标题：楼市回暖：是复苏还是危机？

　　进入4月份以来，随着各项经济数据公布，人们看到了经济止跌回暖的迹象，中国经济开始“复苏”，而楼市是否也将迎来新的“春天”?有两种截然不同的观点：乐观者认为房地产市场已经基本探底，进入了一个调整阶段，将持续走强;而经济学家朗咸平则警告说：你所看到的回暖不是转机，可能是更深层次的危机。如何看待当前的楼市，一时间众说纷纭。

　　根据国家统计局的数据，截至2009年3月，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，实现了自去年7月以来的首次增长。另有数据显示，在北京、广州、深圳、上海、天津、武汉、重庆、南京、杭州等城市中，一季度的成交量都比去年同期出现上涨，似乎今年以来各地楼市普遍迎来了“小阳春”?从福建的情况看，1-4月全省城镇以上固定资产投资增长13.7%，增幅比一季度回落0.2个百分点。其中房地产投资稍有回暖，1-4月累计完成投资248.47亿元，降幅比一季度的-25.4%略回升至-24.4%。3月份福州楼市的成交量几乎相当于去年第一季度的总成交量，有专家说这是一次“非理性的爆发”。问题是成交量大幅攀升的背后有什么?与未来走势有什么关联?

　　首先，楼市真正回暖有什么标志?专家认为至少应该关注这么几点：一是成交量应该持续多个月回升(比如6个月);二是成交量应该是全面回升，而不是单个版块或区域成交量大幅放量的回升;三是除了成交量回升外，成交价格也因此呈现连续性的上涨;四是成交产品的套均面积和套均总价变大。如果按照此标准来衡量，显然目前还不能说出现真正的回暖，只有待房价真正涨了，成交量升了，才能算市场回暖。再看看国家统计局近期公布的其他数据，2009年3月份全国70个大中城市房屋销售价格仍表现为同比下降1.3%，同比增速自2008年1月创下高点以来，已连续14个月回落，并连续4个月处于下降过程之中。显见，国内房地产市场仍呈现明显的量升价跌、量价背离趋势。这意味着现今短期的楼市旺销局面，主要是由于过去一年来的真实需求因部分项目降价得以迅速释放所致，有人说是短期内刚性需求释放带来的市场复苏。

　　其次，楼市能否真正回暖，还取决于宏观经济走势。全球危机尚未见底，中国经济复苏也尚待观察，房地产怎能一枝独秀?从宏观环境上讲，本轮国民经济上行周期已经结束，根据宏观经济运行规律，耐用消费品(住房、汽车等)购置意愿会率先下降，房地产市场调整往往先于宏观经济增长的下滑。此外，股市持续大幅下跌，从财富效应方面也抑制了购房需求。现在就断言楼市已经“回暖”还为时过早了一些，房地产市场下半年能否持续升温并走高还有待验证。

　　第三，根据权威报告，目前全国空置房面积在2亿平方米之上，一些城市的存量房，业内估计也至少需要两三年的消化周期。福州楼市的存量问题同样不容忽视，有分析称，即使没有新的项目开发，目前福州楼市的存量还可以卖上3-4年。同时，经济适用房、廉租房推出力度加大，将分流商品房需求总量，这方面的压力不可小视。因此，2009年很可能是全力消化存量的一年。虽然近期随着部分刚性需求的释放，楼市的存量得到了一定的消化，但房价跟存量的主要矛盾仍然没有彻底解决好，未来楼市能否持续走好，关键在于放量的同时价格是否上涨。只有当销售量、销售价格上升，空置率下降，才是楼市真正的“春天”。

　　第四，房价与地价是联动反应的，即房价涨地价也涨，反过来一旦土地价格下调楼价也就自然下调。对于挂牌交易的土地要关注的是成交价款，而不仅仅是成交量，因为这是楼市的一个晴雨表，能看出楼市房价走势。当前的房价决定了地价的走势，而当前的地价又将影响未来的房价走向。2008年下半年各地均出现了土地流拍，说明市场信心不足，在金融危机的影响下，衰退的经济形势短期内很难扭转，开发商拿地行为也会愈加谨慎。成交量上涨，房价回升都有可能存在猫腻，但是开发商拿不拿地或热情高不高却可以看出他们对市场的态度。

　　第五，买得起才是硬道理。楼市的问题主要是房价与购买力之间的矛盾，只有缩小房价与收入的差距，才能持续地带动交易量的增长，这是根本。而房地产业与经济周期关联度很高，价格还是要看供需关系和消费者的实际购买力，公众愿不愿意入市和有没有足够的支付能力。目前经济的基本面、大部分中小企业的情况以及大部分民众的收入状况，基本上与年前一样，所以，即使经济数据暂时有所回升，但楼价上涨的支撑点并不充分。

　　最后，我们也发现：和楼市成交的“小阳春”形成鲜明对比的是，房地产投资仍然没有走出“冬天”。商品房新开工面积及土地购置面积是房地产投资的两个重要指标，但从数据来看，二者没有看到“回暖”迹象，反而有加速下滑之势。投资增幅持续下降的结果，很可能推迟楼市春天的到来。

　　由此可见：囤积两年的刚性需求突然在短时间内受到政策的鼓励、房价的降低、税费的降低，猛然释放出来，但刚性需求不具备持久性，也不可能持续占到市场的绝大份额，短期内很难扭转房价下行的趋势。因此，当前的楼市还不具备全面复苏的基础条件，最多只是“回暖”，还不是“复苏”，更不是“春天”。但我也不同意“可能是更深层次的危机”的判断，理由如下：

　　一方面，房地产业带动面大，产业链条长，其大幅下滑势必对经济增长、劳动就业等带来不同程度的负面影响。从去年第四季度以来，一系列刺激楼市的政策相继出台，如个人住房贷款利率优惠下浮30%、最低首付款比例调整为20%;首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住房印花税等等。从理论上说，这些措施旨在降低购房者的购房成本，有利于促进房地产需求的释放，稳定房地产市场价格，成交量也会因此出现一定程度的上升。此次新政也会对楼市信心的恢复起到一定的帮助作用。

　　另一方面，中国的城市化进程以及人口的生育高峰已经来临，还有产品升级换代的改善需求，都决定中国的楼市具有坚挺的基础。所以只要尊重市场，回归市场，回归理性，房地产业发展的前景仍然是一片光明的。从当前国家对房地产调节政策的导向看：一方面要彻底扭转前期房产完全市场化的倾向，通过开发具有公共产品性质的住房，增加供应、平抑价格、保障民生;另一方面，政府希望通过政策引导，促进市场有序降价，维持市场相对稳定，力保房地产开发投资不出现大的滑坡。由于房地产业对经济增长的重要性以及政府对房地产业的高度关注，下一步也还有可能陆续出台新的支持政策措施，因此，总体判断楼市出现新的更大危机的可能性很小。

　　最近，中国社会科学院发布的房地产蓝皮书指出，我国下半年住宅价格有望止跌企稳。在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年第三季度宏观经济将出现回暖，在此条件下，预计2009年下半年住宅价格有望止跌企稳。因此，我们的结论是：预计今年房地产的走势会好于去年，但真正完成调整可能要到2010年以后。（文/省政府发展研究中心 赵彬）