标题：王雪松：错峰拿地，谨慎入市

　　随着09年销售形式的一片大好，而更重要的是08年大家对形势预期一片悲观的时候，几乎同时放弃购地计划。地产行业在本季度面临着一次，曾经集体断粮，今年集体断炊的尴尬局面。虽然今年楼市的狂飙背景与07年大不一样，但如今地产商集体有钱，集体没地的现实成了市场极其有趣的现象。 

　　今年中国CPI下降的厉害，这中间的根本原因在于农产品供应的阶段性与消费阶段性同时具有刚性的原因，不能调节形成错峰供应局面，因此今年重庆各大超市几乎都可以买到比2000甚至更便宜的猪肉。而从经济学角度来看，农产品的集中供应无外乎在于供应的非理性，其逻辑是价格上涨，追加投资，供应过剩，价格下跌这样一个恶性循环局面。 

　　5月全国CPI与PPI出来了，我们更坚定我们之前的判断，在2010甚至更长一段时间将是通货紧缩的天下，局部通货膨胀爆发仅有少量可能，但并不会持续太久。楼市会有短暂的扩张，但长期必然将会面临更严重的萎缩，理由在于： 

　　一是各国中央政府对通货膨胀的态度，极为敏感，因为这会危及政权的稳定，这点上，我们错误理解了美国印刷货币的真实动机，美国印刷货币不是要破坏自身国家安全，而是要通过货币政策获得相对优势，保持政权稳定，在这种预期下，美国政府对通胀会存在一定的心理底线，在政权可容忍底线下，会承认温和通胀，但一定不能触及政权底线，如果我们承认美国仍然是世界上最强大的国家，那么我们就不应该将美国印刷钞票行为极端化，在这个逻辑背景下，我们认为未来通胀的空间是可以现象的，引发政权崩溃性的通胀可能性并不大，因此纸币贬值的空间我们认为是有限的； 

　　其次是纸币的现实价值，5月我国PPI下降7.2%，如果企业将钱存入银行，那么他的利润将达到10%，这一点不比投资实体收益少，形成这个局面的原因在于预期通货膨胀仅仅在于少数拥有大量货币者的预期恐慌，但真正大多数远离货币操控权的人依然很贫穷，贫穷与富裕的交接结果，一定是穷人拖垮富人，而不会是富人将穷人也带入富人领域，因此没有了穷人的需求，富人的供应过程最后贬值的行为将导致经济再次进入通缩领域； 

　　第三政治稳定性背景：在今年一季度新增贷款达到天量的4.58万亿以后，据估计二季度的新增贷款最少将达到1.6万亿以上（4、5月新增贷款已经1.2万亿），为什么在一季度已经呈现出货币泡沫的背景下，中央政府继续放贷，我们的看法一方面这是中央政府的国际博弈策略，另一方面也是维护统治稳定保持社会安定而必须执行的策略，08年地产行情最大的社会后果是大量烂尾楼会涌现，烂尾楼大量涌现，在房地产价格极端化的情况下，将极有可能导致社会不稳定，因此中央政府一定要想方设法将这些被套牢的地产商让他们将房子建好，减少烂尾可能，保持社会稳定，因此我们认为今年这波房产高潮，并不是市场真实的反应，而是中央政府操控的，一方面放宽个人信贷额度(放开银行贷款额度，同时大力刺激公积金贷款)，房产需求量的核心因素之一就有居民拥有的信贷额度（我国房地产市场扩张的核心原因就在于按揭制度的推广）；其次是地方政府通过大规模拆迁，高标准备尝向社会注入购买力来推动市场的形成，这有点象中央政府提前将为过期牛奶倒在河里，并给居民发货币让更多人购买牛奶一样，来稳定市场。但这种方法最大缺陷在于消费的非可持续性。因此这种可以局部时间调节市场的手段，并不会真正改善市场，市场真正起来在于需求重新自觉激发。 

　　第四资本流动性成本：这点我们在原来观察中也曾反复探讨过，美元与黄金最大区别在于纸币可以制造时间成本，而黄金则不能，所以金本位情况下，经常发生通货紧缩与金融危机，在于黄金没有信用扩张的情况下，扩张的信用与黄金实物的不匹配很容易暴露。以纸币为核心货币的情况下，可以通过信用创造纸币的时间成本，来掩盖两者之间的不匹配。但纸币产生的时间成本是双向的，对于贷出者具有收益，对于借贷者则具意味着支出。因此对于银行来说，大量新增贷款在于获得收益，但对于借贷的企业来说，则意味着即将支付的成本，因此才会有企业手握大量现金的恐慌。因此从根本来说，企业拥有大量现金的恐慌原因是：通货膨胀预期财富损失与资金时间支付成本过高，让现金储存是一个亏损行为。 

　　第五近期政治表达的敏感性：上期观察我们发现了地方政府有强制征收土地闲置费的动机和冲动，背景是4月土地市场依然一片死水微澜，波澜不惊，地方政府财政压力极大；而5月北京市市场郭金龙的说话，则更值得玩味“郭金龙指出，要以建设保障性安居工程为重要契机，推动房地产业的结构调整，促进首都房地产业的健康发展。当前首都房地产业发展迅速，但住房供求的结构性矛盾日益突出，结构调整的任务迫在眉睫。按照“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的总体思路，当前特别要大力培育比较薄弱的中端市场。一是要着力抓好两限房的建设，增加供应量；二是要努力增加满足居民自住和改善需求的普通商品住房供应”按照对官方文件的一贯解读，我们将这个表态理解为：政府通过对市场节奏的控制，人为的将市场格局调整，将市场开发商归类为各个层面。也即政府将人为给开发商界定你属于那个层面，可以从事哪个层面的开发。具体手段可能会比较含蓄，比如我们熟悉的挂牌操作手段，通过资金，通过土地市场程序，通过其他一些相关政策规则来实现利益的重新划分。 

　　第六：地方财政今年集体性高度短缺：在收入锐减，而开支急遽扩大的情况下，地方政府今年财政赤字急遽扩大，政府必须广开财源，弥补财政赤字。政府收入一般分为预算内收入与预算外收入。预算外收入包括基金借贷收益，包括土地财政，包括政府投机收益，在世界经济环境不景气的情况下，政府各项收益都大幅度锐减，以重庆市为例，2007年重庆市土地收益为：360亿，2008年101亿万，而2009年一季度才7个多亿，因此地方财政紧张局面格外明显。因此在今年才有土地市场密集土地的现象出现。 

　　第七行业龙头理性现象：虽然万科在今年5月大肆拿地，但对比万科2008年逾2009年拿土地量以及万科2009年销量来说，万科并没有显示出非理性的紊乱，2008年万科全年共拿地560万方左右（可建筑面积），今年1—5月总共才拿地130万方。如果以完全全年储备土地：400万方来计算，万科下半年拿地密度仍将加大。而保利2009年1—5月，仅仅拿地31万方，金地扣除今年1月5日西安地块，上半年也仅仅拿地25万方。而这些企业上半年销售异常活跃，手握大量现金的同时，土地储备也快速消化，因此在目前都有较强烈的购地动机。 

　　第八是中海反向套利引发的思考：中海国际社区开出别墅组团，提前透支别墅的时间价值，在理论形态收益中，国际社区要盈利，依据开发周期放量与资金成本价格关系，只能将别墅放到项目最后，才能分摊项目的资金成本，平衡整个项目的盈利。提前开别墅，中海实际上已经放弃了在国际社区盈利的想法。站在生意的角度，不得不对中海竖起大拇指，但另外一个角度来看，中海显然对后市看法并不那么乐观。这个策略明显带有地价出货的嫌疑。中海不缺钱，为什么要出货？加上我们对中海、华润、保利、招商今年拿地情况分析，我想这不是一个一时心血来潮的策略，这应该是一个深思熟虑的战略。最有钱的当了吝啬鬼，没钱的当了叫青蛙，两者之中一定有人是傻瓜，不知你会相信那一个?