标题：下半年杭州楼市呼唤理性再理性(图)

　　今年上半年的杭州楼市注定要载入史册。从年初的冰点到年中的火爆，一手房市场和二手房市场轮番上阵，成交量大幅飙升。楼市变化之剧烈比2007年有过之而无不及。

　　一手房库存快速消化

　　2009年1月1日，杭州主城区商品房库存量有3.2万套，到6月30日，这一数字正好下降到1.6万套。6个月里（严格来讲主要是4个月）消化了库存1.6万套房，加上新推房源，总共销售了31804套住宅房源。

　　半年消化了近3.2万套，不仅历史上绝无仅有，而且超过了除2007年以外任何一年的全年成交量，甚至逼近了2007年全年3.9万套的成交量。

　　业内专家丁健刚评论：“年初，有人惊呼，存量即将超过4万套，消化库存需要2年以上时间。可是现在如果按5、6月的速度，现有房源还不够卖两个月。这样的楼市将载入史册。惊天大逆转粉碎了所有人的预言，粉碎了人们此前对房地产市场的认识和分析。”

　　1-2月，在购房者观望和开发商的悲观、焦虑中，杭州楼市成交冷清；春节前夕，风雨欲来，关于绿城・丽江公寓要降价的传言，市场的多米诺骨牌几近推倒；2月19日野风房产打响了春节后降价第一枪，带动了部分刚需出手。

　　3-4月，保利・东湾、复地・连成国际、金色钱塘或降价或低开，拉开了春天复苏的序幕；快报推出了温暖2009系列主题活动，8个主题周活动吸引了56个楼盘和数万购房者响应，楼市成交出现抬头，刚需开始爆发。

　　5-6月，形势急剧变化，改善型需求也得到释放；5月超过万套的成交量刷新了历史纪录；6月，在继续保持了9000套成交的同时，部分区域房价迎头上升。

　　从主城区周成交量走势图来看（如图一），交易量在2月开始稳步提升，到了5月最后一周上升到顶部，6月以来有下降趋势。从区域销售情况来看，与去年同期相比（如图二），只有拱墅区与去年基本持平，其他区域成交量均大大超过了去年同期，其中滨江区、西湖区和下沙开发区等区域均为去年同期的3倍以上。

　　据汉嘉机构统计，今年上半年杭州主城共成交31804套商品住宅，销售面积达343.11万平方米，销售均价为12693元/平方米，同比上涨3.6%。其中6月成交均价达13290元/平方米，环比5月上涨了3.55%。

　　二手房半年卖了20161套

　　今年上半年，杭州市区一共成交了20161套二手房（如图三），这一成交数据，比去年全年的成交总量（15289套）多出了4872套。二手楼市的火爆，同样体现在价格水平的变化上：13210元/平方米的成交均价，比去年同期（12652元/平方米）上涨了4.41%，与去年下半年（12698元/平方米）相比则上涨了4.03%。

　　杭州主城五区的二手房成交均价与去年下半年相比，都有不同幅度的上涨，涨幅依次为：江干区上涨7.99%、上城区上涨7.30%、西湖区上涨4.34%、拱墅区上涨3.38%、下城区上涨0.27%。业内人士分析，二手房价格水平上涨最快的江干区，由于钱江新城建设与地铁站点施工的推进，区内的几个核心板块目前已成为杭州的楼市价值高地，而上城区则凭借众多高端物业的成交，价格水平一直保持稳步上涨，“这两个区，下半年的房价预计仍会呈现稳中有升的态势。”

　　60平方米以下的小户型房源目前仍是二手房市场的成交主力，其交易比重居各面积段之首，占整体成交量的39.08%，与去年同期相比下降了6.57%。60-90平方米区间房源交易比重为31.52%，与去年同期相比小幅回落了0.04%。与此相对，大户型的改善型物业在今年上半年开始加速成交，90-120平方米和120-150平方米这两个面积段的房源，成交占比与去年同期相比分别上涨了3.65%和3.17%。

　　与之前二手楼市“老小区唱主角”不同的是，2009年上半年卖得最火的是一批次新小区：世纪新城在上半年总共成交了156套，位居成交量最多小区（单个小区）第二名，春江花月也成交了147套，位列第四位。而之前二手房市场的主力军翠苑、朝晖、大关、德胜等传统老小区，因为大量二手房源被消耗，个别组团甚至出现无房可售的现象。

　　我爱我家市场研究中心负责人阮俊认为，今年下半年，随着一批优质存量房被消耗，杭州的二手楼市有可能会逐渐回落。部分次新房供应量较大的区域，将成为下半年二手楼市的主力板块。

　　城中房租并无明显上涨

　　与上半年二手楼市量价齐升不同的是，租赁市场尽管成交火爆，可房租并无明显上涨。据杭州我爱我家、华邦地产、盛世管家、裕兴不动产等中介公司的租赁成交记录统计，今年上半年杭州的出租房成交量环比去年同期上升了67%，全市整体租金水平为2033元/月・套，与去年同期基本持平。

　　对租赁市场直接形成冲击的，是火爆的二手房交易。我爱我家市场研究中心租赁部负责人赵干丹说，3月以来持续火爆的二手房成交行情，使得大批原本活跃在租赁市场的存量房转租为售，直接导致租赁房源后续供应量萎缩。“目前，杭州租赁市场上的供需比为0.81：1，供不应求的局面在大量学生租客进入市场后，显得愈加明显。”赵干丹说。

　　而今年以来租金变化的平稳走势，则与去年开始的金融危机有直接关联。部分房东为了能及时成交，在年初主动降低租金，这也使得租赁成交量有所放大。直到5月底，杭州的租赁房源供应开始紧张，部分房东才开始重新调高价格。

　　据分析，今年杭州租赁市场的高峰期分别出现在3月初和6月下旬，春节后大量涌入的外地务工人员和暑假期间在杭实习就业的大学生是这两次租赁高峰的主力客户。下半年，随着各类寻租客逐渐找到心仪的房源，杭州的租赁市场会趋于稳定。