对于竞争日渐加剧的房地产业而言，产品实现升级换代以满足消费者更高的居住要求已成必然，尤其在作为焦点的高端豪宅市场，经过十几年激烈的行业洗牌，打造更高品质的产品已成为适者生存的自然法则。而这一点，在近期的市场上演绎得淋漓尽致。
第三代城市豪宅崛起
刘女士看中了远洋万和城A区的一套房产，但迟疑数天后再到售楼处签约时却被告知A区该楼层的那套房子已经售出，刘女士只好另选其他楼层。
这是今夏以紫御、远洋万和城为代表的第三代城市豪宅上市销售状况的一个缩影。
自第一代城市豪宅“地段豪宅”问世以来，豪宅市场升级换代的步伐从未停止，在经历了第二代“产品豪宅”之后，星河湾、紫御府、远洋万和城、龙湖唐宁ONE等城市豪宅的崛起显然意味着新时代的到来，而这种改变首先就面临着来自市场的大考。
与4月相比，5月楼市走势受挫，成交量和成交面积分别下降16%和8%。但与此同时，豪宅市场则成交强劲，据焦点网数字中心等监测，5月御园成交5.4亿元，北京尊府5亿元，远洋万和城3个月来热销近12亿、其中5月成交额更是高达4.6亿元。对此，朗勤地产机构副总经理胡卫表示，“置业消费存在着一定的层次性，当初次置业逐渐释放之后，购买大户型的豪宅等改善性需求将趁机入市。”
而6月第一周的市场走势似乎更加强调了这一点，据北京市房地产交易管理网等数据显示，6月第一周成交量环比上涨20%，其中成交量排在前十名的不乏单价近2万元的项目，如单价64076元/平方米的紫御府销售6500万元。
内外兼修方获市场肯定
不过对于个体项目而言，仅仅寄希望于通过高端市场的整体回暖从中分一杯羹乃至热销，而不思项目升级，这恐怕只是一厢情愿。
相反纵观上述持续热销的城市豪宅，则可以发现当前市场条件下豪宅概念的演变路径。“如今豪宅首先就意味着综合品质优越，而不是像过去仅仅具有地段优势或者产品优势等某一方面的优势，只有综合优势较强的楼盘，才可能赢得市场。”中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副委员长开彦认为。
比如龙湖唐宁ONE一直以名校教育、地段等优势叫板京城楼市，星河湾则凭借园林和产品赢得市场青睐，远洋万和城则以交通、配套、芳草地国际学校的教育配置、2米高的台地园林设计和近44万平方米的建筑规模领跑京北楼市。据正准备出手购买豪宅项目的于先生对记者说：“从去年年初开始，就一直想购买一套地段、交通、产品、配套都比较好的房子。”
开彦表示“而且随着市场的发展，消费者对豪宅的眼光越来越挑剔，豪宅项目不仅要注意宏观层面的综合性，对细节的打造能力正日益受到市场关注。”接受采访时，在南三环购买了一套曾号称“南城最具标志性高端住宅”的王先生就表示对该房子的门窗设计、电梯装修等小问题非常不满，一度和开发商闹至退房。
不过反观市场，如北京尊府纯板一梯一户、大面积采光面的设计，远洋万和城三梯两户的私密设计、人车分流、超大楼间距、精美建筑细部等，也是吸引消费者的重要因素。
竞争加剧推动豪宅升级
豪宅市场的发展紧随着中国财富人士的崛起，改革开发以来随着人们生活水平的提高和经济的发展，逐渐兴起的财富人士开始考虑升级置业甚至投资需求。据招商银行和贝恩公司联合发布的《2009中国私人财富报告》显示，至2009年底，中国个人持有可投资资产达一千万元人民币以上的高净值人群将达到32万人。而据多家地产公司高管分析，在通胀风险的预估下，这些财富人士普遍选择保值增值性较好的地产业作为避险工具。
不过这些改善性需求及投资需求的口味已发生了较大改变，其购买决策和购买行为更为趋于理性。许多接受采访的买家表示，购买高档楼盘不再像第一套住宅那样，考虑价格、地段、交通即可，高档社区需要同时满足他们对品质生活的各方面需求。
改变同样发生在房地产开发企业。楼市经过了十余年的发展，企业数量以及市场存量越来越多，比如北京楼市的现房数量与日俱增，目前已达18万套，而这种现房存量压力仅仅是目前市场竞争加剧现实的冰山一角。“只有感受到压力时，创新升级的动力才比较强烈。”据一位资深专家认为。
而这种竞争的结果客观上就为消费者提供了更多更高品质的房子，这种改变不仅来自于主动创新者，还包括一些跟进者的模仿。据记者走访远洋万和城附近在售的另一处楼盘，其销售人员直接表示该楼盘的许多设计模仿了前者。“房地产业不仅要满足住有所居，还要满足居有好房，消费升级是大势所趋”，开彦表示，“目前中国房地产的质量仍然有待提升。”