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对于当前房地产市场形势，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹二十五日在“二００九中国家居产业百强企业成果发布会”上说，第一，当前市场需求的基础仍然非常坚实；第二，目前调控政策定位准确，效益明显；第三，城市宜居性不断提高，城市发展以及质量的提升为房地产需求增长提供了很大的支撑；第四，对房地产来说，市场波动受外来因素的影响会长期存在。
秦虹说，受全球金融危机影响，中国房地产市场也有很大萎缩，尽管如此，二００八年全国商品房仍然销售了六亿平方米，仅比超常发展的二００七年下降了百分之二十，仍然高于二００六年之前的任何一年。说明中国在当前城镇化高速发展和消费升级阶段，市场真实需求的基础仍然是坚实的。
今年一到五月，商品房消费快速回升，增速达到百分之二十五。当前房地产市场需求格局基本没有大的变化。缩量保价形势已经开始改观，整体市场信心开始恢复。
秦虹认为，对房地产来说，调整的政策目标非常清晰，就是保房地产投资。通过一系列宽松的货币政策和减税让利的政策鼓励居民购房。对于开发企业来说，通过宽松政策，放松了房地产开发所需要的银行贷款额度。
秦虹表示，房地产受通货膨胀的影响大。当通胀要出现的时候，大家都愿意买房子来保值，通胀时房地产价值不会出现大的下跌。总体来说，目前是房地产市场稳定发展的好时期，因为波动温和、调整温和、政策稳定，这些指标可以看到，房地产市场整体向好。
实际上，很多中国的房地产开发商和购房者一样，同样对近期楼市的突然回暖始料未及。金地集团高级副总裁赵汉忠(赵汉忠博客,赵汉忠新闻,赵汉忠说吧)对最近房地产市场的比喻非常形象，“从冬天直接到了夏天”。
昨天，在上海举行的ＡＰＩＣ２００９亚洲不动产投资峰会上，和一年前的愁云惨雾不同，乐观情绪如今又一次浮现在中国地产商们的脸上。
经济危机救了开发商？
包括地产商和学者在内的业界人士一致把中国房地产市场从低谷中迅速回升归功于这次席卷全球的金融危机。在对整体经济增幅放缓担忧的前提下，中国政府对房地产政策的全面放宽使得曾经面临困境的开发商突然如沐春风。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇称，流动性投入引发的通胀预期使得房地产资产价格上升，而这也是中国经济持续复苏的契机。
一年前，厦门商业地产开发商宝龙地产因资本市场原因被迫放弃在香港ＩＰＯ，而仅仅在半年后，楼市迎来全面回暖，充沛的资金再度流入这个最传统的吸金行业。宝龙集团总裁助理刘晓兰说，庆幸市场给了他们喘息的机会。
半年多以前，广州的两家房企，已经上市的富力地产（０２７７７.ＨＫ）和上市搁浅的恒大地产成为市场中被恶意揣测最多的开发商，高负债和现金流短缺让两家企业陷入资金链断裂的信任危机。
富力地产执行董事吕劲回忆去年年底的情景，当时董事会上众人正准备将２００９年当作“最困难的一年”，公司将旗下项目评估整理后，将有限资金投入重点项目，其余部分项目进度放缓，而部分项目则停工。
今年楼市的复苏速度让富力的预估变得有些不合时宜，“无论是质量好还是价格好，反正总有个理由让这些房子卖出去”。吕劲这样来形容最近的房地产市场的火热。富力地产６月１日公布，截至５月３１日，富力协议销售额约１０６.１亿元，占全年目标２２０亿元的４８%。
离泡沫还远着吗？
吕劲说，和富力情形类似的地产公司还有很多，今年上半年还没结束，公司销售目标就完成了一半。以往只有下半年才是楼市销售的高峰期，现如今的市场却已经没有淡季和旺季的差别。
相比之下，开发商们开始担心供应紧缺的问题，建业地产股份有限公司首席执行官王天也说，由于去年项目进度放缓甚至停工，即使目前马上采取弥补措施，公司还是将不得不面临短期内上市房源不足的尴尬。
市场恢复之下，地产公司拿地情绪再次高涨。５月，富力地产以１０.２２亿元的天价拿下北京广渠门外１０号地块，楼面地价约为每平方米１５１４１元，创下北京新的单价“地王”。而金地集团在上海徐泾摘得的土地成交价接近底价两倍。
昨天峰会上的一场三方对话中，各位地产商、投资者和地产业研究者们变得相当乐观。基强联行董事总经理陈基强说，仅仅一两个地区的市场转暖，“离泡沫还远着呢”。上海大学房地产学院副院长周洛华将经济复苏的曲线用字母“Ｙ”来表示，称走出低谷后市场正一路向上。
不过还有人并不持续乐观，赵汉忠说，去年原本会有一批企业被洗牌，但经济危机救了他们，但未来四五年，市场还是会经历一轮调整。
此外，政府已表现出对泡沫的担忧，不久前，中国银监会办公厅向各地银监局和各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行紧急下发《关于进一步加强信贷管理的通知》，要求各银行业金融机构从授信尽职调查、贷款发放等环节把好关，确保信贷资金进入实体经济。防止信贷资金违规流入资本市场、房地产等领域。
投资需求加大 市场泡沫显现
四五月份，房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外，投资性需求加快进入楼市，高端物业销售明显活跃。记者调查发现，资本加速进入楼市，与对中国经济复苏抱有信心有关，部分也是通胀预期驱动所致。同时，部分新增信贷流向房地产交易市场的情况，也助长了地产投资的再次兴起。这些都使得尚在“维稳”阶段的中国楼市面临更多考验。
楼市成交结构生变
专家杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)综合上海房地产交易中心发布的数据表示，上海最新成交的商品房中，投资性需求已经占到了１５%到２０%，其中，来自温州的购买群体占到３%多一点，来自境外的投资占到１%，虽然投资性需求占比没有超过２００４年和２００５年，但已经比去年同期的情况高出很多。
数据显示，４月，全国各地高端住宅销量激增。比如，４月深圳的别墅销售较去年同期增长了６５４.５５%，而１、２、３月的增幅还分别只有１６.９%、５０.８２%和３６.１１%。上海４月的别墅销售与供应比已达１.５９：１。分析师薛建雄认为，高端住宅的热销，不仅与高端人群的改善需求有关，也与他们的投资行为密不可分。
通胀预期驱动因素明显
陈炜介绍，根据世邦魏理仕的统计，目前投资高端物业的主要两类人群，一是私营业主，二是各行各业的高管，他们对经济形势都很敏感，眼下很多投资者都有一种“对通货膨胀的担心”。此时，相对较好的国内楼市可以成为一个避风港。
中金公司首席经济学家哈继铭最近对媒体表示，很难说房地产市场已经彻底回暖，一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀，“在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，也激发了个人购房行为和企业的买地行为”。
杨红旭表示，通胀预期目前已经成为支撑新一轮楼市行情的重要因素，并且还在演变之中。同时，基于追涨的需求，短期投机也正在加速入市。
警惕资金过多流入投机市场
宏观经济环境目前仍处在企稳回升的关键时刻，房价也在“小阳春”的推动下再回高位，此时此刻，投资性需求的集中入市明显缺乏必要的经济基础。
杨红旭表示，投资投机需求在此时卷土重来，进一步拉高了房价，在把普通住宅消费“挤出”的同时，也挤出了其他商品的消费，从而抑制实体经济的复苏。资金过快、过多地流向地产投机、流向虚拟经济，只会催生市场泡沫的产生。如果说２００７年房价上涨过快仍有良好的宏观经济面作为依托和保证，那么此时的投资性需求快速入市则明显带有投机的非理性色彩。
业内人士表示，在经济尚未完全走出低谷的情况下，一定要警惕金融机构为抢夺房贷市场，降低信贷门槛。“现在应该对信贷资金进入楼市采取更加严谨的监控，防止信贷资金过多流入楼市投机。”杨红旭说。
与金融危机伊始外资纷纷抛售物业、悄然撤离中国楼市形成鲜明对照的是，近期受中国经济有望率先复苏的影响，外资在中国楼市尤其是商业地产领域动作频频，国外基金进入中国商业地产的迹象也越来越明显。
商业地产项目受到外资青睐
６月５日，凯德置地在北京的旗舰综合商业项目北京来福士中心如期正式开业。６月６日，宁波来福士广场全面开工，这个综合商业项目总建筑面积约１５.７万平方米，由大型购物中心、甲级写字楼和服务公寓组成，集办公、购物、餐饮、娱乐、休闲、商务住宿等功能于一体，预计２０１２年建成。这是凯德置地继上海、北京、成都、杭州后的在华第五个、也是全球第七个来福士项目。至此，来福士品牌在华总建筑面积逾百万平方米，累计投资额超过１３０亿元。
业内人士指出，目前中国已成为全球地产投资机构的热选地区。今年初以来，不少海外基金积极寻找在中国的投资机会，与住宅市场相比，商业地产更受外资青睐。今年４月，摩根士丹利房产基金联合美国最大零售地产上市公司西蒙地产集团和深国投商用置业有限公司对外宣布，今年计划进一步打开中国市场，目前已在常熟、郑州、杭州、苏州、合肥五个二线城市投资建设购物中心，总投资额超过３０亿元。
据了解，上述三方是通过２００６年合资建立的深圳格瑞企业管理咨询有限公司在中国内地投资运营商业地产的，摩根士丹利房产基金为资金支持，西蒙地产提供管理经验，而与美国沃尔玛合资成立有百货公司的深国投商用置业主要负责开发建设。格瑞表示，在中国内地投资的大型连锁购物中心项目统一命名为“印象城”，五个“印象城”项目总租赁面积达２２.８万平方米。其中，常熟项目已于去年６月开业；郑州、苏州、杭州的三个项目将于今年年内陆续开业；合肥项目也已在进行招商工作。
格瑞管理层在接受记者采访时表示，公司后期将重点布局长三角重点城市，也在通过郑州项目试水中西部市场，并将根据该项目情况决定后期在中西部地区的规划布局。
看好内地市场外资蓄势待发
值得关注的是，就在凯德置地来福士落户宁波的前一天，６月５日，凯德置地分别与中国银行和中国工商银行签署了战略合作协议，获得两大国有银行总计２５０亿元的授信。据介绍，这两笔授信的对象为凯德在中国的所有业务单位，包括住宅、写字楼、综合商用、零售商业和服务公寓等。
凯德置地母公司新加坡嘉德置地总裁廖文良表示，中国业务占整个集团总业务的１/３，是集团最重要的海外投资地。
记者了解到，目前该集团持有和管理着九支私募基金关注中国业务，总规模超过４０亿美元。去年年中，该集团发行了规模为１０亿美元的来福士中国基金，将在中国的四个来福士打包入基金，担任基金管理者并持有５０%的份额，同时引入了战略投资者、养老基金等国际长线基金。同样在去年，凯德与中信信托共同成立了中凯科基金，这也是首支中国国内投资者参与并按照国际私募基金模式设计和管理的房地产股权投资基金。此外，集团还发行了新加坡首支中国零售商用产业房地产投资信托和全球首创的亚太服务公寓信托基金。
无独有偶，港资也加速了投资内地地产市场的步伐。香港首富李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚在北京的一个别墅项目原本第四季度推出，现已决定８、９月份开始销售，并且将房价调高１０%至１５%。有媒体称此举显示李嘉诚对内地房地产市场的未来抱有高度乐观的看法。李嘉诚日前曾表示，通胀来临时买楼成本增加，若能力所及，认为现时买楼属不错的投资，直言“放三四年一定赚钱”。除北京以外，李嘉诚对于上海的房地产市场更是看好，今年底他将要启动长三角三大投资项目，包括上海浦镇住宅区、江苏常州天宁住宅区以及上海新闸陆商办区等。
专家解析外资缘何看好中国商业地产
记者了解到，房地产一直是利润较高的行业，在全球金融危机仍在蔓延和扩散的如今，与加工制造等行业相比，投资房地产行业依旧是很多资本最好的“避风港”。以嘉德置地集团为例，目前中国市场占该集团的总资产为２５%，但利润贡献却达到了４０%以上。
此外，目前宏观经济形势变化也是外资看好中国地产市场的重要原因。金融危机刚刚发生的时候，一些外资都急着从中国市场抽身而去，赶回本国去救急。例如，今年１月份，澳洲最大的投行麦格理集团以３亿元的价格为旗下上海城市公寓酒店寻找买家，这一报价较三年前该公司的买入价４亿元下调了２５%；在韩国人聚居的上海古北区，由于很多韩籍人士受累金融危机、本国货币贬值等原因大量低价抛盘，冲击当地一些高档楼盘二手房报价在短期内下跌１０%左右。今年全球宏观经济背景发生了重大变化，经济整体形势趋稳。外资就更有“心情”、更有时间投资中国地产，分享中国经济复苏过程中的经济红利。
当然，更重要的是，由于各国央行都向银行体系注入了大量的流动性，在经济尚未全面复苏的情况下，通胀的风险有加大的趋势。各国游资将中国房地产当作资本保值增值的重要选择。
上海专家杨红旭分析说，外资青睐投资商业物业与外资的特性有关，大部分外资投资的都是高端的商业物业或者办公楼，这方面是外资的强项。而且商业地产受地域限制相对较小，金融危机对购物中心等商业项目影响较小，而对写字楼等影响相对较大。同时，近年来住宅市场一直受到宏观调控的关注，但商业地产这方面受到的“束缚”相对较小，这也是外资青睐商业地产的一个重要原因。
杨红旭指出，外资乐于投资商业地产也与宏观环境背景有关。一是房地产市场的回暖；二是目前多个城市地价与高峰期相比比较便宜，拿地成本较低；三是中国经济形势比较好，投资中国楼市回报依然看好。
戴德梁行华北区投资部负责人叶建成也表示，商业地产一直受到外资的青睐。因为外资早期侧重于发展住宅和办公楼项目，但目前住宅市场发展已经比较成规模，而办公楼又受金融危机冲击、影响较大。相比之下，中国商业购物中心尚没有成熟的发展，这与传统的融资和消费模式有关，但当前大家的消费模式已经有了很大变化，这必然刺激中国商业购物中心等项目的发展。
申银万国证券昨日在其下半年投资策略报告会上表示，由于居民支付能力不低于２００７年，投资性资金入市意愿不弱于２００７年，并且供需缺口进一步扩大，因此可以预测一、二线城市房价将继续上涨，局部区域将出现泡沫，房价会超过２００７年高点水平。
申银万国分析，目前居民储蓄水平在继续上升，财富仍在增长，这决定了居民的首付能力有所提升。同时，降息和利率下浮的政策，降低了每月还贷额，抵消了居民收入下降的不利影响。在投资性资金方面，和２００７年相比，实业投资回报率下降，资金投资渠道有所减少。流动性充裕也导致资金成本较低，风险偏好上升，在房地产政策相对宽松的环境下，投资性资金进入的意愿比较强。最后，需求的相对刚性和累计需求的释放，将导致主要城市２００９年需求量大幅上升。供给方面却受２００８年开发商过度收缩开工和２００９年上半年相对谨慎的影响，将导致２００９年下半年新增供给下滑，２００９年全年新增供给小于２００８年。上述原因奠定了房价继续上涨的基础。
在房价上涨动力较强的前提下，申银万国认为，房地产企业短期利润增速将非常明显，２０１０年业绩超预期概率较大。随着２００９年销售均价的逐步回升，一方面２００９年上市公司现金销售收入将超过预期，另一方面价格回升将带动企业毛利的修复，对净利润的增长影响将较为显著。
申银万国也指出，房地产企业长期利润率水平将有所回落。在房价超预期上升的同时，也会带来地价的上涨，从而影响企业未来的利润水平和增长能力。但是，从行业整体来看，即使今年土地成本上升，结算利润要到２０１２年才会出现下降。假设房价不大幅上升，地价每年上升１０%～２０%，则２００９年～２０１１年，地产行业销售净利率将保持在１３%左右的水平。若２００９年销售价格恢复到２００７年水平甚至更高，并形成平衡，行业近３年的净利润率将恢复甚至超越２００７～２００８年的利润率高点。２０１２年后，随着低价土地的消耗，结算土地成本将明显上升，行业的毛利率和净利润率将有所下降，预计净利润将降至１０%左右。
申银万国建议，投资者在投资房地产板块时，应关注业绩增速对房价上涨的敏感性更高的公司，例如金地、万科。或者是土地储备丰富、或存在潜在获取低价土地的公司，未来其ＲＯＥ保持在相对较高水平，例如冠城大通、华侨城、泛海建设和中航地产。存在资产注入预期的公司，例如中华企业，也建议关注。