标题：下半年观望还是出手？ 多方评论房产投资现状

　　王苏生(特许金融分析师、哈工大深圳研究生学院博导、深圳市公共管理学会会长)

　　王苏生介绍，需求的相对刚性和累积需求的释放将导致2009年深圳房地产成交量大幅超越市场预期。这主要是广大市民的购房需求在去年遭遇非正常性萎缩，导致今年因叠加两年需求变得异常大。短期供需矛盾突出，必然导致价格上涨。

　　但王苏生并不建议普通市民买房投资，他说，投资房市不如投资房地产股票。因为，房地产价格上涨有望带动房地产开发企业盈利上调，随着2009年销售均价的逐步回升，一方面上市公司现金销售收入将超过此前的预期；另一方面房价的回升将带动企业毛利的修复，对净利润的增长影响较为显著。

　　王苏生指出，对于不同的上市公司，房价的变化对于公司的影响幅度不同，高价地比例高，土地获取时间晚的公司对房价的敏感高。因此他认为两类房地产上市公司值得推荐：一是房价上升对企业利润敏感度高的公司，如金地、万科；再是土地储备丰富，且存在潜在获取便宜土地的公司，房价上涨对其重估价值提升明显，且未来ROE保持相对较高水平的公司，如冠城大通、华侨城、深长城、泛海建设等。

　　“楼市是很好的资金避风港”

　　孟家庆(珠三角地产网CEO)

　　孟家庆认为，现阶段楼市出现的波段性变化不是小阳春，应该叫大波浪。近年来，全球经济经历了大波浪，楼市也经历了大波浪，而在这样一轮价格上涨和下跌的过程中，房地产的波动是最小的。他认为，即使下一波宏观经济面转差，楼市下跌幅度也不会太大，因为目前束缚房地产价格的要素全部放开了。因此他表示，相比于投资银行、炒股，目前楼市是老百姓投资的最佳手段。

　　对于下半年房价是否会下跌，孟家庆认为有两个信号可以做参考。一个是房地产贷款政策，前两年买房，首付低于三成几率为零，现在二手楼交易首付可以做到一成，甚至更低；第二个是利率政策，如果房贷利率提高，标志着宏观经济面转好，利率进入加息通道，房价有可能出现下滑的开始，从现阶段来看，这个概率的出现是极低的。综上所述，深圳的房价在下一轮会有一个上升空间。孟家庆分析，据统计，截止到5月31日，目前深圳住房销售面积的总量已经是去年同期的1.8倍，这表明，买房者不仅把房产作为住房使用，作为金融衍生品的功能也越来越强，尤其是在国际经济形势不明朗的情况下，楼市是很好的资金避风港。

　　“深圳房价的高峰期很快到来并将消失”

　　高海燕(深圳市社会科学院城市运营研究中心主任)

　　刚性需求和现实购买力是两个概念。高海燕认为，只有价格的杠杆才能把刚性需求转变成现实购买力。此前他曾有过预测，深圳房价的落点在1万到1.1万左右，这是撬动刚需的价格点。目前深圳的需求情况是，4月份以前，90平方米以下交易量占70%，4月份以后只占到50%。这表明，价格水涨船高后，普通的置业者被赶出门外，改善型和投资型的投资者开始入场。普通住房者把接力棒交给了改善型和投资型的投资者后，还能跑多远？基于目前深圳房价租金比总体偏高，已经远远超出国际平均水平，而未来深圳商品房的绝对上涨空间不大，高海燕认为，这两类人群对房价的支撑度不大。

　　另一方面，“政策效应是现阶段房地产的回暖的主要原因。”高海燕指出，去年“9·１6”政策到今年底到期，按楼市目前的走势，政策续期的可能性不大。政策利好完全消化之后，深圳的房价很可能应声向下。

　　基于以上判断，高海燕预计，深圳房价的高峰期很快到来并将消失，由于短期内的惯性上涨，形势的推动上涨，政策效应的继续发酵，深圳房价短期内还是有上涨空间，但是很快就会掉头向下。他建议，现阶段投资者在购房时，应该落根到每个地方的房价水平和租金水平和投资回报水平，再决定自己的购买行为。

　　“合理规避多种房产投资风险”

　　曾晓梅(建设银行大中华财富管理中心理财经理) 　　

　　曾晓梅认为，在房产投资的过程中，买房者往往会面临到变现、利率、经营、购买力、交易、政策等多种风险，比如一手楼会存在发展商资金链出现问题而造成烂尾楼，一房多卖、房产证无法办理等多重风险，二手楼则存在业主产权不清晰，对房地产过户造成风险。因此，曾并不建议买房者在房产交易的过程中通过现金支付的方式支付佣金、首期、尾款，而是通过银行走资金监管的方式。

　　曾晓梅建议，客户在做房产投资决策前，最好做一些专业准备，理智地进行投资。首先，要选择好房产，包括房产类型、投资时机；第二是交易流程，每个城市的交易税收和流程不一样，所以在做投资决策之前，一定要对投资周期做明晰的判断，考虑投资周期跟交易流程是否匹配；最后是税收，不同时期的税收政策对房价的影响也很大。

　　“在投资房地产的决策过程中，重要的一步就是要计算投资回报率，投资回报率是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。”曾晓梅介绍了两种简单的计算投资回报率的方法，如果是出租收益的房产，主要看租金回报，即每月租金收益×（12-1)／购房价一次性付款；如果是出售获利的房产，则主要看房价差，一般是用净现金收入除以所投入的现金所得的百分比。此外，合理的利用银行房贷产品，也能让你的投资回报率大为提高。(记者 宋妤）