标题：“开发商卖房，政府数钱”将促房价持续上涨

　　1、宏观经济发展需要楼市再努把力

　　今年以来，信贷增长了20%，经济增长了6%，实现这些指标的同时，储蓄却不断增加，各类储蓄已突破53万亿，而投资增长扣除固定资产项目，只有2%不足，而外贸还处于扭亏增盈阶段，短期是无法寄予希望的，而在好不容易努力的这些成果背后，钢材企业呈现全线亏损，全线减产，建材价格下滑，建筑企业举步维艰，我们知道中国经济尚在发展阶段的初期，建筑企业在各地方经济实际贡献的税源与纯粹地产企业相比，总量还多于房地产，并且内需当中许多投资通过建筑企业是无法产生增量财政的。

　　显然，宏观经济发展需要楼市，需要房地产，需要开发商缴税。

　　2、地方政府财政赤字需要楼市提升其流动性。

　　在连续六年的无赤字财政后今年开始进入赤字阶段，这还建立在中央返还政策不变甚至力度加大的基础上，一方面是积累的财政大量投放内需市场，另一方面货币供应量较去年同期大幅增加，已经超过40万亿，而财富呢，并没有显著的增加，因为，房子做为开发商的存货是无法产生效益的，相反会增加银行的风险。

　　如果开发商活了，为追求效益，开发商会增加销售，因为开发商的最显见的利润来源是销售，囤积土地的利润都是隐含的利润，短期无法实现，最终实现也得依赖销售。而销售意味着什么呢，意味着老百姓储蓄转消费，而是开发商方面也会增加再投资，政府一方面为消费者减负，促进储蓄转向消费，另一方面通过新增财政可以夯实就业、市政建设、社会保障等公共领域基础。

　　中小企业是弱势，所以赤字的消化最好依赖一宗较大的行业是现实的，这也可以解释为什么政策突然拐向了开发商一边，尽管房价存在暴涨可能。

　　3、供求结构性矛盾凸现政策性住房的薄弱。

　　社科院认为500万平保障房入市，会影响商品房的价格，这是一方面，很小的方面，另一方面，尽管市场存量，最大的一家北京达1400万，第二的武汉1200万，第三的长沙900万，但这些地方的保障房比例，分别是30%、20%、20%，许多城市出现供求结构性矛盾。

　　什么是供求结构性矛盾，不是总供给与总需求的矛盾，而是需求与对路产品的矛盾，显然存量房当中只有部分房源符合购买力的需要，土地供应的连年减少，导致新增供应偏弱，记得武汉市2008年上半年新开盘项目超过100个，而今年截止现在的新增项目不及去年同期的一半，且包括了分期项目。北京今年以来新开工项目，扣除存量地项目，只有37个。当市场上有一百个三居总价限定在100万以内的买房人，而市场当中的产品，要么就是总价超过需要，要么就是格局与房源限制不符合买房人的要求，总量只有七十五套对路产品，显然房价统计结果就会上涨，成交也会维持比较旺盛的水平。事实上什么问题也没有解决。

　　相反，更多的城市是想买房而购买力有限并且急着买的人大有人在，市场能够吻合他们需求的对路产品，一是总量不足，二是区域性差异非常明显。以武汉为例，尽管政府安排了大约360万平的经济适用项目，但他们分布在三环外，而这些地方的商品房价下调后与经适房的价格差距并不大，而经适房的产权弱点显见，导致许多保障房被弃购，既造成资源浪费，也显示出政策性住房的薄弱，还捎带上户型面积的缺点，许多项目是配建的，面积达标，套型结构非常不合理。

　　4、救急资金缺乏效益，需要楼市输血。

　　正因为商品房存在结构性供求矛盾，保障房薄弱，导致前期四万亿当中的四分之一用于房产的部分没有效益，反而，如果把这9000亿资金直接投放到商品房市场，由于开发商使用资金是需要按照信贷条件来办，仅手续费用与利息两项，就可为国家带来近两百亿增量现金流。

　　资金投放到开发领域带来的是土地一级市场的流动性增强，二级市场的新房供应启动，并因为新增供应可以稀释存量房的结构性矛盾，还可刺激二手市场的复活，效益的综合性也非常明显。

　　我们研究过承德、东兴、大连、武汉、重庆这几个城市的情况，凡属救急资金广泛用于旧城改造与土地开发方面的，房地产都明显复苏，比如重庆，未来伴随两江开发更可能带来房地产的持续繁荣，有专家推出重庆会成为中国房产的第四市，不无道理。而反观承德，政府要求指定地域开发拆迁房，将中心区住房强制迁出，由于政府解决这些人的居住问题，商品房市场无法盘活，房地产的主角成了政府，财政吃紧在所难免。东兴市的经验可以推广，大面积出让土地，政府为开发商牵线搭桥，为开发商提供融资资源，最终的目标就是全面提升城市化水平，全面吸引资金，通过商品性的开发既获得财政来源，又促进了商品房市场的发育，一举两得。今年以来，东兴房价上涨了近三百元，成交量维持历史最高水平，产销两旺使这个边贸城市日益光荣。

　　5、现实证明救活了开发商，相应盘活了一些地方资源。

　　我们再来看看资源的分布与形态，现在经历近二十年市场化的发展，各地的资源，与楼市相关的，主要是存量房、存量地、旧城区的零星储备地，远郊等开发用地，这是肉眼看得见的，还有看不见的，那就是开发商的到期信贷资金，据人民银行信息，目前银行有关房地产商业信贷的坏账率达到46%，银行基于稳健原则，计提的坏账事实上都是待盘活资源，比如有的开发商确实资不抵债，但如果市场复苏了，用现值进行再评估，依然可以存活。

　　自从资金自有率下调以后，开发商生存环境大为改观，但依然存在瓶颈，主要是非完全市场化出让用地这一部分在许多城市依然存在，还有就是一些前期推出的破产企业并购，产生了许多非完全市场化供应用地，这些用地的开发商受制于资金，掌握着资源却无法产生效益。

　　这时候，政府如果通过救开发商来处理类似资源，既增加了市场供应，也让一些地价并不高的项目陆续可以上市，自然对稳定房价，促进市场复苏是有百益而无一害的。