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如果说投资客之前只是闻其声不见其人的话，如今则堪称“身形毕露”。最近一个星期，记者对广州多个热销楼盘调查发现，无论是北至广清交界的碧桂园假日半岛，还是南达番禺市桥的祈福水城，或是珠江新城西区的广弘天琪，都出现了一定数量的投资型买家。
业界人士分析，对通货膨胀的预期和货币贬值的担忧，以及目前市场资金流动充裕，是房地产投资性需求近期提升迅速的关键原因。此外，投资型房地产产品的丰富和楼价阶段性见底，也刺激了买家的购房热情。
个案
深圳客住酒店“抢”别墅
5月23日，位于花都山前大道的碧桂园假日半岛泮山组团二期开盘。早在一天以前，来自深圳的黄毅（化名）就和家人一起赶到了这里的五星级酒店住下。他告诉记者，此举一来是乘着周末过来花都钓鱼度假，二来可以抢占先机拿下心仪单位。
“开售当天我8点钟就起了床，心想着可以随意选房，结果赶到楼下售楼中心时大吃一惊，因为那里已经有20多个人在排队，听说还有早上6点钟爬起来等的。”经过派筹、点名、选房、确认等一系列程序，两个小时之后，黄毅搞定了一套184平方米的独立别墅，总价130万元。而当他办理完手续经过销控表时，八成单位已经贴上了象征售出的红色圆点，自己买下的这类单位更是全部消化完毕。
“好险，如果当时去吃个早餐再回来排队，估计就买不到了。”回想起这次的买房经历，黄毅仍然庆幸不已。更让他高兴的，是自己所购买物业的高性价比。黄毅告诉记者，在买下房子之后，自己和家人还一道去山前大道周边几个楼盘转了转，发现其他项目要么没有独立别墅在售，要么就是单价在10000元/平方米以上，远远超出自己这套单位不到7000元/平方米的价格。
据悉，黄毅以后不会将这套别墅出租或转售，而是会将它作为度假型物业，争取每个月都过来住上几天，感受花都优越的生态环境资源。
刚买房就涨了一万五
当6月8日上午最后一笔税费交完，朱恭梓（化名）长达一个月零五天的二手物业购房手续终于办理完毕。他再次登上珠江新城双城国际公寓这套34平方米的新房子，从门里到门外仔仔细细打量了一遍，然后长长吁了口气。
当他去中介店铺递交税费回执时，又收到了一个好消息：双城国际公寓与他所购买单位同样户型的二手盘源，业主放盘价已经涨到了46万元，比他的房子贵了1.5万。
“公寓是永远的投资热点，特别是在CBD当中，则更是热上加热。”聊起自己的购房经历，已经是两套物业持有者的朱恭梓俨然是个专家。在他看来，做房地产投资不能光盯着价格看，首先得算算回报率，否则就算买了再便宜的房子，租不出去也是枉然。
“我这套房子每个月最少能租1800块，每年回收2.1万多，除一下44.5万元的总价，回报率差不多5%，在这个市道下已经值了。等明年西塔、后年东塔投入使用，珠江新城将成为广州最大的塞车黑点，白领们出不去只能就近租房，到时候回报率还得升。”朱恭梓乐观地说。
在朱恭梓看来，对于投资型买家来说，如果现在在珠江新城内碰到一手单价在两万元以内，二手单价在一万五以内的小户型，不用犹豫，只管下手。当然，在同等回报条件下，物业管理水平将是置业的重要选择标准，因为除了双城国际之外，珠江新城还有着包括广弘天琪、领峰公寓、礼顿阳光、星汇国际、铂林国际、爱丁堡等在内的一大批一、二手公寓式产品，物管服务将成为未来这类单位档次高低的重要判断依据。
“一摸口袋，二算回报，三看管理，这是小户型投资的三步曲准则，谁掌握得好，谁就将获益更多。”朱恭梓说。
梅州买家一口气买下9套
“我们还剩下顶层31楼的单位，价格一万九，没什么折扣。”销售人员的开场白，让原本打算讨价还价的李毅碰了一鼻子灰。她准备购买的广弘天琪位于豪宅林立的珠江新城，自从6月6日推出C栋公寓以来，短短几天时间，100多套小户型卖得仅剩6套。
与此同时，广弘天琪旁边二手中介铺里也人头攒动。“最近一些买家一跨进店就点名要买小户型，只要价格不离谱就能立马成交。”合富置业爱丁堡分行副营业经理宋正海说自己开始有了幸福的烦恼，因为双城国际、星汇国际、嘉裕礼顿阳光等楼盘的公寓盘源一个月内少了70%，即将出现供货危机。
投资型买家的身影不仅仅出现于珠江新城，即便在相对偏远的花都项目中也时常可见。碧桂园假日半岛打“度假别墅”概念的泮山组团开盘两周时间，共售出超过两百套单位，买家当中仅深圳投资客的比例就达到17%.
碧桂园集团营销人员介绍，假日半岛去年全年的销售金额只相当于凤凰城的零头，而在上个月，两个楼盘的进账已经旗鼓相当，而它们所对应的客户分别为投资型和自住型买家。而与假日半岛几乎同期开盘的玖珑湖首期85套单位也全部完成签约，买家的范围更是远及浙江、北京等非珠三角区域。
“最近我们接待了一个在广州经商的梅州客户，一口气买下塞汶湖组团的9套洋房，让人印象深刻。”广州保利城营销总监张军表示，客家和潮汕籍的买家一直以来都是投资型客户当中的主流人群，但类似近期的大规模购买行为，在保利城尚属首次。
成楼市回暖支柱力量之一
“现在的情形让人想起两年前。”张军很愿意拿目前与2007年楼市投资潮高涨的时候进行对比，不过比起当时，投资型买家的身份特征正在悄然改变。“以前的投资客是为了赚快钱，为了购房折扣甚至成立专门的炒房团，但是今年的很多投资客是为了避免通货膨胀而出手，买了之后如果租不起价，索性就拿来自己住。”
在张军看来，经历过前两年的楼市过山车之后，投资客身上的投机属性正在逐渐退化，取而代之的，是居住属性的增强。“从我们经手的住宅当中，短期炒买炒卖的行为还没有出现，可见买房者较以前有了更加成熟和理性的思考。”
“投资型买家已成为楼市回暖的支柱力量之一。”广州房地产市场从春节以来保持了连续几个月的成交高峰，这种繁荣景象除了依靠一贯以来庞大的自住型需求之外，投资型需求在其中也扮演了关键角色。目前这类需求已经超过市场总量的两成，而随着市场往更好层面发展，这一历史相对高位的比例仍将会持续下去。
地产经济研究专家邓浩志指出，近期受到投资客欢迎的购房目标包括近郊别墅、中心城区小洋房，以及商铺和写字楼等，最大的特点是总价不高，投资门槛相对较低，这样不仅自己易于购买，将来转手的难度也不会太大。此外，近期成交较为活跃的投资型住宅产品一般相对容易出租，而商用物业则多处在人流较为旺盛的区位。
为什么近期投资客会出手？邓浩志表示，与其说买家入市是因为看好房价上涨，倒不如说是担心货币贬值。由于资金过量情况体现得相当明显，通货膨胀的苗头开始体现，这就导致包括房产、黄金在内的商品价格的快速上升，其中房产兼具使用价值和保值性的双重特点，因此在前一阶段刚性需求释放之后，紧接着又有了投资型需求的膨胀。
与此同时，货币政策的放松也给投资热升温提供了资金支持。央行统计数据显示，今年1-4月新增贷款5.18万亿，5月份也有可能突破5000亿。“前四个月新增贷款量就达到了5万亿，仅三分之一的时间就把全年贷款指标用完了，这是一个恐怖的情况，如果是有利的，也是疯狂的。”寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说。
时机
短期内将延续投资潮
资深房地产专家吴定金称，目前是置业的好时机。首先，经过两年的调整之后，广州房地产正处于价格阶段性底部，虽然从3月开始出现一定程度提升，但仍算上涨的初级阶段，入市有利可图。
此外，从供求关系角度分析，有不少开发商从去年开始减少了开工建设面积，导致今年出现了一定程度的市场供应短缺局面，有些热门板块甚至无货可售，市场正逐渐从买方市场向卖方市场过渡，供不应求的结构体系正在形成。
中原地产天河区高级营业经理杨穗娟指出，4、5两个月大额度的成交量突然攀升，反映在实际成交上，大概是投资者整合自有资金，把自住型的物业转化成商业投资，寻求更优质投资品种。
“我们跟大企业客户谈，即使是做厂家，营业率才3-4%，而投资一个商铺或写字楼，回报率可以高出很多，不少客户就听取了我们的建议。”杨穗娟表示，6月份会延续投资客入市势头，今后的发展，暂时还看不清楚。
特点
两种投资行为是主流
在上周末举行的新浪乐居房产论坛上，满堂红地产企业发展部首席研究员龙斌表示，目前广州住宅市场有两类比较明显的投资行为。
一种针对别墅类产品，这是买家资产重新配置的最好选择，在资金流动性过于充沛的前提下，低密度的别墅尤其是独立别墅能够凭借供应量少的优势，呈现出超过其他产品的保值能力。
另一种则面向低门槛高回报的产品，相较别墅而言，这类投资更加精细和理性。CBD区域内的小户型是近期的投资热点，在其他区域如商业办公比较多的板块、地铁沿线、甚至老城区旧物业都会有这种投资。对于投资者来说，这种物业可以边赚资金边考虑升值，也更能让普通人接受。