标题：三重拷问解密“土地热”

　■去年下半年还流标严重的上海土地市场，仅几个月后就呈现多个开发商争抢一块土地的热闹景象。

　　■2009年土地市场的繁荣究竟会不会只是“昙花一现”？

　　去年9月完成公告出让的6幅土地中，有三幅地块终因无人竞买而流标，流标比例达50%，其余三幅也只以底价成交，流标土地中包括一幅奉贤南桥地块，时隔9个月，今年5月连续四幅奉贤南桥土地顺利成交，其中两幅土地溢价超过60%。去年下半年还流标严重的上海土地市场，仅仅经过短短几个月，就从年初的基本无流标土地，大都以底价成交，演变为多个开发商争抢一块土地，溢价成交土地比比皆是，最高超过八成溢价……上海土地市场的热浪正以迅雷不及掩耳之势席卷而来！对于快速升温的上海土地市场，业界不免产生疑问，2009年土地市场的快速趋热究竟源于什么？目前地价偏高吗？土地热会不会仅是昙花一现？

　　“土地热”的催化剂是什么？

　　最高超过八成溢价，短短5个月，土地热浪一浪高过一浪，究竟是什么让开发商抢地抢得不亦乐乎？据了解，今年上海土地市场的升温主要来源于三点：首先是开发商对一线城市楼市的信心，其次是今年政府推地力度加大，最后是开发商资金压力减轻。土地市场要繁荣，这三个因素缺一不可。

　　土地市场的趋热并不突然，其实上海土地市场的升温早在今年一季度就已有苗头。方方地产咨询机构在今年一季度做过一份针对土地市场的调研，报告显示，2008年以来，一线城市楼市抗风险能力被业界承认，相对二、三线城市，一线城市的地产赢利性更强。开发商对于一线城市如上海、北京拿地意愿非常强烈，这也预示着今年开发商在土地市场会有大动作。果不其然，与2008年下半年土地大规模流标的现象相比，2009年土地市场的开局就已出现明显好转，政府择时推地也顺理成章。方方地产咨询机构统计显示，今年仅一季度上海公开出让商品房土地出让面积就达到120万平方米，已经超过去年的三分之一。克而瑞（中国）首席研究员陈啸天指出，楼市在经历了2008年的深度调整后，如今住宅市场的回暖使得开发商资金压力有所减轻，对后市也产生了较为乐观的心态，对优质地块需求将明显加大。

　　值得关注的是，一季度的上海土地市场仅仅是小试身手而已。土地市场那时仍旧是处在蓄势升温的阶段，由于当时推出市场土地大都较为偏远，土地市场的热度还没有被更大限度发挥出来。随着楼市渐渐步入回暖通道，土地供应尤其是居住类用地的供应力度在今年一季度后逐步加大。进入4、5月，更多的优质土地被推出。再加上经过一季度楼市的回暖，不少开发商的资金迅速回笼，开发商手里钱多了，怀着对楼市前景的信心，拿地是再自然不过的事情了。于是金地以八成溢价拿下了徐泾地块，绿地集团获取的斜土街道107街坊地块以12亿元的价格，刷新了上海2009年经营性用地的最高出让总价，周家桥街道91街坊引发10家开发商报名竞争，土地市场由此真正开始趋向蒸腾。

　　目前的地价究竟高不高？

　　土地遭到开发商争抢，成交时就自然会出现溢价。随着土地市场热度持续上升，如果说今年一季度，土地市场的成交还很大程度上仰赖于低底价的话，那4、5月以来，土地成交溢价早已比比皆是了，开发商的拿地热情却仍丝毫未减，土地市场旺盛的活力可见一斑。那么，在开发商的争抢下，如今的土地成交价和目前的房价是否匹配？开发商溢价拿地是否属于冲动的表现呢？

　　绿地集团总裁张玉良(张玉良博客,张玉良新闻,张玉良说吧)近期曾表示，虽然土地市场备受大家关注，但比较理性的企业还是会理性参与，不会盲目无限制拿地。对此，受采访的专家们也一至认为，目前拿地开发商们还保持着理性，成交地价绝大多数还在合理的范围内。

　　中原地产研究咨询部经理马冀认为，成交市场的一再放量，政府明显加快住宅用地速度，诸如金地、绿地等品牌开发商已经未雨绸缪，提前拿地布局，相比2007年开发商疯狂抢地的年代而言，如今的开发商多了一份理性。分析师傅琦也认为，开发商总体来说不冲动，土地成交价格也还算合理。绿地拿下了松江辰花路地块，这块地虽然说有36%的溢价，但是，从最终的成交价来看，3665元/平方米的楼板价，和目前松江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)的房价还是可以匹配的，所以这个地价还是比较合理的，至少从土地成本的角度来看，不能算地价升高了。

　　不过也并不是所有的成交地块价格都毫无争议地在合理范围内。方方地产咨询机构地产部经理赵豫川就认为，在今年成交的众多土地中，的确有几块地的成交价格相对板块内的平均房价有点偏高，其中包括南桥和徐泾的部分地块。不过同时他也指出，这对品牌企业来说是可以解决的问题。企业可以通过对项目的精心操作，对产品的打造，为楼盘增加附加值来盈利。如金地集团，他们对产品的打造向来就有独到的一面。分析师傅琦也认为，与目前的房价相比的确有地块成交价格偏高，但如果开发商的其他成本控制的好，同样可以克服难题。

　　会否持续繁荣并影响楼市？

　　土地市场的升温和楼市繁荣与否有很大关系。要判断土地市场的升温是否仅仅是昙花一现，就要先对楼市前景做出判断。对于下半年楼市，第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司董事长刘德扬指出，判断楼市在下半年是否仍将持续回暖还为时过早。但如果中央政府继续宽松的信贷政策，预期市场仍将维持其新的发展动力。方方地产咨询机构地产部经理赵豫川则认为经过2008年洗礼，企业承受能力得到提高，大部分房企资金能力也明显好转，下半年上海楼市回调可能性不大，这对土地市场的发展有利。与此同时，近期出台的降低房地产投资中资本金比例，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从35%调整为20%，开发商资金压力有望进一步减轻，这对土地市场更是一大利好。

　　值得关注的是，如果土地市场持续繁荣，将会对市场产生哪些影响呢？中原地产研究咨询部经理马冀认为，土地市场的启动将会对于后市健康理性发展裨益良多。在目前房产市场存货量不足的情况下，如何有效避免市场供应脱节、供需失衡而引起非理性价格上扬，实在是重中之重。不久前国务院发布了关于资本金结构调整的利好政策，有效提升开发商的开发热情、拿地热情，从而加快市场新增供应速度，使房价更加趋于稳定。