标题：锡城楼市“红五月”是否昙花一现？

　刚刚过去的5月份，对锡城房地产市场来说是一个不折不扣的“红五月”，市区商品房成交6584套，面积达72万余平方米，一举刷新了2007年10月成交5737套、65.45万平方米的历史最高纪录。在一些乐观的开发商看来，无锡楼市新一轮的“牛市”似乎就在眼前。

　　然而进入6月，一路飞奔的无锡房地产市场放缓了脚步，从第一周的交易情况看，市区商品房每日成交量低于上个月的平均水平。尽管每年盛夏季节是传统的商品房销售淡季，但面对变幻莫测的楼市，很多人仍然心中没底：“红五月”的火爆场面是否只是昙花一现？近日，记者就此走访了锡城部分开发商、政府部门和业内人士。

　　刚性需求强力推动，锡城楼市春节后“回暖”

　　位于西郊地区的一家楼盘，去年年中开盘后销售业绩一直平平。然而从今年年初开始，这家楼盘“咸鱼翻身”，“最高峰时每天能卖出二三十套房子”，销售人员告诉记者。分析原因，开发商认为一方面得益于销售价格的调整，这家楼盘优惠“力度最大时”，每平方米售价比最初开盘下降了四五百元；另一方面，压抑已久的刚性需求得到释放，也是扭转销售形势的重要因素。据售楼人员观察，近期前来购房的市民中，大部分是因为结婚、拆迁等原因而“不得不买房”的人群。

　　强有力的刚性需求，成为锡城今年以来房地产市场“回暖”的主要推力。市房管局有关人士说，从去年年底起，国家、省、市一系列刺激消费的政策相继出台，大大减轻了购房者的负担。无锡市房管部门还针对锡城市民的需求，推出了“旧房换新居”、“惠民房产超市”、春季房交会等一系列活跃房市的活动，有效激发了被压抑一年多的刚性需求，使春节后市区的商品房销售量逐月放大。

　　“暖意”能否持续，要看改善型需求释放程度

　　经营一家电子公司的吴先生在棉花巷有一套100多平方米的旧房，他一直想换一套靠近太湖、面积在200平方米左右的“湖景房”。今年3月，“观察”了好久的他终于出手，在蠡湖边的一家楼盘下了“订单”。这家滨湖高档楼盘售价在每平方米8000元以上，一套房子总价动辄超过百万，但近段时间销售形势却不错。据工作人员介绍，该楼盘的业主大多为30岁以上、经济实力较强的中年人士，而且绝大多数属于“第二套”甚至“第N套”房。

　　5月份的锡城房地产市场数据中，最让开发商们兴奋的不单单是成交量。据统计，今年以来无锡市区成交的商品房中，120平方米以上的大户型以及每平方米售价在　5000元以上的中高端产品，所占份额逐月上升，表明越来越多经济实力较强的改善型购房人群入市了。业内专家说，改善型需求潜在的量很大，只有把改善型住房需求全部释放出来，才能促使市场全面回暖。但改善型需求不属于“急需”，楼盘只有大幅优惠才能刺激他们出手，否则，他们就会继续观望。

　　盲目涨价苗头出现，多方博弈决定后市走向

　　在市场成交回暖的带动下，锡城一些销售情况较好的项目开始涨价。从前几个月的情况来看，涨价的楼盘大多数是地理位置比较优越、开发商知名度较高的所谓“　好房子”。尽管目前这样的楼盘在全市尚属少数，但其“示范作用”却不可小觑，记者在近日的采访中发现，不少开发商面对当前的融融“暖意”有点控制不住涨价欲望，有的已在悄悄酝酿提价或取消优惠。

　　针对6月以来市场成交的走弱，分析人士认为一方面是因为政策优惠效应逐渐减弱，刚性需求大部分已得到释放，后继乏力，另一方面则是因为房价出现的上涨势头，抑制了改善型需求的进一步释放。近期，开发商利用“房托”和假按揭等手段制造项目热销假象的消息时常见诸媒体，也在一定程度上引起了购房者警惕。专家指出，伴随大量自住型需求在前期得以释放，改善型需求被认为是今后支持市场成交保持活跃的主要力量。而改善型需求能否大量入市，一看房价，二看政策能否给予更多支持。中国社科院日前发布报告预测，今年下半年，在开发商资金压力没有根本性好转、房价下降预期仍强烈的情况下，房价仍有震荡下行压力。(赵晖)