标题：中国商品房价即将迎来首轮暴跌 一线跌30%

2　　008年以来，中国房价已无可争议地步入了下行通道。可从市场表现来看，除了深圳出现较大跌幅外，其他地区由于开发商死扛房价、部分购房者的心理预期与当地房价相契合、各地市场有价无市等因素，各地房价都没有出现实质性的跌幅。就整体而言，中国房价并没有出现应有的下跌，部分地区的房价却一直在逆势上涨。

　　在国际金融危机的大环境下，政府为了提振民众的信心，于2009年春节前接连出台了惠及购房者的政策，在这些政策的推动及开发商降价的刺激下，今年2、3月份以来，各地楼市都出现了成交量大幅攀升的小阳春现象，各地房价也出现了不同程度的上涨。

　　这样的局面，不仅背离了政府稳定房价拉动内需的初衷，也出乎民众及房产业界人士的预料，更与当前经济形势严重背离，试想，在经济危机尚未出现好转迹象的国际大环境下，缘何中国房产一枝独秀？此逆大势之现象绝不会持久，笔者以为，中国商品房价格即将迎来首轮暴跌。理由如下：

　　一、房价现状

　　1、目前房价处畸高状态，房价暴跌是人心所向、大势所趋。一份分析报告显示，2008年全国商品房平均销售价格逼近4000元关口，达到3919元/平方米。而2008年我国城镇居民人均可支配收入15781元。这也意味着当年城镇居民一年不吃不喝，仅能买到4平方米的商品房。同时，这份报告显示，2001年我国商品房均价还在2170元/平方米左右，至2008年已上涨了1700多元，涨幅超过了80%。畸高房价已经远远超出民众购买力，房价下跌乃至暴跌是人心所向，更是大势所趋。

　　2、近期房价出现了非理性的上涨为后期暴跌腾出了空间。国家统计局发布的最新数据表明：5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。2008年8月，这一指数出现环比负增长，在连续负增长7个月后，于今年3月出现0.2%的正增长，4月增幅扩大至0.4%，5月进一步扩大到0.6%，估计6月还将继续扩大。这一涨速，已与2006年5月和2007年4月的0.7%的涨幅相近。近期房价出现了非理性的上涨，不仅与政府意图相左，更为后期房价暴跌腾出了空间。

　　3、房价上涨令实体经济的衰退之路变得更加漫长。郎咸平认为，“目前楼市回暖现象让我比较担心，原因是大量实体经济的避险资金进入楼市，对下一步经济复苏会带来隐患，这不是我们所鼓励的，代价太大了，如果楼市的回暖造成的是实体经济的衰退那就太可怕了。”对于郎咸平的观点，笔者持赞同态度，房价上涨在很大程度上将吸引实体经济的避险资金进入楼市，而实体经济的资金进入楼市在堆高楼市泡沫的同时更令实体经济的复苏之路变得漫长。

　　二、政府政策

　　1、研究出台物业税表明政府已明确发出降房价的信号。在房市成交量大幅反弹、房价出现上涨势头的背景下，国务院25日通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。《意见》提出，深化房地产税制改革，研究开征物业税，由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。

　　由此，我们可以看出，深受业内外关注好多年的物业税终于有了实质性进展。尽管开征物业税尚处研究阶段，可我们仍然可以清晰地看到，房产市场表现已与政府初衷严重背离，政府此举的核心目的必然是为了打压房价。故此，政府将物业税开征实质性提出，是向业界明确地传出降房价的信号。

　　2、调整资本金比例表明政府希望通过增加供应达到降房价的目的。根据中国政府网27日发布的《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，国务院决定自5月25日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。

　　政府之所以出台这样的政策，不外乎是出于两点考虑：通过调低资本金来刺激房地产投资，此其一；其二，是欲通过大幅调低保障性住房和普通商品房的资本金比例，以期达到增加市场供应稳定乃至降低房价的目的。

　　3、国家统计局对各地房价成本进行调查利于打击开发商暴利心态。日前，国家统计局下发通知，将对40个重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查摸底。调查的主要内容，一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况。国家统计局调查房价成本将在很大程度上打击开发商的暴利心态，从而有利于令房价下跌。

　　三、市场现状

　　1、市场需求已经释放殆尽。券商研究机构6月17日发布的报告显示，上周(8日至14日)，16个重点城市中，商品住房销售量环比回落的城市进一步增加，由之前的6个扩大至11个。其中成都下滑最大，销量跌落至2008年周平均成交水平之下。北京签约住宅期房2665套，环比下滑16%。上海商品房预售5978套，环比回落9%。深圳一手住房成交1405套，环比降幅达19%。由此可见，各地的市场需求已经释放殆尽，市场将呈现供大于求的格局，房价必将步入下跌通道。

　　2、观望气氛依然浓厚。中国人民银行6月12日公布的2009年第二季度全国城镇储户问卷调查结果显示，居民消费意愿下降，储蓄和投资意愿增强。调查表明，47%的城镇居民在安排支出时选择“更多地储蓄”，此比例比上季提高9.5个百分点，升至历史最高；仅有15.1%的城镇居民选择“更多地消费”，比上季下降14.6个百分点，降至历史最低。与此同时，选择“更多投资”的居民占比升至37.9%，连续两个季度增加，累计提高8.8个百分点。调查表明，超过六成居民认为当前房价“高，难以接受”。浓厚的观望气氛将令市场需求大幅降低，这样，房价必将出现下跌。

　　综合上述观点，笔者认为，今年下半年，中国商品房价格将迎来首次暴跌，一线城市的跌幅将超过30%，二、三线城市的跌幅将接近30%。