标题：投资房地产，可以出手了吗？

　　彭新国

　　苏明光

　　吴胜

　　6月16日下午，五一大道亚大时代5楼智慧厅，由长沙晚报、新浪湖南乐居共同主办的“广厦会客厅”如期举行。

　　今年以来，长沙楼市出现小阳春，1至5月的签约面积已近600万平方米，还没有半年的时间已达到历史天量。同时，全国如广州出现新地王，根据估算地王楼面地价到了1.5万元/平方米，土地市场也在限量，楼价频出新高。楼市已由刚性需求蔓延向投资性需求，市场的小户型热走向大中户型热，别墅市场也逐步升温。随之而来的通胀预期，让我们都很关注，投资房地产是否可以出手了？

　　本期主持人：潘昭晖刘永春

　　文字整理：詹春华

　　摄影、网络传播：新浪乐居

　　主持人语

　　近段时间以来，我们观察到的房地产行业数据显示，第一季度深圳新房和北京二手房的交易量，均是历史天量。2007年，全国商品房销售面积、竣工面积和销售金额分别为7.7亿平方米、6亿平方米和2.9万亿元，我们预期今年销售面积和金额均接近甚至超过2007年，而竣工面积则很可能创下历史新高。考虑到全年土地出让和房地产开发投资的相对平稳，因此目前楼市的回暖具有两大特点：一是消费需求从刚性需求的释放向投资需求扩散，这表现为二手房交易有所降温的同时新房和别墅交易升温；二是开发供应的去存货化速度快于预期，目前全球平均减少了3～4个月的存货，去存货化进程已完成1/3。因此楼市的回暖的确不是虚假的小阳春，而是新一轮盛夏的前兆。

　　今天到场的各位嘉宾代表的楼盘，目前正在热销之中，项目均衡分布在长沙的东西南北区域，从四位专业人士的眼中，可以看到完整的长沙楼市地图。那么，房价上涨原因何在？又是否会下跌？现在投资房地产可以出手了吗？这些都将是本期广厦会客厅热议的话题。

　　还原　揭晓楼市真实成本

　　主持人：有人说房价这一波上涨潮来得太快。现在，国家统计局已经派出工作人员在全国40个重点城市进行房地产成本的摸底，不日这个结果将会对外公开。那么，房地产的成本价到底是多少？

　　冯新力（曙光泊岸总经理）：我认为是2008年的低谷调整带来了新一轮房产市场的回暖。

　　再看长沙房地产市场。从去年11月1日以后，整个长沙一类地产扩大了1倍，意味着很多二类地产调整为了一类，也意味着长沙市的房价会上涨。长沙房价为什么会上涨？因为地价会调整。国务院统计长沙房产成本价达到了3600元/平方米，而目前长沙房产的均价才3800元/平方米，这说明长沙的房价已接近成本价，上涨是必然的。

　　还有，国家再三强调中部地区要发展起来，对长沙在政策上有一些倾斜，这也将拉动长沙房地产市场快速升温。所以，我认为直到明年下半年之前长沙房价还会是上升的势态。三五年之内，长沙五区的楼市均价将达到7000元/平方米。

　　吴胜（君临国际营销总监）：近段时间长沙出台了一系列政策，比如购房补贴等，刺激刚性需求开始出手。另外有大规模的棚户区改造，棚户区拆掉之后就有中心地段出来，在这些地段新建的项目成本肯定低不了，在3至5年内会有一个比较大的放量，因此，长沙的总体均价在3至5年内会走到比较可观的价格。

　　苏明光(岳泰理想城总经理)：岳泰理想城是2006年拿的地，加上拆迁成本、楼面地价等所有的成本，将近4000元/平方米，而现在的房产均价是4300元/平方米，所以说消费者来买岳泰理想城的房子绝对是高性价比、物超所值。

　　吴胜：君临国际现在销售的总体均价是7100元/平方米。我们拿地、拆迁比较早，拆迁成本不算太高，平均拆迁下来成本是5500元/平方米左右。现在拆迁的话成本价8000元/平方米。3至5年后，我们的商业地产价格至少在1万元/平方米以上。

　　投资　现在是比较好的出手时机

　　主持人：广州地王近日在媒体上公布，他们的价格已经达到2007年的最高价格。长沙是二线城市，它的传导有一个渐进的过程。那么，这一轮房价上涨是否有泡沫？下半年是否面临通胀？

　　苏明光：我认为购房者应以一种平和的心态来看待涨价，尤其是长沙，长沙房价本身就不合理，这是一个大的前提。然后，当产品好卖的时候，受供求关系的影响，往上调一点价格无可厚非，毕竟是市场行为。当然，像深圳、北京、上海这些城市房价一涨就涨几千元，我认为确实不合理。

　　吴胜：之前房子降价是因为资金压力，资金压力没有了，盈利状态肯定会有变化，市场好了一些之后，适当地追回一点自己的利润，这是可以理解的。项目的价格大家认可，稍微涨一点也很正常，毕竟市场供求关系决定产品价格。

　　冯新力：不管是开发商投资，还是消费者个人投资，我认为房地产行业的投资不会亚于其他行业的投资。因为，城市在扩大，人口在增加。

　　所以，我认为现在可以出手房地产，但不要盲目，要有选择性。投资房地产，并不一定要选择繁华地段、高价位的房子，而是要选择发展状况好、政策导向比较好的地段的项目。比如，沿江两岸有长株潭一体化、大河西先导区，会要引进很多投资企业进来，这些投资不管是商业性的投资还是住宅性的投资，都还是有前途的。对于一些很贵的地段，比如五一大道上，可能地段已经发展到了一定的阶段，价格上涨的空间应该不会很大。

　　彭新国（鑫天地产总经理）：投资有两个概念，一是开发商投资；二是消费者个人投资。我们来看长沙楼市，消费者投资是两个需求：一是自住需求，这是刚性需求，客观存在的，消费者有钱了，以新换旧，需求就出来了，孩子长大后成家立业，这也是刚性需求，是抑制不住的；二是投资需求，消费者手上有剩余的钱会去投资房地产，房地产投资比较可靠。所以，根据投资的这两个概念，房价是肯定会上涨的。

　　苏明光：从现在已经开盘的项目来讲，如果有好的地段、房价不是特别高的话，我认为是一个比较好的出手时机。但是要有选择性，不是所有的项目都可以出手。从投资角度来讲，对于品质好、地段好的楼盘确实可以出手了，因为你是投资房产。通胀压力存在，买房子可以升值。

　　吴胜：现在消费者想投资一些好地段的房产，想买却买不到了，所以要提醒购房者，想买要趁早。

　　选择　商业地产可以率先考虑

　　主持人：市场一回暖，很多项目就开始涨价了，这也需要投资者有很好的判断眼光。作为投资者，在一个上升通道市场中，怎样选择产品？怎样做判断？如果您有100万元，会怎样分配？

　　冯新力：如果是现在需要住房，解决自住问题，赶紧出手买。如果我有100万元，会这样分配：30%投资房产，而且会选择涨幅空间比较大的房产；20%投资股市；50%留在后面看市场。

　　彭新国：个人投资也要考虑家庭经济实力。如果我有100万元的话，我会把50万元放到房地产市场里面，买住宅或是商业地产都可以，具体要看什么地段，商业地产要选择地段，住宅也要选择位置。我个人的倾向肯定选择商业地产。

　　苏明光：在长沙来讲，我认为投资房产可以出手了。从个人投资的角度来看，不一定非得选择住宅性产品，可以选择其他的产品，比如产权式酒店、商务公寓、商铺。从保值增值角度来讲，商业地产比住宅地产上升空间会更加可靠一点。如果有100万元，我会拿出30万元投资房地产。

　　吴胜：我可能会全部进行投资，会去省府那边相对品质高点的、便宜点的大社区，用50万元搞按揭，投资150万元左右的房子。

　　编辑：黄琛

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