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已经两年没碰“地产股”的张扬，如今又开始考虑入市了。如同张扬一样， “歇业”一年后，已经销声匿迹许久的投资客再一次现身武汉楼市。早在今年4月，就有开发商欣喜地发现投资客又来了。
1.入场投资客看一套房需要一个星期
据武昌中心城区某楼盘的总经理张其介绍，在三四月份成交相当旺盛的时候，仅有两三个客户是买房投资的，当时的购房人群主要为自住型需求。而从4月底以来，投资者渐渐多了起来。很多买房者都不是自住买房，而是作为投资。顶琇晶城6月26日推出景观最好的6号楼，现场来了150多组认购者。大家顾问公司策划经理杨先国介绍，与前几个月刚性需求客户占主力不同，近来出手购房者多为改善型需求客户兼投资型客户，一些三房户型销售情况不错。
张其对此的看法是，“从自住型再到改善型最后到投资型，是今年楼市出手人群规律呈现的一个典型特征。相对于第一季度，四五月份买房子的人群中，投资者的数量明显上升。”在今年1～3月购房者买房主要还是自住，但是从4月开始投资者数量逐步上升。
“武汉投资现象并不像外界传闻的那么夸张。目前只是个别楼盘或者个别热点片区的投资比例呈现明显上升趋势。”中国指数研究院华中分院李国政在接受本报记者采访时说，想起2007年以前疯狂的一幕，以及目前不少“被套”的教训，投资者还不会“好了伤疤忘了痛”。而这也应证了张扬说的那句话：当年我可以1分钟拿下一套房子，但现在我可能需要一个星期甚至一个月才看好一套房子。
2.后调控时代“楼疯”所剩无几
相对从前，投资者的数量确实在明显减少。
“2007年前，连老太太都在炒楼。”回忆起那场“楼疯”，李国政形容当时的场景：有钱没钱都去买楼投资。首付低、贷款利率低、楼价涨得快，一个人举债10万元买3套房，两三个月后还清债务净赚5万，半年净赚10万。“会算账的人，都会去投资房产。”李国政说。而现在楼市的上涨虽然一样激发了投资者的热情，但这股热情也只属于资金充裕的投资者。楼价涨幅慢、首付门槛高、买卖代价大，这些足以让动了“心思”的人打退堂鼓。
而张扬，就是靠当年“钱生钱”成长起来的投资者。他告诉记者，银行如今入市的资金门槛可不比那时靠银行资金来赚钱，也不可能了。而可以投资楼市的，也就剩有点闲钱的一部分人了。他将这些人分为两类：闲置资金有限者。自有资金占房产的百分之五十以上，以租养贷；有相当闲置资金且无其他投资项目者，选择有升值空间的物业防通胀。
他告诉记者，“与前两年一味地追求短期巨大的利益不同，目前入市的主要是保值型投资客。他们只要看好楼盘就会果断出手。已经由两年前的狂热变得理性，他们看得更长远一些，甚至是两三年之后的市场空间。”很多投资者的目的并不是转手获利，而是把买房当成储蓄。“买房”只需比银行存款利息高，只要能够抵御通胀实现保值增值就是他们的目的。张扬说，“假设长期投资一套房产五年，每年就能保证至少15%的收益，这是其他任何投资方式无法保证的稳妥收益。”
3.武汉房产还有多少投资空间？
对张扬来说，投资房产资金是一道门槛，而具备投资价值的楼盘有限又是另一道门槛。
与前几年大有不同的是，当年张扬投资房产的精力主要放在“找钱”上，钱越多，投资的房产就越多，赚得也越多。而现在，张扬的精力放在了考察楼盘上。高档稀缺楼盘、有具备投资价值的中心楼盘才是张扬的目标。“环境在变，投资策略也得跟着变。”当记者提起他几年前的“魄力”时，张扬感慨道：“今时不同往日啊！”张扬说，目前外部经济环境并不是太好，出于对通胀预期的考量，很多人的“钱”是在“缩水”的，怎么样“保”住钱和“挣”到钱，才是最需要考量的。
张扬的说法已经代表了目前投资者的主流观念。在采访中，记者发现，这种投资的热点正从普通楼盘转到豪宅楼盘。在南湖、光谷、东西湖等普通型楼盘比较集中的片区，大多数楼盘均反映，投资客的迹象并不明显。而沿江楼盘、临湖楼盘、类别墅楼盘以及中心区品质较高的楼盘投资客的迹象更明显。
“普通住宅已经不具备投资价值了。”张扬说，在过去几年，武汉房价经历了数次跳跃式上行。而今年，即使相对来说下降了不少，不少普通楼盘也是轻松过五六千元，而相对于购买普通商品房人群的经济能力来说，这种房产还有多少投资空间可言？
相比普通住宅项目，别墅类高端物业一般带有自然景观等稀缺资源，产品附加值比较高的物业，对于投资客来讲，才是一个更安全的选择。所以，考量楼盘的投资价值，“短期见回报”尤为重要，这也是张扬难以出手的重要原因。
4.投资客难以推动房价上涨
“目前看来，投资者对房价的上涨并没有多大的影响”，一位资深房地产观察员顾问芳在接受记者采访时说，武汉房价上涨，投资客在其中起到的作用并不大，“两者之间并没有太大关系。” 顾问芳说，虽然目前投资客炒房量无可计算，但从资金门槛提高、可投资物业减少、投资人数下降等因素看来，对于武汉市场的存量有逾10万套的数量来说，投资房占有比例非常小。所以，投资客对于房价的影响产生不了什么作用，购房者不需要过多担心。
本报记者 胡晓莉