[提要]最近,开发商纷纷拿地,比如万科的拿地举动;项目又纷纷动工,比如李嘉诚在上海的项目的同时启动,周浦项目的租赁改销售;楼市再现彻夜排队现象,房价似乎又涨了……后市到底怎么看?
最近,开发商纷纷拿地,比如万科的拿地举动;项目又纷纷动工,比如李嘉诚在上海的项目的同时启动,周浦项目的租赁改销售;楼市再现彻夜排队现象,房价似乎又涨了……后市到底怎么看?
真实案例:某人5月份签了合同，总价120万。6月初办过户那天，有人出价145万，前后一对比，这几个月楼市火爆正在买房的人是感受深刻啊!同样的真实案例:在某楼盘开盘现场，代替以往费力促销场面的是长长的排队选号队伍。几百块钱雇个当地人帮忙排队，免去熬夜排队的痛苦来购房，为啥?因为要买的房子价格比上月足足上涨了近1000元/平方米。这种场面已经一年没有见到,2007年曾经出现过排队选号的景象，但后来随着市场日渐低迷，这种场面也演变为开发商的促销打折。而更有甚者,买房分别交了两份订金，排了两个号码,尽管如此，他们还是担心不能选到事先看好的户型。
彻夜排队、托关系买房等2007年式的楼市现象如今又重现市场。而此轮建立在“政策市”和“通胀预期”下的火爆行情，不禁令业界担忧，这其中酝酿着泡沫风险。甚至有人直言中国房地产业的调整还未到应该结束的时候。5月,楼市一改去年的疲软，伴随三月“小阳春”,似乎提前来到了“盛夏”.而正当人们嘲讽这其实是开发商造的假象时，房价势头却真的越来越猛，现在俨然成了“盛夏”！我身边一位上海公务员朋友在买房的过程中也向我说出了这样焦急心情.很多人傻眼了,不是还没走出金融危机吗，房价为啥又涨了？会不会再跌？…
那么,我们先来看看整个大市:全球房价最近怎么样?也都在升吗？
去年次贷危机爆发时，美国斯拉夫村新建的住房无人问津.但现在，受低价房屋、低抵押贷款利率及政府优惠政策的诱惑，不少买家已经重回房市。美国联邦住房融资局（FHFA）公布的数据显示，在美国部分地区，房地产市场已经从大幅下跌转为趋于稳定。今年一季度，仅以购房价格计算，比2008年第四季度下跌0.5%，跌幅远低于去年四季度的3.3%;而以所有交易价格计算，甚至上涨了0.4%。此外，美国人口普查局联合美国住房和城市发展部公布的最新数据显示，今年4月美国新房销售价格环比上涨0.3%。二手房销售量也在增长。据美国全国房地产经纪商协会(NAR)数据，美国4月二手房销售数字环比增长了2.9%，房价跌幅最大地区的销售量增幅最大，这些地区就是此前造成房地产泡沫的一些城市，如加利福尼亚州的二手房销量同比暴涨了八成。
金融危机爆发后，韩国金融市场出现剧烈动荡，房产泡沫破裂。据韩国国民银行统计，经济下滑、金融危机导致房屋需求极为疲软，韩国房价在2008年10月环比下跌0.1%，是近4年来首次出现下降。韩国建筑和经济研究所曾预测韩国房价将在2009年下降10%。韩国今年4月份全国房屋价格环比上涨0.1%，是自去年10月房价开始下滑之后的首次上涨，5月份房价亦环比上涨0.1%。市场人士认为，韩国房价止跌回涨是受到了政府放宽限制等房地产刺激措施的驱动。
香港土地注册处的资料显示，2009年一季度开始反弹，到5月份，共买了1.3万套住宅，环比增长17.2%。房价也开始上涨，港岛私人住宅平均售价为85870港元/平方米，环比上涨5.6%，比去年11月上涨了20.3%。英国在失业率迅速升高和信贷持续紧缩的情况下,房市却有所好转，5月份的涨幅19个月以来最高。房价的走势可能与未销售房屋的库存量下降有关。
其次,来分析涨价的原因.是通胀还是楼市调整的原因?实际上,我认为是两者兼而有之.
第一,通胀预期令去库存化加速.
虽然今年以来，楼市销售一直呈现走高的局面，但近期的火爆让不少业内人士都仿佛回到了2007年的中国房地产业。国家统计局日前公布的今年前5个月的房地产市场运行数据显示，今年1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。而销售金额达到了11389亿元，同比增长高达45.3%。销售面积已经超过了2007年当期的约21100万平方米。去库存化的节奏比预想要快，我想,以此市场,到今年年底或者明年年初库存基本能够回到正常的水平。当前通胀预期的确是楼市此轮异常火爆的一个重要原因。尽管房地产经历了2008年低迷的一年，但在通胀预期的恐慌下，依旧有很多人再次把房地产作为资产保值途径。因为我们都知道通货膨胀的预期是影响房价走势的重要因素，并且房价的上涨是先于物价上涨的。
第二,本轮楼市调整尚不够彻底.
去年,大家喊着”楼市过冬”了!那是唱衰派在喊.其实,我们上海有个地产组织”海博派”, 海博派唱多为主论调,而事实上,楼市在经历了一个并不太冷的冬天之后，由次贷迅速带来了盛夏，它正在发生而众人尚未察觉，廉价货币，昂贵楼市，以后总会有人在盛宴之后赶来收拾残羹冷炙.当然,房地产在过去几个月当中，回暖的势头看起来太过强烈而不太真实，本来地产行业应该更充分调整，行业管理能力弱、开发能力弱的企业应该出局，本来房地产的价格尤其是土地的价格应该有比较深的调整，可是没有发生。开发商的宏观形势判断也相当滞后，这可能和房地产行业的集中度太低有一定关系。所以我说,本轮楼市调整尚不够彻底.
再次,我们来看看后势的楼市趋势如何？
先看一组数据及现象,是关于房价走势的.房市火爆,武汉的购房者为了抢购楼盘现代城，排队的人在帐篷里住了7天;深圳华侨城推出7套别墅，每平方米12万元，一天全卖光;朝阳税务局里，办理过户的人排到大厅外，很多人一等就是一天.量价齐涨是今年房地产市场回暖的最有力证明。一季度，深圳甚至同比飙升了239.42%。3月份很多城市的成交量，直追楼市黄金时代2007年.“地王”再现,5月21日，北京广渠门外一块“弹丸之地”，竟扎堆了70家企业拼抢，去年还被传资金链紧张的富力地产以高达15141元/平方米生猛地拿下…
由此分析,我觉得由于次贷危机带来的令人惊讶的廉价货币，一线城市的楼市调整实际上已接近结束，目前去存货化进程迅速、市场需求从刚性需求的释放，已经扩散到投资性需求的猛烈升温。土地出让和房地产投资市场不会如此明显升温，但也会有一定程度的回暖。眼下，可能是楼市小阳春，但转眼很可能是楼市的盛夏提前到来。
所以说, 我觉得后势的楼市趋势是眼下可能是楼市小阳春，但转眼很可能是楼市的盛夏提前到来。因为:
一\判断中国经济走势。中国经济不存在所谓次贷危机第二波，以及今年年底明年年初美国经济摆脱衰退的弱势复苏，考虑到目前中国GDP增长中，消费和投资并举，服务业超越制造业，我觉得今明两年摆脱通货紧缩、甚至转入通货膨胀的可能性均不大，在这样的宏观预期下，楼市作为资产价格的一部分，调整行将结束。中国经济的复苏，体现在投资增速、钢铁和铜等黑色有色金属的消耗量、股市和楼市的表现上。
二\理解廉价货币的投放。在次贷危机爆发之后，如果按经济刺激方案对GDP的占比来看，中国的经济刺激方案力度甚至超过了美国。廉价货币的大量注入，并非使得产能过程的实体经济从中受益，而是推动股市、楼市等资产价格的上涨。考虑到中长期国债的收益率尚不足3%，而房地产项目开发的资本金要求已降至20%，廉价货币使得本应中期深度调整的楼市，目前已草草收场，迎来转机了。
三\现实是一季度回暖指标说明了很多问题。尽管目前对发电量和GDP增长之间的背离、货币供应量和财政收入之间的背离等等存在纷争，但观房地产行业数据显示，一季度深圳新房和北京二手房的交易量，均是历史天量。考虑到全年土地出让和房地产开发投资的相对平稳，因此目前楼市的回暖具有两大特点，一是消费需求从刚性需求的释放向投资需求扩散，这表现为二手房交易有所降温的同时新房和别墅交易升温;二是开发供应的去存货化速度快于预期，目前全球平均减少了3－4个月的存货，去存货化进程已完成1/3。因此楼市的回暖的确不是虚假的小阳春，而是新一轮盛夏的前兆。
因此,总体上，经济刺激政策的波及效应、廉价而充沛的信贷，销售的迅猛回暖、对供应商和建筑施工企业的三角债拖欠、以及项目资本金要求的下降，都给了开发企业以巨大的喘息之机。该出局的开发商侥幸幸存了，该以品牌、产品和服务争取购房者的又在组织客户排队了，该维持房价向理性回归的又陷入狂热冲动的迹象了。看起来优秀房地产开发企业的股票比其开发的楼盘更有交易性机会。从价值判断角度，我们不去说这是好是坏，只说明它正在发生而众人尚未察觉.
最后,我们来分析一下此轮涨势能持续吗?会不会再跌?
从政策推手上理解,发改委下调住房项目资本金要求，明确为开发商“减负”。而住房和城乡建设部的考核指标是房市“稳定”。但为了扩大投资，加快经济复苏。需要房市火爆. 该出局的开发商幸存了，品牌地产又在组织客户排队了.去年银行是客人，今年开发商又要做客人了.货币推手的另一面是放松个人房贷的政策密集出台。降息、降税、降首付、降二套房贷款利率…买房优惠让买主心态有了变化.一部分是自住需求，被去年楼市低迷压抑后释放;一部分是在通胀预期下，买房保值需求释放.所以,有人说“印钞机一片轰鸣，身边的人开始抢房子抢地”.通涨！马上要通涨了！风声鹤唳。股市已经开始飙升，黄金价格攀援而上，成品油、原油、铜、农产品纷纷开始主升浪。尽管，基本面是产能过剩、下游需求不足、经济前景未明,但眼明手快、身法矫健者已纷纷采取应对之策。通胀真的要来了？现在不是通胀预期，已经是通胀了?
第一,此轮涨势能否持续取决于需求能否支撑下去.
刚性需求充分释放而力度趋弱，改善性需求和投资需求力道足够，能够接过接力棒，将房市的火爆继续下去，基本面还是供过于求，过剩仍是主流。但新开工面积假如不足会导致房价上涨的预期.
第二,通胀促成加息,加息刺碎泡沫.
央行没有必要再进一步降息，只会加息。房地产和股市将下跌，泡沫爆掉,击鼓传花的游戏会因为利率上调等因素骤然停止.
第三,经济低迷,购买力无法继续.
经济危机使投资客租金跌了不少。高房价怎么上去的，还会怎么下来，这是铁律.
由此可见,这波涨势，从价值判断角度不敢说是好是坏，只知道廉价货币，昂贵楼市，以后总会有人在盛宴之后赶来收拾残羹冷炙.