标题：上半年楼市总体回顾

　　从2008年的寒意阵阵，到2009年的春暖花开，武汉楼市经历了一轮市场的周期的转化，逐步地走出调整期迈入了稳定恢复期。从2月成交的反弹到连续3个月成交过百万，2009年上半年的楼市显得暖意融融。

　　量价双稳 成交日益趋向稳定

　　从4月到5月，全国楼市成交量有了明显的增长幅度，北京

，上海，广州，深圳，成都等城市的销量大幅增长，一度又恢复了数年前的火爆场面。相对全国其他一线城市而言，武汉也不例外，楼市呈现出良好的量价回升的趋势。1~5月成交404万平米，同比08年增长的幅度为104%，价格的增长幅度在10%以内，呈现出量价双稳的态势，从成交走势来看接近07年的水平。这主要是，一方面受利好政策效果显现的带动，贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用开始显现,2008年底，降息、利率七折、住房交易环节税费减免等楼市利好政策接二连三出台，房地产市场信心在逐步恢复的同时，部分房价也已跌至有效需求的购买力范围，从而使部分需求得到释放。此外，年后银行贷款部门预算充足、住房公积金按月提取等市场环境的改善，也都对楼市成交放量起到了一定的促进作用.另一方面楼市成交价格的下调，部分房价也已跌至有效需求的购买力范围，从而使部分需求得到释放带动销售量上涨，使得1~5月成交量全面回暖，而成交均价止跌回升趋势明显，使得楼市迎来了“小阳春”。

　　首次置业稳定 再改需求逐渐发力

　　近五个月来，需求性质发生了明显变化。如果说2、3月份是以刚需为主的自住需求释放,这是合理健康的市场复苏；3、4月份改善需求明显入市，但随着价格的上涨，价格弹性较大的刚需开始观望萎缩。伴随着去年二季度以来的首次置业需求在今年一季度大量消化后，首次置业类成交开始逐步回落。5月首次置业类产品的成交呈现出小幅下降的态势，环比下降45%。而同时在5月再次改善类产品成交开始逐步发力，环比增长75%，占据5月成交大部分的份额。其主要原因来源改善性产品开始进入市场，填补了部分因刚性需求减少的销量，三房产品的供应由原来的110~120平米的紧凑三房转向130~140平米的舒适大三房，环比增长17%，改善类产品新增供应的逐步增加 ，激发此类产品成交的逐步上扬。其次，购房落户政策的出台亦加速了改善类产品的销售。按照规定中心城区购买住房面积在100平方米以上(含100平方米)和总价超过50万元(含50万元)，远城区农业户口人员在远城区购买住房面积超过80平方米(含80平方米)和总价超过20万元(含20万元)的。这个政策出台极大的刺激了外地客购买改善类产品的成交，自09年1月开始此类产品的成交一路走高。再次，购房需求的大量释放和购房成本下降的累积效应亦使此类产品成交走高。2008年年底以来利率的降低，二套房的松绑等房产新政的出台大大降低了改善类客户的购房成本，同时价格的回归都使得改善类客户购房需求大幅释放，加之宏观经济的逐步好转刺激激发了此类产品成交走高。

　　第三季度走势将为整个楼市格局的分水岭

　　在进入09年调整期后，武汉楼市在回暖的过程中也更加平稳，购房者需求按比例逐步入市，并且在一二季度中，投资性客户占比小，楼市回暖的泡沫少，整个楼市是在较为正常的范围内上涨，未来价格快速变化的可能性都很小。同时在经历了购房需求大量消化的一二季度后，今年第三季度成交的走势将可能成为整个楼市格局的分水岭。如果说一、二季度是武汉楼市成交量价的恢复期，那么伴随着楼市淡季的到来和购房需求的大量消化三季度将会迎来武汉楼市的调整期，接近四季度最终逐渐走向平稳。目前楼市价格的上涨很可能再次压抑需求的释放，三季度的成交量可能下滑，再次进入调整周期，到第四季度将逐渐稳定，需求也会更进一步释放。预计伴随去年二季度以来的有效需求在今年一、二季度大量消化后，预计楼市三季度整体压力比二季度明显增大再次进入调整周期，四季度整个市场将进入相对稳定和相对健康的状态。（撰文 武汉克而瑞房地产研究所）