一边是商品住宅热销,另一边却是退房频发;一边是存量压力仍较大,另一边却又现供不应求;一边是市场预期仍未完全乐观,另一边已是一片涨价声......出现那么多怪相,我们不免要问:这个楼市怎么了？
怪相一:一边是成交回暖,一边是大量退房
今年以来,房地产市场成交先是迎来'小阳春',后又步入'艳阳天'。撇去已经过去的'金三银四'不说,仅从5月份的数据来看,如中国指数研究院信息中心的监测显示,全国30个主要城市中,有24个城市住宅成交面积环比上升,占总城市数量的八成,成交面积超过100万平方米的城市达到11个,30个城市总成交面积环比增长8.58%,;其中,成交面积最大的为上海,达到267万平方米,其次是北京与重庆,成交面积均接近200万平方米,成交面积环比涨幅最大的为杭州,达到55.65%。
但是,与成交明显放量形成鲜明对比的是,楼市内退房现象屡见不鲜,不少楼盘的高撤单率令人咋舌。如近期受到关注的杭州退房事件,5月杭州售房网出现6笔解除合同的'大单',涉及金额达1.17亿元,并且还被调查发现退房的原购买人竟为楼盘的投资方。另如北京、上海等地也有不少楼盘的销售受到质疑,北京在售楼盘的合同撤销率最高达到30%,上海更有楼盘合同撤销总次数接近已售房源的50%。
原因:
不可否认,去年被泼冷水的房地产市场今年忽又一夜春风,政策利好、价格下降等因素促进了需求的释放,而且目前还可以看到,信心恢复的不光有刚性需求,投资性需求也开始入场。
不过,一些不和谐之处也不能忽视,退房现象便是一例。对此,各方有着各方的解释,如有开发商表示,是因为项目后期降价销售,由此前期业主心怀不满提出退房,或是预定后贷款环节遇到问题,只能选择退房等;有关方面也已介入,杭州市长表示杭州楼市总体健康,而对大单退房情况将继续跟踪并依法处理,北京房协则表示北京的高退房率存在对数字的误读,事实上今年前5月北京的预售商品房退房率为4.7%,同比还下降了3.4%。
可是,'自导自演'的情况毕竟存在,隐藏在退房潮和高撤销率背后的真相便在于--开发商为缓解资金困局,试图通过'自产自销'等手段骗取银行房贷,同时还可以营造出一种热销假象。如果遇到被迷惑的购房者,有些房源便可'撤销转让',也有假按揭不成而'自动'退房的情况。
趋势:
无论是火爆还是低迷,房地产市场一直被呼吁要理性。一方面,短期的发力并不代表可持续性,'经过4月份的疯狂上涨后,5月份的成交量已趋于理性,如尽管成交量继续保持上涨态势,但是涨幅已有所回归,北京、上海、南京、重庆等城市就有此迹象。'克而瑞（中国）研究中心首席研究员陈啸天表示,'考虑到各城市的成交量已经过数月增长,需求已经得到一定释放,并且重新乐观起来的开发商采取的涨价、惜售等措施可能引起新的观望,所以预计市场调节在即,三季度成交量可能出现回落。'
另一方面,虚假繁荣会造成更大的楼市泡沫,所以开发商以'融资'为目的退房操作不可轻视,好在这已引起房产管理部
门注意,着手进行调查,更令银行系统有所警惕,开始加大金融风险防范力度。总之,完善的市场监管虽然不易,但十分必要。
怪相二:一边说存量消化难,一边说供应量不足
2009年一开年,业内就指出楼市面临库存压力。如戴德梁行的数据表明,北京、上海、广州等全国9大城市2006-2008年建设的商品住宅中积压了约3800万平方米,而消化这些市场存量平均需要9个月的时间。
然而,近期楼市内却冒出'断供'、'房荒'的声音。如1-5月上海共成交商品住宅680万平方米,却只有411万平方米的新增供应,有分析认为月销量继续维持眼下高位的话,住宅市场恐面临'断供';又如深圳基于近两个月消化新房过万套,但新开工面积明显减少,引发'房荒'议论;还有广州表示即使楼市销售理想,今年也不再增加住宅用地供应,使得市场预期未来房源受限、房价难降。
原因:
对于目前显得有些矛盾的供需局面,业内认为不能一概而论。如从今年以来的销量和新增供应量来看,的确显得'供不应求',但其实去年楼市低迷中积压了的大量供应还有许多没有消化;一些城市的可售存量是在迅速减少,但也只是回到了去年的水平,目前的楼市主题还是'去库存化'。
不过,所谓的存量压力本来'分布'就不均衡,戴德梁行的数据表明,一线城市压力相对较轻,消化存量可能仅需几个月的时间,而部分二、三线城市压力就较大,需要一年以上的时间方能消化;还有分析师指出,一个城市内的房源供应也会因位置不同而有紧有松,比如上海的环线之分、深圳的关内关外之分。
何况,还有存量供应的'有效性'问题。如许多去年积压下来的房源可能本身就是难去化的房源,去年的深度调整后,楼市泡沫被大量挤压,今年释放的也主要是刚性需求,某些区域、某些类型的房源因不符合市场需要而继续积压着,开发商唯有针对性地推出新房源,由此形成存量多却难销、增量少却热销的情况。另外,开发商也有自己的供应策略,比如更愿意在传统销售热季投放,但也要与竞争对手错开投放时间,这可能使得一段时间、部分区域内新增供应乏力。
趋势:
在业内看来,虽然局部可能出现供不应求的隐忧,但还是可以通过一系列举措促进后续供应,保持整体的供需平衡。
其中,土地成为首要突破点。有数据显示,1998-2008年全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米,但截至2008年底全国土地开发量仅为19.4亿平方米,也就是说仍有近40%的土地被开发商攥在手中。'由于去年楼市低迷,很多开发商主动提出将减少开工量,但在今年库存加快消化的背景下,土地的存量积压对后市的房源供应构成直接影响,考虑到政府新推土地一般周期较长,如果能够适时盘活存量地,也对房源供应是一种保障。'世邦魏理仕研究部大中华区董事马雪明表示。
同时,政府也已注意到了销量增长与开发投资并未实现同步的问题,所以日前宣布下调普通商品住房及其他房地产开发项目投资的最低资本金比例。此举被认为降低了房地产开发的资金准入
门槛,能吸引更多的资金进入房地产市场,从拿地到推动现有项目开发,从而促进后市供应,进而缓和价格走势。在此政策利好下,业内也预期下半年房地产投资有望实现稳步恢复及稳定增长,新开工、施工面积如能保持规模便会有利于后市供应。
怪相三:一边说市场未到底,一边房价猛涨
虽然眼下楼市飘红,但仍有不少人认为,由于全球经济尚未见底,国内各类市场的发展形势也依然严峻。
然而,在消费者眼中,房地产市场却在半年不到的时间里泡沫再起,尤其是价格反弹很猛。
'我觉得已经很明显了,万科、中海、金地......好多上市房企的楼盘都在涨价,而且新推房源一涨就是每平方米两三千。'有上海的市场人士直言。他甚至向记者透露,如今在楼盘热销的情况下,还有不少销售经理挨骂,'为什么呢？环境变了嘛,此前企业通过促销已经回笼了一定资金、不再缺'救命钱',你现在卖得这么快显然是价格定低了,应该可以定得更高一些嘛,所以就挨骂!'
二手房市场也'不甘落后'。如尽管5月份上海二手房成交量及价格和一手房一样增幅放缓,但在很多淘房者眼里却是另一番景象:'175万的房子,一个半月内涨了40万,太过分了。''刚想定房,中介就突然告知业主涨价10万,后来又说暂时不卖了,准备再涨价......'
原因:
房价上行自然与市场成交成正比,而眼下成交释放被视作是政府'救市'后的产物。经纬地产的分析师表示,一是刚性需求的持续推动,成为楼市成交不断放大的稳定基石;二是高端客户不断增多,在宽松货币政策环境下,通胀预期越来越大,高端客户出于保值升值的需要入市量渐增,强有力地推动了成交量的持续增加;三是充裕流动性的部分流入,去年底以来,各国不断为社会注入资金、增强流动性,我国今年一季度也完成全年贷款额度的90%以上,其中的部分资金流入了股市、楼市和大宗商品市场,带动了这几个投资市场近月来的繁荣和价格上涨。
趋势:
业内认为,成交价格应会随成交量调整而接受考验,并且楼市维稳是政府无法推卸的责任,因为也奉劝开发商莫太贪心。
'面对当前楼市的'单边繁荣',特别是在世界经济依然普遍低迷、国内经济也未有效好转的情况下,未来走向的确很难把握,我们的判断是下半年中国楼市会保持一种脆弱的平衡。就好像走钢丝绳,偏左偏右都会出现致命的危险。而目前政策关注的重点、市场发展的要义应该依然聚焦于成交量,而不是价格。市场过猛的时候政府也会给你一巴掌的,价格的暴涨暴跌对产业的健康发展危害巨大,稳定价格的基础就是确保成交量的稳定。企业也应珍惜良好局面,理解速度比利润更重要,'易居房地产研究院高级评论员回建强表示。
■数据解读房地产
本周在全国监测的32个大中小城市中,楼市成交面积环比上升的城市有17个,达到总城市数量的一半以上,与上周仅有9个城市楼市成交面积环比上升相比,本周逐渐摆脱端午小长假影响,楼市成交有了明显恢复。在10个重点监测的城市中,楼市成交面积环比上升的有6个,分别为重庆、上海、深圳、广州、武汉、南京,其中环比增幅最大的为重庆,达到35.77%,其次为上海,为13.26%。