Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
下半年房价何去何从？
上周，位于莲坂附近的某楼盘在 “有限范围内”秘密开盘，尽管只有“少数”的“关系客户”获知讯息，但现场认购之火爆仍然令人咋舌——— 在短短一天一夜之内，该楼盘总共500余套房源就基本被认购一空，不少客户由于晚到一步，没有“抢”到心仪房源，只能“认号不认房”匆忙下定，甚至连自己认购的哪套房子都不清楚。
据相关人士透露，能“有幸抢到”房子的人，只占该楼盘5000多组意向登记客户中的不到十分之一。由于该楼盘位于市中心地段，交通、生活等配套成熟，且房源又多是中小户型，加之开盘均价不到9500元/平方米，因此不仅得到大量刚性需求和改善型置业者的追捧，而且还吸引了不少投资者的关注。现场多位认购客户就坦然对记者表示，其购房目的“主要出于投资考虑”。
无独有偶，近期记者走访的多个岛内外售楼处都出现了不少投资客的身影，其买入对象不仅包括价格空间大的中低价位房源，更有资源稀缺的高总价大户豪宅。对此，市场分析人士认为，近几月来，厦门楼市的需求结构已发生微妙变化：第一季度成交“井喷”主要是刚性需求人群受低价刺激而集中爆发，而三四月份则改善性需求在刚性需求的带动下被有效激发。而到了五六月份，随着价格的上涨，投资性需求的数量也开始大幅增加。
作为一个 “外向型”城市，如果说厦门楼市将进入回暖的新阶段，投资性需求的觉醒则不可或缺。近期，流动性过剩所带来的投资购房急剧增加，为厦门楼市带来了更多不确定性因素，尤其是房价的持续走高，更令很多业内人士大呼“意外”。面对趋于复杂的宏观以及楼市走势，下半年的房价走向将何去何从？
楼市供求、资金、政策等微妙转变
房价高企有点悬
房价高企有点悬
仿佛在一夜之间，厦门楼市又重回火爆的2007年。
“现在我们没房子卖了，后续房源什么时候、什么价格推出来还要等公司决定。”最近急于买房的小戴在岛内外多个售楼处都遭遇了 “闭门羹”。近期，与小戴一样郁闷的购房者还不在少数。据了解，目前很多原本一直降价销售的楼盘突然“底气”十足地悠着卖了，有的索性就封盘不卖，待价而沽。
购房者先着急了。“岛内的楼面地价都上万了，你说我们12000元/平方米出头的楼价贵吗？你要是觉得贵，就到别的楼盘看看吧，现在我们房子要的人很多。”看中枋湖某楼盘中小户型的张先生原本要跟售楼小姐砍价一番，没想到却被她的一顿抢白给 “呛”住了。看着中意的房源一套套被人抢先买走，房价还在扶摇直上，张先生只好咬咬牙无奈下定。
短短半年，似乎楼市供求关系就已经发生了逆转，买房子的人越来越多，在售的房源却卖一套少一套，房价也在一片涨声中不断被 “追高”。下半年房价还会涨吗？什么时候买房才算合适呢？各怀心事的购房者不约而同地盘算着同样的问题。
看涨派：持续走高
代表人物：厦门蓝火置业有限公司总经理周访能
代表人物：厦门蓝火置业有限公司总经理周访能
代表观点：目前全国资产价格都在上涨，房价上涨也属正常。在全球资产升值较为明显的形势下，类似房地产这类相对稳健的投资产品仍然会受到广泛的认同，这会使得未来房价仍然会有一定的上升空间。
在厦门，涨价风有愈演愈烈的趋势。据厦门网上房地产数据显示，2009年1-3月，受岛外大量中低价位房源放量成交影响，全市住宅均价被拉低到6764元/平方米；4月份全市住宅均价突然大幅升高，达到8415元/平方米，较之一季度均价涨幅超过1500元/平方米；5月份全市住宅均价又回落到7997元/平方米，比4月下跌4.97%；6月份前三周，全市住宅均价又被拉升到8438元/平方米、8810元/平方米、9287元/平方米，逐渐逼近楼市高峰期的全市均价水平。
分区域来看，从4月份开始，随着低价房源日益减少，岛外房价率先出现明显反弹。一季度岛外住宅成交均价4498元/平方米；4月份岛外住宅均价达到5419元/平方米，较之一季度上涨近1000元/平方米；5月份岛外住宅均价较之4月小幅回落，但仍达到5380元/平方米；6月份的前三周，岛外住宅均价分别为5726元/平方米、5851元/平方米、5838元/平方米，企稳走高的态势明显。
再看岛内，一季度岛内住宅成交均价回调到 10034元/平方米；4月份为10538元/平方米，较一季度每平方米涨价约500元；5月份岛内均价涨幅开始加大，达到11299元/平方米；而6月份随着大批高端住宅的拉动销售市场，前三周岛内住宅均价分别达到11920元/平方米、12493元/平 方 米 、12426元/平方米。综合近期岛内成交数据和楼盘表现，未来一段时期岛内继续维持12000元/平方米以上的成交均价将不可逆转。
涨价的势头出乎所有人预料。4月份，市场分析人士还在预测，“年初以来的高成交量还能维持多久？”而现在大家更关心的则是“房价未来还要涨多少？”尤其自“6·8”厦门土地拍卖再现火爆的“地王之争”后，岛内外多数在售楼盘纷纷上调售价，却依然阻挡不了购房大军的入市热情，从近期楼市价量双升的现象便可一窥购房者“追涨”趋势。
而对于这一轮的房价上涨，业界普遍认同的观点是，近期国内流动性持续充足，通胀预期加重，为了规避货币贬值的风险，许多开发商开始频频出击土地市；而从需求角度出发，出于对固定资产还将大涨的预期，已经使得境内外基金、民间游资、部分个人投资者都纷纷转向固定资产投资，导致购房需求激增。
而另一方面，由于2008年楼市 “惨淡”令开发商纷纷调整工程进度，项目停建或缓建使得近期楼市供应量出现“青黄不接”。据国家统计局公布的5月房地产相关数据显示，今年1－5月，全国房地产投资额同比增长6．8％，而销售面积和销售金额却分别增长25．5％和45．3％，销售增幅大大超过投资增幅，预示着楼市供求正发生微妙变化。另外，购房者 “买涨不买跌”的消费心理也进一步推高了房价。
保稳派：震荡回稳
代表人物：金都特房置业有限公司总经理姚金连
代表人物：金都特房置业有限公司总经理姚金连
代表观点：目前“稳定”仍然是宏观政策在房地产市场的主旋律。一旦房地产市场出现过热的倾向，调控政策就会开始密集出台，例如近期“物业税”再次被广泛提及就是一个信号。政府会以利好利空的微妙对冲维持市场的微妙平衡——— 既包括促进房地产的投资开发以保证经济增长，同样也包括保持房价的稳定。
从今年一季度至今，厦门楼市月销售数据频频创出 “令人惊喜”的佳绩。尽管一些城市曾传出“假成交”丑闻，但厦门的成交数据却是铁一般的事实，令众多“心有不甘者”不得不信楼市已经全面回暖。但现在的形势是，厦门楼市又仿佛回到了疯狂的2007年情形，已经呈现有一部分过热的趋向。
在一部分市场分析人士的眼中，出于政策作用的相互对冲，以及未来楼市供求关系的调整，房价还有另一个可能的走势——— 就是震荡回稳。他们认为，从房地产整体发展曲线看来，房地产作为国民经济的重要一环，随宏观环境和内部调整出现周期性波动是正常现象。
值得注意的是，近年来的楼市波动周期已经明显缩短，而宏观经济的不稳定，加上流动性过剩与实体经济不景气的矛盾，可能导致资产泡沫出现愈演愈烈之势。另一方面，2008年以来，整体房价回落十分有限，而现在有些楼盘的补涨幅度已经有过之而无不及，这也将加剧未来房价的波动性。
某知名代-理公司市场研究人士也认为，现在房价补涨幅度过大、速度过快可能会影响市场信心的恢复，并加重消费者的观望情绪。另外，近期房价大涨还有可能会引起政策的转向，由扶持重回打压，继而直接影响当前已经初步稳定的行业和市场格局。
“如果房价涨得太快，我们宁愿再等一等，看看形势走向再说。”在采访中，大多数受访的意向购房者都表示，不愿意再为高房价埋单。显然，经过了这两年楼市的大起大落，大部分购房者的消费心理已经趋于理性，同时开发商出于不可预知的风险考虑，经营策略也更稳健了，种种相互作用的因素将推动楼市在调整中逐渐企稳。
唱衰派：冲高回落
代表人物：漳州招商房地产有限公司总经理萧睿
代表人物：漳州招商房地产有限公司总经理萧睿
代表观点：充足的资金流动性带来了上半年楼市的繁荣，但下半年惯常的信贷收缩显然将会对此造成明显影响。随着5月份新增贷款又放出高量，市场对下一步信贷收紧的预期也再次升温。近期正反两面引导市场的政策开始对冲，包括讨论中的物业税等正在抵消掉前期降息所带来的利好。在房价扶摇直上影响市场信心恢复之余，甚至不排除市场过热的投资倾向可能会引起宏观调控的降温，使房地产调整方向掉头向下。但是，对于一些价值被低估的区域，房价将继续持稳。
与一路高歌的房价相比，销售量显然还未紧紧跟上。4月份以来的厦门楼市成交量涨幅较之价格涨幅落后不少；近期岛内高端住宅成交活跃，而中低端房源却急剧减少，如果除去豪宅的价格拉动，显然在普通住宅价格普遍上调的情况下，刚需人群一定程度已受抑制，前阶段“井喷式”的成交放量也不可避免有所趋缓。
“从目前厦门楼市的需求面来看，全市9000-10000元／平方米的成交均价是难以维持的。”业内人士不无担心道，上半年楼市成交火爆主要还是由于价格回调刺激了大量的刚需购房者入市。而且，当时岛内外以及各楼盘之间的价格差异很大，产品的对比性很明显，有利于购房者做出出手的判断和选择。
但是现在，不分区域、不分楼盘都出现价格普涨，导致原来的价格对比度和产品差异性正在减弱，将一定程度上影响购房者的判断，至少也会延长他们的入市决策周期。加上对政策面与宏观经济走势不明的担心，使得需求方重新产生犹豫乃至观望并非没有可能。而如果这种观望心态大面积蔓延，目前活跃的成交态势将受到极大阻碍。
需要注意的是，去年厦门出台的房产新政利好也将在下半年开始减弱（新政期效至今年底）。一些分析人士不无担心道，随着房价的增长，除了市场上的投资客之外，目前厦门的自住型购房者已经很难跟上房价抬升的速度了，当自住需求逐渐被挤出市场时，交易量再度萎缩的局面就将出现，也将使高房价无所支撑。