标题：通胀预期成为楼市投资热背后推手

　　房地产商几个月前还为楼市“量价齐跌”而苦闷，但进入今年５月，政策扶持带来的楼市“小阳春”，突然在一些城市急剧升温。像杭州楼市成交量和成交价双双创出历史新高，这在危机阴影下出乎人们意料。是什么兴奋剂让一度冻结的楼市陡然亢奋？涌入楼市的接盘资金从何而来？

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　　据上海证券报报道：在通货膨胀预期下，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，以实现资产保值。这成为此轮楼市持续走高的重要原因。这一特征在一线城市表现尤其明显。但也有业内人士表示，为应对通胀压力，有关部门可能出台收缩流动性的政策，以高成交量为支撑的楼市长期前景仍待观察。

　　抵御通胀风险

　　当记者与购房者沟通时，多数别墅购房者表示，选择这个时点进入楼市其实是经过仔细考虑的。除了部分自住和商务功能外，抵御未来可能出现的通胀风险是他们入市的主要原因。

　　一位豪宅开发商告诉记者，目前上海豪宅销售对象多为私营企业主。这些企业主在前一轮经济增长中积累了大量资金，个人资产上亿甚至数亿元的企业家并不少见。而随着去年以来的实体经济下滑，这些中低端制造型企业及时收缩产能，以备过冬。到今年初，国家4万亿投资拉开经济硬启动的大幕，但因为外贸形势尚未好转，出口转内需也没有进入全面开花阶段，所以这些企业主仍然没有将有限的资金积累投入恢复生产的过程。

　　加上3月以来，资金流动性大增，通货膨胀预期增加，股市又具有较大波动性和风险，投资楼市就成为很多资金持有者的首选。“房地产业是典型的寄生产业，它依赖于实体产业的发展，会随着经济的复苏而复苏，也会随着经济的下滑而低迷。但当市场遇到通货膨胀时，买房子相比股票和储蓄来说有一个好处，即便房子不升值，但至少不会贬值。”一位投资人表示。

　　对于投资者热衷一线城市楼市的做法，易居（中国）研究报告分析称，一线城市经济发展较快，投资市场较大，而目前通胀的风险不断增强，大量有闲置资金的高购买力人群为规避风险，将投资较稳妥的高端住宅市场。以保值增值为目标的客户会选择高品质高价项目或稀缺的市中心项目，等待物业随着市场好转并升值。

　　从投资目的来看，1500万元以上物业的投资者明显表现为不求短期出租或出售。一位开发商为记者算了笔账。如果以6％回报率来看，1500万元/套的物业年收入要达到90万元，每月租金在7.5万元。“这部分市场是有的，但是因为跨国企业在华投资增长乏力，高管租房率下降，所以豪宅市场以出租为目的的投资型购买并不多。”上述人士称。

　　投资对象多是中高档房源

　　根据上海证券报了解，目前投资客进入楼市的动机与心态较数年前已经大不相同。这体现在：短线炒房者少，长线持有型多；资金实力较强的个人投资者率先入市，而不是前几年的全民炒房；投资对象多是中高档房源，低档房源投资客较少。

　　“而这些投资客之所以没有在今年初出手，是因为国家从去年底开始出台一系列楼市利好，他们在等待利好全部出尽后再选择入市。当十大产业振兴规划没有列入房地产，很多投资者感到，楼市利好基本上差不多了。”一位房地产界人士介绍。

　　开发商介绍，在去年以来所有楼市利好政策中，购房者贷款成本的下降是较重要的因素。其次是开发商普通商品房项目贷款自有资金比例下降至20％的政策。“除了上海等一线城市在设定普通商品房时有地域和单价的限制，多数城市都是只以面积来限制的。比如在杭州等地，100多平方米的房子都属于普通商品房。如果这种利好可以惠及城市绝大部分住宅项目，那无疑是很大的利好。只是从现在的银行执行来看，为了规避风险，银行对开发企业的贷款还是非常谨慎的。”房地产界人士表示。

　　但是，也有华南开发商对目前的楼市前景表示担忧。在他们看来，广州、深圳等地暴增的成交量没有支撑的长久动力。“如果大家因为害怕通货膨胀而购买房产，那国家一旦紧缩银根，通胀预期下降，加上刚性需求已经大量释放，后市的有效需求支撑可能就不大了。”一位开发商表示。（记者于兵兵）

　　楼市多空激辩再度升级

　　随着房地产股的走强，市场中关于楼市前景的多空激辩也开始升级。有专家预测年内房价可能有5％-10％的上涨，买地建房将成为热门的投资领域。“空军”代表则称，刚性需求集中消化期已近尾声，开发商盲目拿地可能导致其三季度面临新的资金链困局。

　　近日，摩根大通中国区董事龚方雄频繁针对楼市发言。龚方雄认为，地产、银行及资源类、消费类股票将成为未来股市投资热门。宏观经济继环比见底后，在即将公布的5月数据中会有同比见底的迹象。通胀在当今经济环境下不无利好，那就是通胀预期可能带动消费者积极消费，购房购车。

　　此前，龚方雄还在不同场合表示，年内国内房价上涨幅度将达5%-10%，明年涨幅将达到10%。房地产库存量将在年底全部消化，明年进入供不应求期。如果房地产商在今年下半年低价买地建楼，预计在2011至2012年通胀较高时售楼，将获得可观盈利。

　　龚方雄的预测印证了目前房地产开发商热切拿地的事实。据上海证券报统计，4月以来，包括保利、万科、绿地、龙湖、金地、碧桂园等几乎所有的大型房企都先后重返土地市场，动辄50％至80％的溢价率令土地市场重新火爆起来。

　　但是，这种土地与商品房双热销的局面究竟能持续多久，市场却有不同说法。

　　“单就商品房成交的绝对数量来看，我们预测会稍有下降。每周这么大的成交规模不太可能持续。原因主要是市场上适销对路的产品基本上被消化得差不多了，余下这些区域较偏或者户型较大的产品会降低去化速度。”成都世家机构分析师樊邦勇表示。今年前五个月，成都商品房成交量连续攀升，到5月达到了14572套的最高峰。相比1月的7289套，月成交形势几乎有了一倍的增长。这种火爆形势是市场从未预料的情况。

　　克而瑞（中国）研究中心主任陈啸天表示，今年上半年，开发商根据大好的商品房成交形势来判断楼市走向，得出了拿地最佳时机的判断。一些企业可能出现跟风拿地的情况，也就是没有根据企业资金链现状冷静进入土地市场。地价追高现象将在未来愈演愈烈。陈啸天则表示，开发商根据目前热销情况判断楼市前景可能有误，并最终导致资金链风险。

　　4月底，金地集团以82％的溢价率拿下上海徐经镇3号地块。易居中国分析师薛建雄介绍，该项目挂牌起价仅3000元/平方米，总价3亿元，但是金地的最终成交价高达楼板价5580元/平方米。按此计算，其上市销售的价格可能达到10000元/平方米。但目前该区域的销售均价只有8000元/平方米左右。“在这样的土地市场推动下，房价持续攀升是肯定的。”薛建雄表示。

　　专家表示，一旦刚性需求集中释放期结束，房价又不断攀升，三季度成交量下调将成为必然。目前开发商热衷于寻找各种融资渠道，同时在土地市场继续抢地。但是，对于三季度由于高价而会产生的低量，继而引发的资金风险，开发商仍旧意识不够。