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标题：“捡漏”拍卖屋

1楼

邮耗子 发表于：2009/6/15 13:32:00

　　无论楼市如何潮涨潮落，法院拍卖屋、银行拍卖屋总是因其特殊身份，比市价低出两、三成，给投资者带来“捡漏”好机会。

　　拍卖屋较市价低20%~30%

　　赵小姐去年刚刚大学毕业，在北京一家广告公司工作。她在公司附近租了一套一居室，月租1500元。没过多久，房东便以通货膨胀为理由，将房租涨为2000元。赵小姐只好开始另外寻屋租住。在大量浏览报纸租赁广告以及相关网站后，她觉得，买套合适的拍卖房，可能比租房更划算。刚好，在石景山区，有一套银行拍卖的一居室40平米小户型，距离地铁1号线非常近，才50多万元。她只付了15万元，便轻松标购到了这套房。半年后，她委托房屋中介，以65万元出售这套房。短短半年时间，赵小姐便轻松赚进10万元!

　　黄先生夫妇，长期以来一直租着高级公寓，以前曾想过买房，但房价一直在涨，他们只好一直观望。现在，一套60平米的高级公寓，每月租金也要3000多元。去年，他们又有了孩子，再次感觉需要买套大点的房子。

　　有一天，黄太太从房屋中介的广告上得知，她所住的这栋公寓，7楼竟然有一套60平米的银行拍卖屋，该屋第二拍的价格只有50万元。同样户型同一地点的房子竟然差了30万元。她火速与黄先生商量，并委托专业拍卖公司，以52万元标购并得标这套法拍屋。银行认为，黄先生信用不错，可以贷给他7成房贷。加上契税以及付给拍卖公司的佣金，他们只拿出20万元，就拥有了自己的房子，每月还贷仅2500元，比以前付房租还便宜。更令人意想不到的是，这套法拍屋竟然还附有一个地下停车位。

　　通过赵小姐和黄先生夫妇的实例，可以看出，拍卖房价格上的巨大优势。的确，法院拍卖屋或银行拍卖屋的价格比市场价低20%~30%，存在价值洼地。而且，现在不少银行已经可以为拍卖房买主提供最高7成，最长20年的商业贷款。

　　标价不宜超过市价80%

　　当然，做为一种特殊购买渠道，购买法拍屋和银拍屋，也需要购买者做足功课，掌握技巧。

　　首先，购买者需要了解拍卖屋的不同性质。法院委托拍卖房产，是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。银行委托拍卖房产，是指银行债务人或抵押人，未履行生效判决，银行申请法院强制执行债务人的房产。法院会委托独立的专业评估机构，对该房产价值做出评估后，由拍卖公司具体负责该房产拍卖。

　　通常，这类房屋由于所有权人为银行，且经过整理多为空屋，因此产权比法拍屋更清楚，但因为多了一层转手，一般来说，价位会比法拍屋稍高。

　　具体选择时，也有很多技巧。例如，购买者要查寻被拍卖房屋产权抵押登记的记录;向地产中介或估价师咨询市价行情;向装修工人或承包商预估装修费用;查询是否有欠税，或其他留置权;不断追踪个案，以免拍卖被取消还不知道;竞标出价，最高不要超过市价80%。除了实地调查拍卖屋作为投标价格参考之外，标单填写也有技巧。土地价格要接近拍卖五的公告现值，才能减少代前手负担的土地增值税。

　　至于拍卖信息渠道，主要包括中国法院网等网站中的“法院公告”栏目。各大拍卖公司的网站、报纸分类广告，也会不定期发布拍卖房的具体信息，也可以委托地产中介帮忙留意。

　　七大注意事项

　　尽管拍卖屋价格便宜，但参与的人并不多，其手续复杂，是主要原因之一。北京汉卓律师事务所主任律师韩冰提醒投资者，购买法院或银行拍卖屋与一般商品房有所不同，要注意以下几点：

　　一、正确理解法拍屋的公告内容，包括物件底价。拍卖后，标的物上的抵押权是否注销，是否点交(清点交付)?不点交或遭人占用时，应如何排除，耗时多久?这些关键项目，都影响投标人的成本。

　　二、合理的投标价位分析。有经验的投标者，会根据市场行情，处理过程难易度，分析投标生态，评估最恰当的投标价位.标得到，又标得巧。

　　三、标的物的瑕疵说明。法院在委托拍卖机构时，应当向拍卖机构说明该房产存在的瑕疵，例如无法办理房屋产权证等等。拍卖机构在拍卖会之前，应当以书面形式如实说明。

　　拍卖房一般都是以交付时现状进行拍卖，所以对于房产现状考察非常重要，因为有可能存在拍卖公布的面积跟过户登记面积不一致等情况。交易中心在拍卖前，会组织看房，可跟随去现场查询，但一般没有钥匙，只能观察外墙情况。也可以咨询邻居、管理处，关于该套物业是否渗水、装修过的记录。至于房产面积，可以到房产所在的国土房管分局进行核实。

　　四、竞买人缴付保证金。在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买未成功，保证金如数退还。

　　法院确定，竞买人应当于拍卖之前交纳保证金，数额不得低于房产评估价或者市价的5%。

　　五、相关税费问题。一般，竞买方要承担买、卖双方所有的税费，以及业主在物业拍卖之前拖欠的水电费、管理费等相关费用，这在交易中心网站会公布，但通常没有详细信息。交易中心也提供拍卖标的物的相关文件资料，但可能并不全面。

　　因此，购买者除了详细看清交易中心提供的相关文件外，还应亲自到交易中心咨询，或者向法院咨询。最好自己去电力公司、管理处等部门亲自查取相关的欠费数据。需要注意的是，拍卖标的物有可能存在没有办理房产证、需要补交地价及土地使用费等情况，税费会较高。竞拍人需要衡量最终购买的成本与市场价的差距。

　　六、没有房产证带来的麻烦。

　　在拍卖房产中，有不少是没有房产证的，只有原业主的购房合同。在这种情况下，银行不能办理按揭，而交易中心一般要求拍卖成交后3日内付款，这要求竞拍人有较强的经济支付能力。

　　竞拍人最好到房产所在地的国土房管分局，详细询问拍卖房产的过户手续及其相关信息，是否存在房产是非商品房或者是房产不能过户的情况。查清楚产权是否明晰。

　　七、如果拍卖之前房屋带有租约，那么交房时就有可能存在租客不走、要求赔偿等问题。法院虽然可以协助交房，但有时候也会有麻烦，例如原业主可能给自己的亲属居住，如果是原业主唯一房产，作为供养，法院也不能清走业主。

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