标题：贺军：流动性泛滥 房地产泡沫难免

贺军

在当前中国经济回暖的诸多迹象中，房地产正在迅速蹿升为一个新的热点。然而，从统计数据看，这又是一个充满矛盾和争议的热点。

根据国家统计局6月10日公布的房地产市场运行数据，今年1-5月，全国商品房销售面积同比增长25.5%，销售金额同比增长高达45.3%。5月份商品房销售均价比4月份上涨了3.9%。但同样是国家统计局的数据，5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比4月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。共中的分歧显而易见。

中央数据与地方数据也有很大差异。如国家统计局的数据显示，5月份深圳新建住宅销售价格同比下降6.9%，居70个大中城市降幅之首；环比则上涨了1.7%。但深圳市国土房产部门的统计数据则显示，今年5月，深圳市新建商品住宅销售均价为12949元/平方米，同比上涨17.6%，环比则上涨6.1%。中央与地方数据的价格变化差异高达24.5个百分点。

在笔者看来，房地产市场有明显的区域性，全国平均的统计数据实际上参考意义不大。如果从房地产市场的规模、资产价格等指标来比较，一、二线中心城市，东部沿海地区的房地产市场，显然更能代表国内房地产市场真实的回暖热度。据笔者对北京市场的了解，近期北京房价的涨幅可观，而且开发商下一步的涨价“野心”不小。

从投资来看，房地产业艰难地保持了增长。国家统计局最新数据显示，今年1-5月，全国完成房地产开发投资10165亿元人民币，同比增长6.8%，增幅比1-4月提高1.9个百分点，但比去年同期回落25.1个百分点。其中，商品住宅完成投资7105亿元，同比增长4.4%，比1-4月提高1.0个百分点，但同比回落30.6个百分点。显然，与5月份可能高达32.9%的固定资产投资同比增速相比，房地产投资仍显出寒意。

但从近期土地市场的转暖来看，房地产商正在为下一步的投资秣马厉兵。中国指数研究院数据信息中心的监测显示，6月1日至7日，全国20个重点城市共推出土地124宗，推出土地面积608万平方米，环比增加24%；成交土地面积173万平方米，环比增加14%。电梯销售情况是监控房地产市场的一个可靠指标。据笔者掌握的可靠信息，今年1-5月，国内电梯行业前14位厂家的销售，同比上涨3.4%，环比增长1.4%。考虑到今年前两个月的销售很差，近几个月电梯销售的增速实际上在加快。

从多方情况来看，房地产市场的回暖确定无疑，且有加速的趋势。而房地产投资增长与销售增长的差距，则清晰地显示了房地产市场的去库存化在加速。这可以看作4万亿经济刺激计划的一个直接效果。

房地产市场虽然复杂，但判断未来的趋势，最好是依据简单有效的分析框架和逻辑。在笔者看来，有两个因素非常关键，一是市场信心，二是流动性，而这两个因素国内市场都已具备。在当前市场信心已经逐步回暖的情况下，国内市场充足甚至有些泛滥的流动性，将会对房地产市场形成有效的推动，甚至有可能以较快的速度，再度催生出一个房地产资产泡沫。

为了保增长，中国政府推出了4万亿和十大产业振兴规划，同时，宽松的货币政策向市场注入了大量的资金。初步估计，前5个月国内新增信贷规模可能高达5.8万亿元，而全年新增信贷可能达到8万亿到10万亿的规模！国内流动性宽松的局面已经形成，如果说此前有相当的信贷资金因为企业预期不好而趴在账户上，那么这种格局在下一阶段将会有显著改观。从国际市场看，在各国央行大开货币水龙头的情况下，全球流动性也极为充裕。在实体经济仍未实质恢复之时，资金将会流向大宗商品、股市以及新兴经济体的资产市场。可以肯定地说，中国是最受青睐的新兴市场之一，香港市场近期涌入的国际资金就是最好的证明。

关键在于市场信心的改变。一旦市场信心确信了经济回暖的态势，那些“静态”的资金会很快活跃起来，社会资金也会被调动起来，寻找能获得较高收益的去处。在国内，首先是股市，其次是楼市，将会是资金偏好的两个选择。股市实际上可看成国内宏观经济的先行指标，回顾2007年的国内股市大热到2008年的股市大跌，不难看出它对国内外经济的提前反映。从年初至今，上证指数已上涨了1000多点，这同样也可以看成是资金对未来经济的预期。资金流入楼市要比股市慢一些，但趋势是一致的。在流动性大潮推动之下，国内房地产市场很可能在不长的时间内变热，再度成为一个涌动着泡沫的资产市场。

(作者为安邦咨询高级分析师)