标题：探访大连房市银行资金流向

    对大连安达圣岛投资集团董事长秦安昌来说，2008年是个极其难忘的年份，“圣岛公司在大连主要开发小平岛以住宅为主的项目，去年的销售非常不理想，2007年销售10亿元，去年只有1.7亿元。”去年房市冰火两重天的变化使得下海二十多年的秦安昌焦虑不安。

    由于项目盘子较大，总建筑面积达107万平方米，前期投入比较长，销售的骤然下滑让圣岛公司的建设资金捉襟见肘。“资金就像上了发条一样，越来越紧，所雇用的建筑商甚至要停工了。”

    就在秦安昌为项目的后续建设发愁之时，大连银行的客户经理去年底主动找上门来，为其新发放了5亿元新增贷款。“我们把银行贷款全部用到了项目开发上，现在终于渡过了难关，开始进入了收获期。”秦安昌告诉记者，今年以来，随着大连楼市的回暖，企业的元气逐渐恢复，“到5月末，公司今年的销售额已接近4亿元，卖出了400多套房子。去年停工了一些项目，今年形势比较好，又开工了。”

    在大连，与秦安昌有同样感受的开发商还有很多。在扩内需、保增长政策出台后，大连市许多银行都把行业关联度较高的房地产业作为积极支持的对象，一部分信贷资金迅速流入了房地产企业。截至今年3月末，工行大连分行房地产开发贷款余额为88亿元，比年初增加10.8亿元，房地产贷款占法人客户新增贷款的26%左右。截至4月末，中行辽宁省分行在大连地区的房地产公司贷款余额为91.6亿元，较年初增加34.5亿元。

    “房地产行业在固定资产投资和国民经济中占有较大比重，处于建筑、钢材等行业链条的最高端，银行资金不仅支持了房企自身发展，同时也解决了整个资金链的问题。”工行大连分行信贷部总经理孟辉表示，工行大连分行对房地产业采取了适度支持的态度，余额保持了适度的增长。

    要促使银行资金流入重大房地产建设项目，人民银行的推力不可忽视。“在今年3月份我们组织的银企对接会上，大连的中行、工行、农行、大连银行等5家银行分别与万达、亿达、安达圣岛等16家开发企业共计签订了意向金额为160亿元的贷款协议。”人民银行大连中支副行长关守科说。

    除去商品房项目建设，政府主导的保障性住房项目也成为银行资金流入的对象。据大连银行信贷评价与管理部总经理徐超介绍，大连银行今年发放的贷款主要是政府主导的项目贷款，其中有70亿元将用于胜利路动迁改造项目，此外给各区市县增加了17亿元的土地整理贷款，还支持了包括泡崖、绿波、泉水等经济适用房，石门沟、北京街、火车站等老城区改造。

    据统计，2009年一季度，大连市商品房竣工面积78万平方米，同比增长了6.4%。可见银行资金的流入对大连房地产建设的效果是明显的。这不仅仅在项目建设上，在交易市场上也有明显表现。今年1至4月，大连市商品房销售135.1万平方米，同比增长了17.8%。不过市场上有一种观点认为，在实体经济没有明显复苏时，目前国内楼市、股市的提前复苏，具有主要靠资金推动的特征。那么在大连，银行信贷资金进入大连房地产企业后，有没有用于真实的房地产建设呢？是否被开发商挪作他用？

    事实上，对于房地产这个容易滋生泡沫的敏感行业，大连的商业银行在资金使用上从未放松警惕。

    “不排除有小的开发商恶意挪用信贷资金的情况，但我们中行对客户、项目的双重选择极其严格，要求开发商资质达到三级以上。”中行辽宁省分行公司业务部副总经理吴静表示，银行对房地产企业的贷款品种比较单一，主要是开发贷款和少量的土地储备贷款，这使开发商很难有机会挪用资金。

    由于商业银行对建筑不是太熟悉，为保证工程的进度与银行的贷款到位相匹配，大连的一些银行还聘请了专业机构对房产施工的过程进行工程监理。“同时银行信贷员自己也到施工现场来调查”，吴静告诉记者：“在贷款的付款环节，我们实行三级签字制度，有了合同银行才会给开发商雇用的建筑商付款，后续我们还要补发票。”

    而且，不管是商品房建设，还是经济适用房、廉租房的建设，大连的商业银行均对开发贷款实行严格的封闭管理，开立项目资金专用结算账户，贷款发放和归还、信贷资金的对外支付等必须通过该专户进行并接受监管。“信贷资金由封闭账户直接进入施工单位的账户，不会掺到房地产企业的自有资金中。”吴静向记者解释，其他银行跟中行的监控方式一样，极为严格。

    个贷：市场的真实需求

    在度过了去年的寒冬后，今年大连房地产交易市场明显回暖。5月份泊岭紫郡的小高层住宅开盘当天销售量超过60%，港湾壹号开盘当天也销售了190套。而二手房成交量更为火爆，今年1至4月份，大连市二手住宅共销售17570套，同比增长了152%。

    根据多家银行的统计，购房款仍然有很大部分来自银行的按揭贷款。据了解，截至今年5月末，大连银行一手房按揭贷款余额较年初增加1.4114亿元。工行大连分行一季度二手房贷款比年初净增长2.4613亿元。

    如今在一些一线城市，关于退房和开发商虚假繁荣的质疑之声不断。那么大连今年来的购房需求是否真实？是否存在假按揭，导致银行的个贷流入房地产企业呢？

    “这轮回暖是实实在在的自住需求，不像两年前有很多投机客”，秦安昌说：“小平岛2006年底开盘时，有人买十几套房子，而居住的人很少。现在卖出的房子大部分都已经入住了，主要是大连人结婚或父母自住，外地人购买的越来越少。”

    在采访中，开发商和银行均向记者反映，大连现在小户型的购买量越来越大，面积在40平方米至80平方米、总价在60万元左右的房子最好卖，而相反裕景、时代一号等投资型的高档项目的销售却不尽如人意。“这说明自住需求购买的比较多，投资者虽然也有，但还处于观望阶段。”海昌集团总裁王旭光如此分析。而根据记者的了解，在大连，能得到银行贷款的恰恰多是普通自住型项目的建设，银行对投资型的高档住宅假设支持意愿并不强烈。

    在大连国土房屋局权籍市场处处长郭春久看来，此次成交量的放大源于真实的刚性需求的释放。“除去去年市场低迷时压抑的需求，今年大连的城市拆迁改造还将产生大量购房需求，胜利路、长江路、西安路、长春路今年都要进行大量的改造，仅胜利路整条路就要拆迁1万多户，这与二手房的红火有直接关系。”

    而从大连较低的退房率来看，银行的按揭贷款支撑的确实是真实的购房需求，郭春久认为，至今大连还没有发现成批的退房现象。而个别开发商由于资金紧张出现假按揭套取银行贷款的情况虽然没有掌握，但就算有也没有很大量。这主要是因为大连市对房产成交后退房的审查极为严格，“一旦备案或登记后，税费就跟着上来了，所以购房者不敢轻易退房。”

    同样的佐证来自于银行的监测，吴静告诉记者，“从我们的销售情况来看，至今没发现假按揭的情况，就连退房的也比较少。因为我们选择的客户都是优质的开发商，开发的项目基本在市内三区，个人客户群体是相对高端的。”

    拉动投资增长效果明显

    “去年下半年大连的一些房产商资金特别紧张，影响了正常开发，如果银行不放款，一小部分开发商今年的资金链就会断裂”，郭春久认为。正是银行资金的持续注入保证了大连房地产投资开发的顺利进行。据悉，今年一季度，大连市共完成房地产开发投资41.5亿元，同比增长24.8%，而今年1至4月，大连房地产开发投资占固定资产投资的比重在16.59%左右，对整个大连市经济的恢复起到了重要作用。

    从总体上看，大连的开发商和购房者比较理性，开发商在市场回暖后没有轻易涨价。例如小平岛项目2007年开盘时价格在每平方米6000多元，现在价格稳定在7300元左右，今年以来没有提价。在缓过气来以后，大连的许多开发商对银行资金也没有动其他念头，“现在我们是有了贷款就全部用于施工，然后出售，有了销售回款就准备还款，根本就没有想过要投资到其他地方。”秦安昌告诉记者。

    而据吴静介绍，中行在2007年发放的一些项目贷款现在已经开始提前还款。“比如远洋风景项目，销售回款已进入我们的监测账户，年底到期的9亿元5月份就开始还款。”

    “大连房地产形势长期趋势看好，泡沫不大，比较健康。”这是记者在大连采访时，开发商、银行和购房者均对记者讲过的一句话，正是基于对大连房市的准确判断和严格监测，银行保证了大部分的信贷资金切实支持了大连的房地产投资建设和销售，而没有虚增泡沫。

    实际上，不仅在大连，在沈阳、鞍山、营口等辽宁的其他城市，记者了解到，银行资金在今年房地产投资建设中同样是有力的推手。据介绍，今年1至4月，辽宁房地产贷款月新增额为3.1亿元、38.3亿元、31.9亿元、31.7亿元。4月末，辽宁省个人住房贷款余额1017亿元，同比增长11%。拉动辽宁商品房竣工面积、商品房施工面积、商品房新开工面积，今年前四个月同比分别增长43.1%、31.0%、15.6%。