标题：专家把脉房价走势

　　文/本刊记者 黄罗维 甄爱军

　　文前提要：最近，关于楼市“小阳春”能否持续的争论此起彼伏，各路人士莫衷一是，这让购房者感到无所适从。那么，未来楼市到底怎样发展，我们可以听听学者专家对市场的看法。

　　下半年房价继续上涨

　　－复旦大学房地产研究中心主任尹伯成

　　我认为下半年房价将继续上涨，其中最重要的原因是目前市场存在着对未来通货膨胀的预期。从世界范围看，许多国家为了救市，都大力增加了货币投放力度。在这种情况下，由于实体经济并没有出现现实的增长，所以其结果必然会导致通货膨胀。而为了规避通货膨胀带来的风险，房产就成了最好的保值增值的手段。从目前的市场情况来看，许多投资者都纷纷入市，包括像一些温州投资客等等，他们把目标锁定在了一些高端楼盘上。在他们的带动下，许多自住购房者的刚性需求也受到了进一步的刺激，跟风的情况在市场中逐渐出现。可以这样说，如果下半年国家不出台新的调整政策，延续执行去年针对楼市的“松绑”措施，那么在上述几种合力的作用下，今年下半年的房价肯定要上涨，我把它称之为资产性泡沫的通货膨胀。在这种情况下就要看政府如何来进行调控了，比如增加经济适用房的建设等等。其实，我们一方面要促进房地产市场的健康持续发展，另一方面也要防止资产性泡沫的过渡膨胀。

　　房价长期上涨趋势不会改

　　－中国城乡建设研究所所长陈淮

　　短期房价走势难以判断，但长期看好。全球都受到了金融危机的影响，而且美国的楼市由此滑入低谷；我国楼市也经历了2008年一年的调整期，两者之间有相似之处。当前楼市仍然很乐观，中国房地产业供给和需求，没有因为世界经济危机受到实质性的打击，虽然也经历了观望阶段，但都只是风险配置程度和调整、变化而造成的。

　　从长远来看，房地产价格的趋势为上行。其主要原因在于中国的城市化进程刚刚开始，人口向城市集中的趋势会持续很长时间，保守估计需要20～30年。

　　此外，在上个世纪末、本世纪初享受房改的居民中，有一部分城市居民家庭进入依靠市场自我改善的区间，这也是一股需求力量。

　　还有，城市扩大内需过程中，可能会诱导新一轮改善性需求；房地产业在国民经济中的特殊地位，要求其保持稳步增长态势；以及城镇住宅重建等，都会促使中国楼市保持不错的发展态势。

　　房价上涨看明年

　　－北京华远集团总裁任志强

　　房价下跌的可能性不大。北京市社科院不久前发布的一份蓝皮书认为，北京房价将在2010年将下跌，我反对这个观点。对于未来一段时间房地产市场的走势，目前处在爬坡过程。虽然在过去的3个月内，北京、上海、广州、杭州等主要城市都经历了楼市“小阳春”，这主要是由于此前一年多来刚性需求受到抑制，近期出现反弹之后的具体表现。

　　不过从目前形势来看，楼市并未全面回暖。部分城市房地产市场的反弹，并非意味着国内楼市就已经从底部开始反弹而走出颓势。目前楼市去库存化压力仍然不小，如果房地产开发企业的资金压力没有真正缓解，短期内房价下降的可能性仍然存在。虽然目前房地产尚未真正走出阶段性的底部，但这并不可怕。长期看来，房价的上涨趋势不会改变。此前一段时间内施工量、土地供应量双降，其直接结果将是2010年以后库存消化殆尽、重现供不应求局面，届时房价如何变化自然不言而喻。

　　两股力量推升房价

　　－上海知名楼市专家蔡为民

　　在我看来，上海楼市受到两股推力，今后一段时间内依然会处于上涨通道中。其中一股推力是市场预期，不管是从短期、中期还是长期的预期来看，都是利多。短期利好有2010年的世博会，中期利好有2014年前后的迪斯尼项目，而长期利好则是“两大中心”的建设，这些都是支撑楼市的有利因素。而另外一股力量则是政府对楼市的推动作用，政府出台了一系列鼓励住房消费的政策，比如降低购房门槛、减免税费、降低利率等等，这些措施都是在告诉老百姓，现在买房很划算，因此在这种前提下，上海房价很难有下跌空间。

　　不过此后房地产市场不可能会出现单边上涨行情。在我看来，未来楼市会呈现阶梯式的运行态势，即上涨和调整行情互现，但总体保持上涨趋势。

　　购房者应该怎么做？要提醒的是，手中掌握货币，过去若干年之后，最多只能拥有相同数量的货币，还不排除贬值的可能；而如果将货币换成房产，很多年后资产将倍增。

　　目前楼市的支撑力仍然较强

　　－中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院副院长陈晟

　　对于整体经济来说，房地产市场走出了相对独立的行情。这一方面是由于外资在中国楼市中所占比重极小，对楼市造成的冲击不大。而在当前货币定价的敏感时期，房地产作为保值资产的功能依然突出。另一方面，中国当前的经济和城市化进程始终是房地产市场的基调所在。

　　目前中国面临的需求是河床截面型需求，需求为河床宽度，成交量为河床深度，供给为堤坝。一旦供给小于需求，则有溃坝(房价暴涨)的风险；供给过度大于需求，河床将出现干涸(需求难以持续吻合供给增长)，因此当前楼市需要避免上述两个极端，但在这之间振动是正常的。中国城市化正处在加速阶段，具备消费实力的需求和暂时不具备消费实力的需求大量存在，前几个月在价格和政策上的优惠激发的大量购买力表明目前楼市的支撑力仍然较强，后市导向仍将是维持稳定的河床深度。此外要注意到的一点是，随着流动性的增加，一部分资金有可能已流入了股市和楼市，一旦银根收缩，将会对房地产市场造成压力。

　　可选择合适房源入市

　　－21世纪中国不动产副总裁兼上海区域总经理张卫平

　　衣、食、住、行是影响老百姓生活的4个重要方面，金融危机的爆发对居民最密切的住房需求产生了巨大影响。但金融危机爆发后，我国经济复苏的各项指标均好于国际水平，进入2009年后房地产市场也回暖强劲，上海楼市前景看好。对于后市，我认为一季度末和二季度前两个月上海二手房交易量的连创新高已经为年内的市场走势定下基调：今年市场的总体走势要好于去年，下半年走势将呈现总体稳定、局部因季节等因素影响而小幅波动。因此，对于真正有需求的自住市民来说，可以根据自身情况在相应地段挑选具备性价比的合适房源入市，但不宜过度追涨。目前市场环境下，以刚性购房需求为主的购买力已得到大量释放，后市的成交主力将逐步过渡到以改善型购房为主，并成为左右市场走势的主要力量，同时这也将拉动一些投资型购房。价格水平上，目前的房价与2007年相比其实并未有太大波动，预计下半年上海楼市的投资购房比例将有所上升。