标题：楼市：温州炒房客重回上海“抄底”

　　□上海商品住宅5月成交量今年以来首破200万平方米，呈现量价齐升的旺季态势。 新华社资料图片

　　房产又一次变成了“香饽饽”，年初第一波刚性需求购房者的热情刚刚有所减退，另一波似曾相识的购房者再次出现在上海楼市。这些投资者或者以小房换大房自住兼顾投资，或者为了投资而买房。

　　年初开始，热衷于购买小户型的张小姐又入市购房了，她继续买进小陆家嘴地区的老公房，即使20多年房龄也不在乎。 “这套房子我不可能自己住，买下来稍微装修一下就可以出租了，关键是升值、保值，如果遇到动拆迁，收入更加可观。 ”张小姐悄悄地告诉记者，在小陆家嘴淘房的时候，她碰上了不少和她同样目的的投资者，特别是温州人。

　　温州投资客：抛售工厂买进滨江豪宅

　　在上海楼市的又一次上涨中，温州人的实力不可小觑，在他们眼里房子最好的抗通胀投资品。“在上海，每卖掉两套房就有一套房卖给了非本地人，而其中温州人是最大的买家。”面对上海楼市重新走强，21世纪不动产一分析人士告诉记者，在上海各个区域的二手房市场，都出现了温州投资者的身影，他们或者集体出现，或者一掷千金购入豪宅。

　　温州投资客李先生刚刚在陆家嘴购入一套豪宅，这套世茂滨江花园的房产总价600万元左右，可观江景，而李先生购房的主要目的是投资。“现在世茂滨江花园二手房源中品质较好的江景房主流交易均价在3.5万-3.8万元/平方米，对比其在售的江景新房5万元左右/平方米的销售均价，从长远看仍具备较大的升值空间，而这也正是我投资的主要考量。”李先生告诉记者，来上海投资前，他刚刚卖掉了效益不佳的工厂，因金融危机这家专门加工塑料制品的工厂亏损严重。

　　虹桥地区的二手房市场最近也频频出现温州投资客的身影，有些买涨不买跌的投资者在区域内已经观望了很长时间。去年，温州投资客何先生就看中了虹桥地区一套中央花园的房子，单价2.8万元，总价480万元，当时上海楼市还在下跌通道中。但他觉得房价可能还会跌，所以就放弃了。近期，何先生终于出手了，但房价已经贵不少。这回他买了一套单价3.5万元，总价700万元的国际花园房产。本地投资客：

　　撤出股市资金投身炒房

　　与温州人几乎同时行动的，还有本地投资者。去年年初，张小姐将股市的资金全部撤出投入了房产。“现在国内的投资渠道并不多，买股票、买房子，我还是更倾向于后者。”张小姐算了笔账，去年年初，她把股市账户里的100万元资金全部拿出来，在浦东买了两套50万元的小房子，今年上半年，这两套房子至少涨到120万元。“如果我当初投资股市，现在肯定不能保本，更何况房产我还有租金收入。”

　　种种利好带动“小阳春”行情，刚性需求推动楼市走出低迷，买涨不买跌的自住客随后大批跟进，上海楼市迅速触底反弹。

　　家住杨浦的刘先生想把自己的两室一厅换成三房，一直心仪虹口区四平路附近的一个新盘。可眼见着“小阳春”行情起来，这个楼盘却没有一点开盘的迹象。“我那个时候着急啊，如果房价再涨起来，不但换房计划成空，手头的那点小钱都有越来越不值钱的风险。”刘先生说。5月下旬，当售楼人员暗示他可以去排队拿号时，他不管三七二十一就请了假过去排队。排了整整一天一夜，然后花了1万元诚意金领了一张“VIP卡”，但此时他连这个楼盘的开盘价是多少都不知道。“我估计开发商学过心理学的，花了这么长时间去排队的人，又有几个最后放弃选房呢？”刘先生满脸无奈。房产中介：

　　稀缺高端房源最受青睐

　　合富置业市场研究中心对旗下经营高端物业的分行调查显示，目前单价在3.5万元以上的高端物业市场成交大幅放量。在新天地、陆家嘴等高端物业集中板块这一现象非常明显，这些区域，每个业务员带看组别平均每天可达到3-5组。目前这些区域的购房者多为投资客，这部分投资客普遍具有较高的敏锐度，担心通货膨胀对其带来的不利，而优质地段的高端物业具有较高的抗跌性和保值功能。

　　近期上海多个知名楼盘都可以看到温州投资者的身影。和记黄埔旗下的御翠园于4月25日推出24栋双拼别墅，每栋价格在1300万-1500万元，有几栋被温州人买走。上海御翠豪庭黄金城道共40个商铺，其中13个商铺被5位温州人买走。

　　21世纪不动产陆家嘴区域分析人士透露，4月份，浙江人占浦东二手房成交量的30%，其中温州人约占80%，一般多为7成贷款。据统计，4月份浦东二手房成交金额近60亿元。以此推算，当月温州人现金购买浦东二手房金额高达4亿多元。

　　21世纪不动产有关分析人士表示，从目前温州投资者购房的情况来看，此类投资客一般不以短期获利为主要目标，而以长线持有并获得物业增值收益为其最终目的。由于这些购房者比较理性，因此他们购房更看中房源的品质以及高端物业的日趋稀缺性，更看重房产对于通货膨胀的抵御作用。“这一轮的投资热潮中，股市流出资金和实体经济资金占有很大比例。”我爱我家有关分析人士表示，从股市和实体经济中流出的购房资金以自住兼投资为主，较为理性，主要是出于规避通胀带来损失的“避险”行为，而且投资多为长线投资。一般来说，来自温州等地投资者购买力较强，一般都会选择豪宅，保值升值能力相对较好，而本地投资者资金实力相对较弱，多选择中小户型为主。[观点对对碰]

　　上海房产能否保值

　　正方：上海刚性需求巨大

　　1.在一般情况下，通货膨胀一定会使房价上升。一旦通货膨胀，货币供大于需，造成货币贬值，而土地资源的稀缺性导致它不可能供应量无限增加。人们需要货币保值，货币保值最好的选择就是土地产品。土地产品包括土地、房子以及建筑业的原材料，如水泥、钢材等。经济形势好时，土地产品不断增值；经济形势不好时，土地产品能抵消贬值，具有保值的效果。

　　2.俄罗斯的案例也能说明问题。上个世纪90年代初，俄罗斯采用休克疗法，拼命印钞导致年通胀率达到2000%以上。卢布越来越不值钱，于是莫斯科等地周围的房地产就成为保值增值的工具，100万卢布的房子在短期内变成20亿、30亿卢布。

　　3.目前上海经济基本面良好，实体经济比重较大。上海的城市定位和发展目标决定的外来人口众多，刚性需求巨大。目前世界经济通货膨胀渐渐出现，银根松动，很多游资为了保值，选择了上海房地产市场。

　　反方：虚火会积聚风险

　　1.当大批投资者拥向房地产市场，房价被推高，风险于是积聚。一旦整个经济发生危机，房地产市场同样无法避免受到经济大环境的影响。目前的美国房地产市场就是一个很好的例子，本世纪以来，美国房地产市场表现惊人，比起1996年几乎翻了一倍。金融危机爆发前，美国楼市的泡沫终于吹破，房地产市场暴跌。

　　2.从我国房地产市场过去多年的表现情况来看，政策是左右楼市走向的重要因素，值得注意的是，去年以来，上海楼市推出的多项优惠政策都是有限期的，执行期限大部分到今年年底结束，此后房价走势很难预料。

　　3.并不是所有房子都保值，在购房时要注意区分有效供给和无效供给。比如上海市中心的房子，交通便利，周边医疗教育较好，在通货膨胀中保值效果好，价格自然看涨；而远郊的房子，由于受其区位影响，保值的效果就差了很多。