提前积蓄客源。从4月下旬以来，惠城区就陆续有富力·丽港银湾、光耀·荷兰堡、恒和·主场等10多个新项目入市，这波势头到“五一”则达到顶峰，仅5月1日当天，惠城区就有港惠新天地二期、中惠·城之恋、幸福魔方3个小户型项目开放样板房；兴合坊、光耀城二期举行开盘仪式。紧接着，幸福魔方、盛世华府、茉莉花开3项目陆续开盘，雅居乐·白鹭湖趁势推出酒店公寓项目，之前一直按兵不动的景亿·凤凰谷也启动了会员登记。其他在售楼盘也不甘示弱，请明星捧场、香车美女展、业主运动会、教育讲座等活动异彩纷呈。

　　由此可见，今年5月的市场供应量非常丰富，新品以小户型为主，金裕·碧水湾、万林湖等大户型楼盘也有新品入市。业内人士分析，刚性置业需求在前段时间已经消化掉相当部分，能否持续是个未知数，所以面对骤增的市场供应量，开发商的紧迫感加剧，都想抓住这个“小阳春”的尾巴。因此整个5月份，各项目围绕蓄客及销售的竞争尤其激烈，这从开发商参与本月两次大型活动的积极性也可见一斑。月初，由本报组织的“五一”读者看楼团活动中，参与楼盘达到32个，开辟7条看楼路线，规模均为历年之最。月末的2009惠州春季房展也在短短时间内，得到了40多个楼盘的热烈响应，世联地产惠州公司策划总监范忠洲认为，从本届房展会可以看出，从政府到开发商，都在努力延续传统的“五一”市场热度。

　　市场库存消化速度加快，开发商调高利润预期

　　纵观5月份推出的一些新项目，恒和·主场、幸福魔方的均价都在4500元/平方米左右，茉莉花开的开盘成交均价达到了5300元/平方米（带装修），明显超出了去年一些同类产品的开盘价。不少存量房的优惠折扣也有所收缩，导致目前的成交均价比年前略涨200～300元/平方米。今年的惠州春季房展会上，参展楼盘的普通均价都去到了4000元/平方米以上。

　　业内人士分析，出现这一情况的主观原因在于，开发商基于目前不断升温的市场形势，调高了对利润的心理预期。日升昌集团董事长欧吉阳就表示，卖得好就提价，这是一种正常的市场规律和销售技巧。因为人们的心理是“买涨不买跌”，涨价是为了让前一拨买房的人有优越感，让后面的人感到这个楼盘有奔头。

　　而客观原因在于，随着“小阳春”的持续，惠州楼市的去库存化进程不断加速，开发商压力变小。同时，从去年楼市进入深层调整期以来，开发商开始集体缩减投资，土地市场的活跃也是从今年4月份才开始出现苗头。而从缩减投资到出清库存，再到增多供应，这是一个非常长的周期。有业内人士表示，4、5月份集中推出的新盘基本上占据了今年可推房源的大半，6月份将会是市场的一个相对“断档”期，要等到7月份，才会有个别新盘和一些项目的后续新品推出。市房产交易中心网站显示，截止5月31日，惠城区可售住宅仅为8569套，相比近两个月月均2000多套的成交量，这个数目也不再那么可怕。

　　改善性和投资需求抬头

　　“我一直在关注东平的楼盘，月初报纸上的广告还是‘2988元/平方米起’，到月末就变成了‘3080元/平方米起’！真后悔没有早点买。”谈起近期的楼市，准备买房的市民宋先生一脸无奈。记者了解到，在“买涨不买跌”和羊群效应的作用下，不少市民担心房价继续上涨，而选择加快入市，也有部分市民再度陷入观望。

　　据了解，目前惠州楼市的购买主力仍然是本地置业者，除首次置业的年轻人以外，改善性和投资性需求抬头，成为值得关注的一大亮点。

　　5月入市的小户型除首次置业的青年人捧场外，各种投资客也占据了不小比例。记者留意到，跟以往强调自住不同，近期多个小户型项目的宣传重点开始偏向投资。比如如港惠新天地，就极力强调其“六大投资价值”。据了解，从目前的认筹情况来看，港惠新天地的投资客已占到20%左右。东江学府策划经理肖观灵也表示，“五一”该项目成交50多套，其中有差不多10套是投资类型的。

　　同时，记者分析了5月的成交数据，发现月均单套成交面积达到137平方米，而在3、4月份都是118平方米。从本届房展会的情况来看，价格适当的宜居三房仍是最受欢迎的单位。同时，因为5月份是“招生旺季”，一些拥有优质教育资源的“学位房”也受到了很多家长的欢迎，而这些项目大多数都是大社区大户型。如近期东江学府、山水华府、东湖8区等都取得了不错的销售成绩。包括合生创展广东东部区域公司高级营销经理许旭暄等多位业内人士都认为，目前首次置业的刚性需求在逐渐收窄，接下来，那些不是很着急要住的改善型需求的客户会陆续出手，销售主力户型的面积会往上走，从而推动市场进入一个新的阶段。