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过去的一个月，对于杭州的土地市场而言，都将在本年度占据着标志性的一席。一方面，众多地块的推出重新拉开了土地出让之帷幕。另外一方面，各地不断涌入的众多中小房企，以“黑马”的角色“搅局”着杭州楼市，声势逼人。
城里的人想出去，城外的人想进来。《围城》里的经典语录用在近期的杭州楼市颇为恰当。当我们以回溯的口吻来描述已经过去的六月份土地市场的时候，我们不难发现，继1999年以来陆续低调进入杭州“试水”的一些区域开发商，则在今年又一次集体发力。新昌天鸿、舟山远邦，以及坊间一直传闻“垂涎”杭州已久的宁波银亿。迹象显示，在本轮房产企业拿地行动中，这些区域“诸侯”实在有着超出以往更多的热情。
当前的杭州楼市，一方面，既有如窥探杭州多年并在最近两年进军杭州的嘉里建设、凯德置地、华润新鸿基、中海地产、保利地产等外来地产大鳄；另一方面也有诸如绿城、滨江、广宇、顺发、新湖、莱茵达等本土上市地产公司纷纷加速其全国化进程。处于这两大阵营的夹缝中，区域“诸侯”在双重挤压之下又将何去何从？几年过去，当一些区域房产企业的产品纷纷面市之即，这些当年或高调或低调进入杭州市场的区域房企，确实又一次面临着集体思考。
“地王沉浮录”的杭州版本
刚刚过去的六月份，对于杭州天名房产而言，实在有着太多的无奈之语。
日前，据接近天名房产的杭州一地产资深人士对记者透露，就在六月上旬，浙江正达集团已经正式决定将天名房产位于九堡的正达·东海岸项目55%股份转让给开发过九树等项目的郡原房产。
“天名退出该项目具体操作已成必然。”记者从另外一家在九堡开发项目的房产公司高管处也得到了证实。据记者了解，退出操作东海岸项目的天名房产，仍保留着45%的项目股份。浙江正达集团董事、杭州天名房产总经理尹晓炜则继续作为董事会管理成员留任公司。但消息人士透露，尹晓炜将不再参与公司的经营管理。“在不违反《劳动法》的前提下，其他公司员工目前大多已经自动离职。”而该说法也得到了今年年初就已经离开天名房产的一位公司中层的证实。
至于浙江正达集团另一在杭项目——位于上城区抚宁巷与江城路交叉口的正达·紫源公寓，目前已经悄悄更改为中山御庭。据业内人士透露，来自义乌的一位老板已经并购了这一位置极佳的项目。“但是目前我还不是很清楚到底是哪家公司接盘。”而正达·紫源公寓项目所属的上城区保安桥河下宅地，正是2006年轰动一时的杭州集资建房联盟所相中的地块，在经过12轮竞价之后，浙江正达集团以8900万元的价格PK掉了其他7家竞买人，拿下了这块面积仅9.8亩的宅地。
正达的淡出其实此前早已初露端倪。
严重依赖民间融资的丽水房地产商，在去年面临房价拐点的境况下，一度陷入了民间资金抽逃、资金链濒临断裂的危险境地，成为全国的一个“危机样本”。据记者从当地业内人士处了解，自从去年以来，当地市场上一度盛传浙江正达集团出现资金链紧张问题。对此，在去年的12月25日，浙江正达集团董事长陈侠曾经公开对外发布《浙江正达集团致广大投资伙伴的公开信》。
在这份《公开信》中，陈侠这样写道：
“……14年来，我们扎根丽水，逐步壮大成长，除了房地产开发外，还先后涉足建筑、旅游、文化产业、酒店管理、新型磨具制造等多个领域，最终发展成为以一业为主、跨行业多元经营的集团化公司，目前集团拥有二十余家参控股企业。
不管是出于遗憾还是市场规律使然，经济发展总是充满了变数。如同我们原来所经历的3次发展波动一样，时下我们企业和国内其他行业企业包括各地房地产公司一样，遭遇了2008全球金融危机风暴的侵袭，面临了再一次的发展考验。
尽管现在我们面临了不少困难，但面对未来我们仍充满了足够的信心。该信心来源于我们14年来的经营经验和资产积淀，来源于我们多元化的经营之道，也来源于我们目前各地各个项目的进展顺利。‘正达·和家园’项目工程进展顺利，第一期房源近日可推向市场，预订情况非常理想，银行贷款三亿元进入申报程序；杭州‘正达·紫源公寓’项目基础工程已完成70%，春节后可以正式对外销售，该项目将给我们带来不少于2亿元的现金流；建筑面积达33万平方米的临江大楼盘杭州‘正达·东海岸’项目，正在与数家实力雄厚有意向的合作者进行实质性谈判……”
至此，多年一直偏居浙西南发展的浙江正达集团，与当年的高调入杭比较，在经历了三年的市场探索之后最终选择淡出，以另外一种沉默的方式告别了此前一直垂涎的杭州市场，这样的结局或许是让外界多少感觉到了些许诧异。
不断涌入的黑马
事实上，浙江正达集团在杭州的处境，仅仅只是上一轮进入杭州市场上的区域品牌公司生存状况的一个缩影。据记者调查了解，自1999年，直接通过招拍挂形式进入杭州市场的区域房产军团就有20余家之多，而采取更为隐蔽的资本合作，由于涉及过多的商业机密则无法统计。据浙江广瑞置业股份有限公司总经理、副董事长虞希宣初步估计，仅在温州一地，近年来以房产为主营业务的企业进入杭州市场的就达十余家之多。
为什么如此众多的区域品牌开发商会选择在调控之时进入杭州市场？这似乎是一个值得深思的问题。在此次采访中，众多受访企业负责人均表示，这些企业在当地已经做到数一数二，主观上就有渴望到更大的舞台驰骋、扩张的根本动机。但另一个现实是，资本寡头与地方诸侯的博弈，多少有着颇为悲壮的色彩。
作为温州当地的一家老牌房企，始创于1986年的广瑞置业一定程度上可以视为是伴随着中国房地产企业发展的脉络一同成长。正因如此，虞希宣表示，经历过三次国家宏观调控的广瑞置业对房地产业有着更深的体会。
目前，广瑞置业的总开发量达110多万平方米，建设项目总量超过60个。与同时期成长起来的房产企业相较，这样的开发量并不能说大。对此，虞希宣表示，这与温州当地人多地少的现实不无关系。虽然广瑞置业在温州当地早已处于一线梯队，但虞希宣也清楚地认识到，虽然此前广瑞置业已经将触角深入至内蒙、桂林、上海、杭州等地。但就整个浙江市场衡量，广瑞置业也仅仅属于中型房企。一直密切关注外资的虞希宣此间对记者坦言，大批地产巨头陆续进入杭州，以及杭州本土企业日益提速国际化的进程，对于众多在杭州发展的区域品牌开发商来说，冲击是不可避免的。
对此，业内人士指出，杭州市场对于大多数地产巨头而言都是一块“肥肉”。“随着众多房产巨头的进入，长期以来一直在杭发展的本土实力开发商纷纷 ‘蜕变’成真正意义上的国际化企业，今天的竞争已经与以前完全不一样，因为‘烧火’的人也在不断发生变化，这一时期竞争格局的微妙变化是最值得研究的阶段。”而对于众多期望借助一两个项目一炮打响，在杭州市场试水的区域品牌开发商来说，竞争才刚刚开始。
其实，从早期杭州市场上的瑞安君业、温州京都、金迅达集团、宁波合盛、丽水凯恩、东阳华融、瑞立控股到近年来的义乌一通控股、通润集团、丽水金城、金龙，宁波雅戈尔，以及近期涌现的新昌天鸿、舟山远邦，杭州的市场上从来不缺乏区域中小房企的试水。
值得注意的是，在刚刚结束的6月30日的土地出让现场，保利、滨江、绿城等诸多大牌地产公司的高管身影中，同样也出现了宁波银亿前期部相关负责人的身影。
公开信息显示，作为中国百强房地产企业的银亿房产隶属于宁波银亿集团。最近几年以来，银亿房产高管频频出席一些重要的全国性行业论坛，其全国性战略布局意图已经非常明显。目前，银亿房产已经在宁波、北京、上海、沈阳、南京、南昌、大庆等全国十几个城市成功进行了住宅开发。
据接近银亿房产的相关地产人士透露，“银亿集团董事长熊续强早年以制造业起家，曾经作为胡润百富榜的宁波首富而广为公众熟悉。目前房地产业务以及矿产业务已成为银亿集团的两大重要支柱产业。”
该人士称，“银亿房产作为宁波市场上排名第二的企业，在雅戈尔地产率先进驻杭州以后，其实这两年一直在积极寻找合适的机会进入杭州市场，只是因为没有找到合适的机会。6月30日之所以没有拿地，一个重要的原因是所推出的四宗地块，杭州本地多家企业拿地意愿非常迫切，而最终价格也不低，所以银亿选择了暂时性的放弃。但可以肯定的是，银亿房产极有可能成为继雅戈尔之后，又一家登陆杭州市场的宁波房产企业。”
大势所趋的异地开发
“对外扩张发展是企业发展的一个方向。”昨日，刚刚在杭州拿下新项目的方正房产总经理助理朱宏波对记者这样表示。在拿下杭政储出[2009]11号地块之前，作为一家老牌的房产企业，方正房产曾经一度远赴安徽等地开始了自己的异地开发之旅。
“我认为异地开发是大势所趋，因为这样能让开发企业对不同区域不同产品有一个全面的了解。”朱宏波认为，一个城市有不同的板块热点，同样，如果把全国市场看成一个区域的话，也会有不同的板块热点。比如，此前几年的中部崛起、西部开发。“异地来杭州发展的中小房产企业，其目的其实非常明确，与众多地产上市公司来杭州抢占市场份额不同的是，区域公司来杭州发展或许是出于提升企业品牌的需求。通过品牌的提升进一步加强企业在本地市场的竞争力。毕竟，在一线城市的经验运用到二线城市，就足够能主导市场，对企业的后续发展也能注入非常强劲的动力。”
与此同时，朱宏波则再一次提醒记者注意，“我不认为这样的局面是战国纷争，大量区域房地产企业看中杭州市场应该是企业的正常市场行为，但是，也不排除一些企业因为对异地的市场熟悉程度有限可能存在盲动的行为，这是需要警惕的。”
与朱宏波持同样观点的西湖高尔夫联合置地常务副总蔡念表示，目前的楼市好不容易迎来了销售旺期，这个时候的开发商还是应该更加理性地看待市场，还需要懂得呵护市场。“从目前来看，中小开发企业还是显得比较冲动。”
而另一位房产集团高管则对记者透露，“前一段时间，有很多外地的‘三外’企业高管纷纷来杭州考察项目。最初，这些企业大多抱着抄底的心理，想从二手渠道市场接手一些项目。但是几个月下来，这样的情况在杭州并没有遇到。经过观望期后，觉得市场已经不容自己再次考虑下去，所以纷纷选择了这时果断出手。”
但也有分析人士指出，目前，企业之间的合作力度其实已经更大。事实上也确实如此，无论是莱茵达与省二轻的结盟，还是欣盛房产背后隐藏的四家实力雄厚的企业。因此，很难估计新昌天鸿的背后是否隐藏着一个更大的资本，会否出现当年中天与金地这样的合作模式，目前还是很难判断。但可以肯定的是，中小房产企业在市场面前，其实很难主动把握拿地的机会，更大程度上，则需要完全依赖于企业的现金流，相对被动地去拿地。
国信地产(菲律宾)杭州代表处首席代表陈鸿滨对记者坦言，其实外地企业到杭州最重要的是对杭州市场的把握能力。“从目前来看，不少外地进杭的房产企业其实对杭州市场的了解程度还没足够深入，因为形势好，就把产品定位等问题掩盖了。”这样的观点也得到了一位不愿意透露姓名的房企高管的认同。该高管分析指出，其实从1999年算起，不少外地区域房产公司就已经来到杭州开发。“但是仔细审视这些企业，究竟有几家的品牌得到了良好的延续，又有几家在杭州获得了长足的发展？”
“大企业是为利润而战，小企业是为生存而战。”某业内人士一针见血，“最近在土地市场表现活跃的房产公司，确实自身可供企业开发的储备土地已经不多，所开发项目大多已进入尾盘销售或者是公司对目前在售项目预期销售形势非常不错，所以也就不足为奇。”今后几年，开发商两极发展模式趋势将日趋明显。“对于中小房产企业，未来几年，主打个性牌或是一个比较不错的选择，比如中高端人士的度假房产、老年公寓、岛屿开发、颇具特色的中小型城市公寓产品以及到海外建立21世纪的唐人街，都将是中小房企能够进入并值得关注的领域。比如起步于南京的朗诗地产，就鲜明地亮出了科技住宅产品。这些领域并不是说大企业进不来，不能说它们没有钱，也不能说它们做不到，只是因为它们的企业战略以及资本方并不支持大企业推出这样的产品。而这样的市场空白，恰恰就是中小房产企业的机会。”（编辑：西山）