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在土地市场再现火爆行情的今天，我们更关注的不是那些利用高价地来推动高房价的作为，而是高价拿地之后房企如何通过品质提升、产品深度创新以及成本控制水平的提高，来上演一场漂亮的“贴地飞行”。在这方面，风雅乐府、天阳·观筑和赞成·岭上都已经做了不错的示范，或许它们就是中国房地产微利时代的先行者。
而这些“最接近成本价的楼盘”背后，其实是当前杭州楼市最值得关注的“保本”区域。可以说城北、丁桥和之江这三个“保本”区域，构成目前杭州楼市最为稳固的“房价铁三角”。
|样本一：风雅乐府|
“这个价格肯定往肉里切进去了”
“这个价格肯定往肉里切进去了，”在工信房产董事长沈志军宣布风雅乐府首度开盘均价为9200元/平方米之后，座无虚席的产品说明会现场顿时响起了一片热烈的掌声。
“我参加了很多次产品说明会，但在宣布价格之后能够主动响起掌声，还是不多见的。”杭州著名的资深房产主持人丁建刚忍不住赞叹说：“我们要向工信房产致敬，现在这样的形势下保持一份理智、理性非常重要。”
这是一个月前的情景。风雅乐府首度开盘推出的180套房源，当天就销售超过90%。此后，风雅乐府又迅速加推136套房源，当天预订又超过90%。接近成本价的销售价格，给风雅乐府带来了极佳的市场口碑和热销效应。
工信房产常务副总经理蔡华军为我们算了这样一笔账：
风雅乐府当初拿地的楼面地价就已经将近5700元/平方米；
规划设计、地块平整等一系列前期费用约为550-600元/平方米，建安成本大约为3000元/平方米；
由于当时拿地是一次性支付土地款，因此财务成本大约在1600-1700元/平方米，如果接下来的销售进度变慢的话，财务成本也有可能会超过2000元/平方米；
营业税、土地增值税等一系列税费大约需要800元/平方米；
最后再加上管理费用和营销费用大约200元/平方米，这样算起来风雅乐府房价成本就已经达到了12000元/平方米。蔡华军说，就算通过更规范更体系化地成本控制，风雅乐府的成本价也至少要在10500元/平方米。难怪沈志军要在产品说明会上说：“如果是懂一点建筑的人，都知道这个价格肯定往肉里切进去了。不论对自住客户也好，对投资客户也好，成本价销售的投资风险或者自住价格风险应该是比较小了。”
当然，“懂一点建筑的人”可能会这样质问：建安成本需要3000元/平方米那么多吗？由于是高价拿地，工信房产不得不对楼盘产品进行深度研发，通过产品创新去吸引真正的市场需求，从而消解高地价的压力。最后，他们在风雅乐府做出了极具革命的房产品，并且自信满满地打出了“中国公寓新标杆”的旗号。虽然户型面积只有80—120平方米，但其实际居住尺度并不亚于真正的大户型跃层。因此可以说所有户型都是名副其实的“空中排屋”，设置有中空客厅、相对独立的私家电梯厅和空中的私人院子及多个露台；户型设计引入创新的挑空设计，装修方案变化丰富。可以说，风雅乐府成功地把豪宅品质带入了主流人居，内设一梯一户、跃式空间、前庭后院、中空客厅、阳光露台及私家电梯厅。对于这样的产品来说，高昂的建安成本是必然的。
区域解读：城北的“保本”之战
最近，风雅乐府项目所在区域连续出让了三块宅地。
6月18日，名不见经传的浙江天鸿房地产公司经过67轮报价，以6.4亿元的总价拿下杭政储出[2009]9号地块，楼面地价高达6581元/平方米。
6月23日，舟山远邦置业有限公司又以2.25亿元竞得杭政储出[2009]10号地块，楼面地价约为5874元/平方米；浙江方正房地产开发有限公司则以6.42亿元竞得杭政储出[2009]11号地块，楼面地价约为6203元/平方米。
这样的价格均已经超过两年前工信房产拿下风雅乐府地块时的楼面地价。
从这个角度来看，这些地块所在的城北区域(主要是中河高架北端)可能要打上一场更为漫长的“保本”持久战。正如德信集团副总裁费中敏分析说：“从目前来看最多保本，只能以时间来换空间。”
除了风雅乐府，目前该区域在售的楼盘还有大华·海派风景，其销售价格(特别是一期房源)也基本上是游走在成本价的边缘。日前，大华·海派风景推出了一期的第三批房源——英式园林水景12号楼，共192套房源。约240组意向客户参与选房，开盘当日劲销85%，周末两天，预订率已近90%，再续5月开盘销售佳绩。此前，大华·海派风景已经在短时间内两度开盘两度售罄。
大华房产因杭州高端楼盘大华·西溪风情而成名。大华·海派风景是大华“环境地产”品牌理念的实践作品，以造别墅的经验打造18万方城市公寓。尤其在景观风格塑造上，汇集了英、法、意三种经典欧式园林。在户型上，大华·海派风景延续了85方两房变三房、87方三房变四房的畅销户型，目前在整个桥西板块，90平方米左右精致户型已非常“稀缺”，对于自住型客户，海派风景的户型具有绝对的吸引力，现场样板房自开放以来，平均每天要接待20组客户。
随着运河新城规划的尘埃落定，以及城北祥符东大型商住区块的建设推进，近拥这些大手笔规划配套的海派风景，宜居性越来越高，也因此三次开盘，都受到了市场热捧。
|样本二：天阳·观筑|
“第一批房源肯定是亏本在卖”
“ART DECO(装饰艺术)太耗成本了！”天阳置业营销总监石焱感叹说，“天阳·观筑第一批房源基本上可以说亏本在卖。”
ART DECO讲究的是“摩登”、“考究”和“绚丽”，为什么天阳·观筑要在丁桥这个新兴的区域做这样的风格？石焱分析说，丁桥是政府主导开发、配套先行建设的潜力区块，在丁桥开发的天阳·观筑，就是要通过摩登、考究、绚丽的ART DECO风格，让大家提前感知丁桥繁华的未来。
从别致的法国香水瓶到Prada、Gucci的皮质尊荣，从芭蕾舞服装到爵士乐的随意节奏，从纽约的克莱斯勒大楼到上海的金茂大厦，Art Deco的影响无处不在。Art Deco正是以一种现代、创新、超越的力量改变着世界，而这正是天阳·观筑所寻求的与杭州丁桥CLD相契合的建筑精神。
都说一个楼盘的气质，单从其立面就可觑得。天阳·观筑极富摩登气质的形象，完美呈现出ART DECO建筑的纯正风貌。通过垂直的竖向线条、利用凹凸结构形成高耸挺拔的建筑体态，外墙采用干挂石材及高级外墙面砖，为建筑倍添摩登的感觉。
作为一个优质楼盘，内部与外部空间的统一性当然不可缺失，所以天阳·观筑的每一个单元都拥有独立的豪装电梯门厅，全部以精装修的标准交付。从墙饰到座椅到小摆设，每一个局布细节都融贯了Art Deco艺术气质，以极致雕琢的精工态度，淋漓呈献Art Deco建筑的特有韵味。
为保证景观风格与建筑风格的统一性，天阳·观筑采用欧洲古典主义与自然景观相结合的造景手法，引入了平整的乔木、椭圆形的树岛、方形的树阵、雕有古典图形的别致花钵，打造了规整的、序列式、极符合Art Deco建筑风貌的园林景观。为追求最佳的效果，天阳置业在资金方面的投入也比较大，将精挑各种名贵树种移植到社区。
此外，天阳·观筑还拥有面积约700平方米的社区活动中心，它的精装修设计由香港PAL设计事务所负责，它将延续天阳·观筑整体的Art Deco风格。活动中心内规划设有台球室、儿童室、健身房、跳舞室、咖啡吧、室外茶座、视听室、红酒雪茄房、棋牌室及商铺。天阳·观筑的样板房也将由香港PAL设计事务所负责设计，购房者可以充分感受顶级室内设计师打造的摩登居住空间的魅力。
像天阳·观筑这样的做派，常规的造价成本自然是挡不住的。但是房价却并没有因此而水涨船高。五月初至今，天阳·观筑已经两度开盘，均价也差不多保持在6900—7200元/平方米左右，按4500元/平方米的楼面地价来算，也已是游走在成本价的边缘。
贴近成本的销售模式，对一个房地产企业的成本控制水平提出了极高的要求。实际上，在天阳置业现有的经营体系当中，对成本的控制和对资金周转速度的注重，在杭州开发商中均已处于较高水准。天阳置业每个楼盘的开发，从拿地到销售，要求时间不能超过一年，而且对销售速度和销售周期的控制也相当严格。众所周知，房地产是资金密集型产业，资金周转速度加快就意味着可以省下更多的钱，投入到产品建设上去。据了解，天阳置业还曾经特地去竞标了丁桥的经济适用房项目——天阳·美邻嘉苑，原因是“希望借助经济适用房的开发，在成本上进行一个新的挑战”。
区域解读：丁桥的“品质上位术”
在杭州绕城高速之内的主城区，7000元/平方米左右的房子已经近乎绝迹，可能也只有在丁桥才能找得到。作为一个新兴的区域，丁桥的市场认知度远不如三墩和九堡。
所以，面对这样一个由政府主导开发、配套先行建设的潜力区块，天阳置业董事长蔡学伦就要求他的开发团队，一定要将天阳·观筑打造成丁桥区域内的品质标杆。正如品质地产创造了神话一般的杭州楼市，或许也只有依靠走品质地产之路，才能真正促使丁桥进入房产开发的上升通道。
在杭州，钱江新城是CBD，丁桥是CLD。大家都知道CBD就是中央商务区，那么CLD又是什么？CLD就是中央生活区(Central Living District)，它位于主城区地带，拥有完善的城市生活体系和人文、生态的绝佳配套，是都市生活高效便捷的驿站。根据杭州市总体规划，距武林广场约10公里的丁桥CLD将融入主城区，承担起中央居住区的重要功能。丁桥CLD由政府主导开发，交通及生活配套十分完善。目前，已经有335、K334、345等多路公交车直达丁桥，快速公交3号线(预计今年年底开通)、地铁3号线(规划中)、秋石高架路、留石高架路建成后，将迅速连接市中心。而公交中心站、物美超市(今年10月进驻)、丁兰广场、7所幼儿园、4所小学、2所中学等也构建了完善的生活体系。
相比其他区块，丁桥刚刚启动，因此后市潜力被广泛看好。特别是随着天阳、广宇、联合等一批品牌开发商的进驻，把丁桥迅速推到了购房者眼前。目前来说，以武林广场为圆心的10公里圈内，丁桥属于明显的房价低洼地。
在丁桥，广宇·上东城的楼盘规模更为宏大。上东城总建筑面积达41万平方米，由三大主题社区集群组成，为区域内首席大盘。作为丁桥新城内规模最大、启动最早、工程进度最快的商品房项目，广宇上东城的入驻，在丁桥新城的开发进程中有着举足轻重的意义。自去年10月份首度开盘以来，一直处于持续热销状态。但也正是由于楼盘规模太大，所以在定价上广宇极为谨慎，虽然也是游走在成本价边缘，即使在最近楼市率现火爆景象的情况，也没有表现出要透支未来的企图。这也为丁桥区域市场定了理性的基调，使得丁桥成为目前杭州楼市最为理性的一个区域。
|样本三：赞成·岭上|
游走在成本价的边缘
先于杭州楼市全面回暖之前，之江新城楼盘赞成·岭上就用货真价实的热销预告了后来的市场走势。当时，赞成·岭上被业界当作是逆市热销的典范。诚然，对于当时的杭州楼市来说，以赞成·岭上为代表的“七千元楼盘”(均价在7000元/平方米以下)，是名副其实的逆市热销急先锋。
如今，杭州楼市再现火爆景象，但是赞成·岭上并没有在价格方面趁势而上，而是坚守理性底线，目前的均价仍然维持在7200元/平方米左右。对于楼面地价在3600元/平方米左右的楼盘来说，这样的销售均价可以说仍然散发着浓郁的理性气息。
据赞成·岭上项目总经理罗晓伟介绍，自住型客户是赞成·岭上热销的主力军，他们对自己选中的房子表现出了极高的热情。“开盘第一天，售楼部里的客户彼此之间基本上都是不认识的。但是随后几天，很明显可以看出，售楼部里的新客户都是老客户带过来的亲戚或朋友。可以说，自住型客户之间的口碑传播对赞成·岭上的热销起到了很大的作用。”
除了自住型客户，“保值”需求也是赞成·岭上热销的一个重要力量。今年以来，宽松的信贷政策，一方面使得大量民间资金进入闲置状态，另一方面加大了投资者对通胀的预期。所以民间资金不得不进入了楼市，因为没有更好的其他选择(还有一部分进入了股市)。这就导致了新一波行情的迅速上扬，进而导致刚性需求的爆发。对于不少家庭来说，强烈的通胀预期使得他们担心，现金捏在手里又怕利息跑不过CPI指数，所以想来想去还是决定买房。“现在客户的心态都非常理性，虽然是买房做投资，但他们现在更注重的不是‘增值’，而是‘保值’。和股票、黄金相比，不动产还是比较靠得牢的‘硬通货’。”这是一位赞成·岭上业主的看法，他代表了相当一部分人的主张。
不管是“自住”还是“保值”需求，罗晓伟认为维持杭州楼市稳定理性发展的关键还在于理性定价。对于连地价都已经逼近7000元/平方米的转塘区域来说，赞成·岭上7200元/平方米的均价显然已经触及了不少购房者的心理底线。
区域解读：之江新城的亲民之路
对于矜贵的之江新城来说，像赞成·岭上这样的主流需求项目来说，亲民的价格是其突围的撒手锏。对于单价在7000元/平方米左右的房子来说，购房者所能选择的区域是很有限的。相比之下，赞成·岭上所在的之江新城就显得非常有竞争力。之江新城的自然环境及规划前景是购房者认可赞成·岭上的另一个重要原因。
之江新城地处丘陵地带，三面环山，一面临江，地势西高东低，尤其是东临钱塘江大转弯处，形成了山、城、水阶梯状分布的地貌特征。按照“今年全面启动，三年打好基础、五年初具规模、八年基本建成”的要求，三年预计投入建设资金150多亿元。届时，之江新城将重现江南水乡柳动莺啼、一叶扁舟游遍城郭的景象。
之江新城是目前杭州高档房产最为集中的区域之一。区域内，既有宋城、未来世界、西湖国际高尔夫球场等三大主题旅游项目，也有云栖假日酒店、东方苑休闲中心等9个度假地。至于九树公寓、九溪玫瑰园、南都高尔夫别墅等更是杭州房产界极具代表性的经典楼盘。
除了赞成·岭上，位置更佳的新帝·朗郡同样也是游走在成本价的边缘。新帝·朗郡的用地红线距杭州市区唯一的高尔夫球场西湖高尔夫球场南侧不到百米，而项目南面又和区域的制高点象山和望江山相隔不足千米，拥有非常理想的观山距离。新帝·朗郡在建筑规划设计以及产品硬件投入上可以说是不惜成本，为求完美，方案的设计团队——亚洲柏涛建筑设计公司3年时间数易其稿，整体建筑正南偏西8°渗透高尔夫一线美景。最近两度开盘两度热销的态势，也见证了市场对新帝·朗郡的价值认可度。