标题：2009年的这个夏天 沈阳开发商萌生涨价冲动

“涨”声一片

开发商的低调行动

  房子涨价了！

  6月1日，张磊(张磊博客,张磊新闻,张磊说吧)又来到沈阳于洪广场附近的某售楼处“踩点”，被售楼员告知房子涨价了，“2007年冬天开始就到这家看房，一直没出手，就等着抄底呢。今年2月份看了一次房没什么动静，现在怎么就涨起来了？”张磊颇为奇怪地向记者说。房价真的涨了吗？

  记者调查发现，国内部分一线城市均有涨价现象出现。据搜房网新盘数据监控中心数据显示，4～5月北京有36个项目涨价，其中一个项目涨幅达到了5200元/平方米。而据中新网报道，5月份，上海、深圳等城市的多数楼盘销售价格也出现了跳跃性的上涨。

  那么沈阳的情况又如何？沈阳市委常委、副市长邢凯5月9日接受专访时透露，今年1至4月，沈阳商品房销预售价格平均为3891元/平方米，比去年同期上涨4.9%。其中商品住宅销预售价格为3613元/平方米，同比上涨6.23%。由此看来，沈阳的房价似乎一直在向上涨着。

  “沈阳有的项目确实已经在涨价了，”沈阳精博堂房地产策划顾问有限公司总经理李克新对记者说，“我们代-理的项目就涨价了。有的项目是3月的春季房交会后就涨了点，有的则是5月初开始的。”但是，开发商对“涨价”二字都比较敏感，记者致电多位开发商询问时都被拒绝，理由是“话题过于敏感，项目现在不敢谈涨价”。显然，开发商虽然一直不敢谈涨价，沈阳的房价却确实涨了。开发商这种低调的涨价行动，究竟原因何在？

楼市回暖

房价的“U”形曲线

  在张磊看来，去年自己“踩点”的几家楼盘虽然没有明着说降价，但开发商推出了各种政策，如特价房、买房送物业费、电梯费，买房抽万元大奖等等，“也算是变相降价吧。”但是，这种降价显然不同于2008年上海、深圳等城市的大幅度价格下调，更多沈阳的开发商选择了阶段性的“促销”，张磊“抄底”的愿望显然没能实现。而记者调查发现，沈阳的开发商从5月初又开始大规模进行报纸、网络上的宣传，且内容多为推新品、开盘，像2008年给出8.5折、9折的楼盘基本消声灭迹。5月的楼市“小阳春”似乎已成为开发商们的共识。

  而沈阳的购房者似乎也从2008年的观望转变为今天的“谨慎入市”。3月份的春季房交会上，组委会公布的房屋成交金额为52.21亿元。而5月初，沈阳市房地产研究所所长范翰章接受采访时表示，沈阳今年4月的销售面积与上一年有房交会的4月相比几乎持平，并未出现大幅度的滑坡，并进而分析认定沈阳房地产市场3月起开始回暖。“开发商涨价也是对楼市回暖的肯定，”李克新分析认为，“首先，市场开始回暖，百姓对楼市价格期望值已经到底。其次，去年的存量楼盘大部分已进入现房阶段，百姓对现房心里更有底，所以敢出手买房。其三，现在房价在总体市场来说已经达到老百姓基本满意的价格，现在出手也可以说是一个市场机会，未来的保值增值空间还是有的。”

  而在李克新看来，开发商的涨价也是有门道的，“涨价的大多是去年已经降价或变相降价的，它们都是在去年降价的基础上又涨了价。”这样看来，房价先降再涨，就形成了一个“U”形的曲线。如果与2007年的房价水平相比，说沈阳现在的房价涨了不如说房价在回调。而沈阳动力置业顾问有限公司总经理王皓白认为，现在有的项目即使涨价也没有涨到2007年的价格水平，说它们涨价并不完全正确。今年4~5月份北京涨价的几家项目其价格超过了2007年的历史最高点，这才是真正的涨价。沈阳开发商如此低调地涨价，一方面缘于此涨价非彼涨价，另一方面，购房者是否能接受涨价、楼市回暖是否能持续下去才是大问题。

多重利好

谁给了开发商“底气”

  对开发商来说，不单单是市场回暖，各种利好因素也给了他们涨价的更多“底气”。从宏观上看，一方面，国家出台的政策缓解了开发企业的资金压力。根据国务院5月27日发布的通知，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，恢复到1996年的水平，其他房地产开发项目的最低资本金比例由35%调低至为30%。这一政策提高了开发商的银行融资额度，对于房地产企业来说无疑是最大的一个利好。另一方面，开发商融资环境也有所好转。据上海证券报根据公告及企业官方信息统计，仅4月至5月间，包括华润置地、龙湖地产、绿地、恒基地产、保利地产、金地、雅居乐、星狮地产、北京金隅、五矿建设等十家大型房地产企业已经融资及计划融资总额超过520亿元。

  在沈阳，不但房交会上有政府补贴购房者的政策，“25条房产新政”也从多方面给予了开发商良好的发展空间。而以上这些却不是开发商敢于涨价的主要原因。刚性需求才是开发商更为看重的因素。“沈阳楼市上的刚性需求还是很大的，想买房子的人还是很多。因为沈阳有固定人口730万，加上外来人口估计要上千万。”李克新分析，“城市化、拆迁、结婚、高校毕业生来沈就业这些刚性需求都给楼市带来了巨大的发展空间。”同时，沈阳市是公认的起步较晚、发展迅速且健康的城市之一，巨大的需求与健康的楼市都给了开发商“底气”。

  但是，涨价真的是明智的行动吗？

土地狂欢

楼市走强仍无定论

  据新华社报道，6月的第一周，全国土地市场由“地段性”回暖转向“全面”复苏。北京、深圳等一线城市经营性地块成交火暴，未出现流拍现象，武汉、宁波等二线城市也频频出现地王地块，并且地块多为大幅溢价成交。而中国指数研究院数据信息中心监测显示，6月第一周，全国20个重点城市推出土地124宗，环比增加了25％，推出的土地面积为608万平方米，环比增加24％；而成交的土地面积为173万平方米，环比增加了14％。而沈阳市土地储备交易中心公布的信息显示，6月第一周，沈阳有四块地块挂牌成交。此外，记者调查得知，一些在沈阳已有多年开发经历，并且“很幸运”没有在2007年拿下高价地的开发商已经开始积极寻找地块，准备再战楼市。

  显然，开发商不仅开始新一轮的抢地大战，成交的土地价格也开始上涨。开发商信心十足，地价的坚挺，都将成为房价上涨的有力支撑。楼市涨价是否不远矣？

  不得不说的是，沈阳目前处于开发期的项目多为郊区大盘，据范翰章介绍，当前全国的房地产大盘几乎都集中在了沈阳。它们大都在2005年或者更早完成了土地储备，因而在沈阳土地市场上是很难出现“狂欢”的。而动辄上百万的开发体量给了开发商巨大的销售压力，面对更为变化多端的市场，如何“因势利导，随行就市”才是重点。盲目涨价显然并非明智之举。

  王皓白则认为，看市场情况好了就“别人涨你也涨”的开发商“比较危险”：“现在还不好说市场何时才是真正的回暖。你是否真的有‘本钱’涨价，消费者是否认同了你的产品，你的产品是否定位准确？这些都不是市场大形势决定的。”

  对于开发商来说，楼市的“小阳春”是否意味着整个市场已经开始回暖还没有定论。楼市走强还需看成交量能否保持稳步上扬，以及整体经济环境是否能进一步回暖。看来，近期房价上涨可以看做是开发商的短期行为，部分开发商的“一时冲动”。开发商的信心走强并不代表楼市的走强。“市场竞争加剧，供大于需的情况迫使开发商不能一看形势大好就贸然行动，目前沈阳市场上还存在定位模糊、产品同一化严重的问题，这个时候‘浑水摸鱼’涨价不明智。”王皓白说。“开发商要冷静看市场，等产品真的做到位了涨价也未为不可。”

  楼市是否将继续走强？房价是否会从6月开始一涨再涨？开发商是否大胆涨价？我们拭目以待。 记者刘轶南