标题：鹭岛城市豪宅全面转热

君临宝邸售楼处

　　　在经过今年第一季度的“小阳春”之后，厦门楼市在第二季度迅速升温进入盛夏，而市场上热销的主角也由岛外中小户型转变为岛内高端物业。其中，别墅成交量暴涨的同时，城市豪宅更是表现出一派繁荣景象。

　　楼市回暖、信心恢复、通胀预期形成，成为豪宅市场全面复苏的理由；然而，近期再度收紧的二套房贷，又让人对豪宅市场的下半年走势打了个问号。

　　再从长远看，岛内住宅“豪宅化”趋势已十分明显，厦门市场又能否有如此大的承受和消化能力？

　　面对这些疑问，多数业内人士表示乐观，在他们看来，厦门的城市豪宅市场潜力较大，只要是真正的高品质豪宅，就不怕无人识货，自然能在市场上站稳脚跟。

　　文|房产周刊工作室 刘竞

　　摄|罗联璧

　　谁拉升了厦门房价？岛内豪宅集体热卖

　　厦门自去年11月住宅成交均价跌破万元后，今年3月再破万元大关，位居全国涨幅榜首。数据显示，6月岛内均价环比上涨15%。

　　房价能够拉出这根明显的“小阳线”，背后推手正是此前很长一段时间内略显低调、甚至淡出公众视线的城市豪宅。

　　何谓城市豪宅？据2009年厦门市普通商品住宅标准反推，住宅小区建筑容积率在1.0以下，单套建筑面积在144平方米以上，实际成交价格高于13824元/平方米的住宅，即可称为“豪宅”。

　　这些楼盘，自4月起频频现身于销售排行榜前列。据立丹行数据，第二季度市场上成交的大户型产品(>144平方米)比例便由第一季度的16%迅速增加到44%。

　　作为厦门市场认可度较高的“豪宅”项目，海峡国际社区近两月每月出货都逾百套，6月更是成交196套，均价近15000元/平方米，目前已售出9成以上。

　　国贸蓝海，在去年销售达到85%后一直沉默；自4月起开始发力，3个月内近100套房源顺利售出，目前湾区别墅与湾海双景公寓所剩总共不足10套。

　　云顶至尊，最小户型都在250平方米以上，很长一段时间几乎滞销；今年端午期间的一拨促销成功进账1.8亿，目前售出200余套。

　　这些热销个案，只是第二季度厦门楼市反弹的简单缩影。此外，包括联发·五缘湾1号、源昌·鑫海湾、鲁能·领秀城等在内的高端楼盘均在近几个月内成绩斐然。城市豪宅集体进入了销售“盛夏”。

　　城市豪宅缘何走俏？投资保值优势明显

　　豪宅项目缘何热销？记者采访时，多数业内人士表示，市场上购房群体结构的变化是主要原因。

　　改善型需求也是刚性需求。鲁能·领秀城策划总监林白表示，随着人口的增加，孩子的长大，中小户型已无法满足部分家庭的需求，该部分需求，压抑一年后释放。

　　海峡国际社区营销总监曾嵘认为，随着楼市回暖的渐次深入，大量改善性需求置业者和一批颇具实力的投资客在市场上越发活跃。作为该群体关注的目标，兼具舒适性、稀缺性、保值性等特点的城市豪宅自然成了市场宠儿。

　　“高端物业的购房者更容易受经济大环境影响。”国贸地产方福山介绍，高端购房者多有一定事业基础，有较强现金流，对市场有较强认知度，在固定资产投入上非常谨慎。“他们选择此时入市，更多是基于对市场的良好预期和信心。”

　　此外，经济危机爆发后，金融投资产品集体失利，而与之相对的，具有一定稀缺性和高价值的高端物业的保值功效却更突出。特别是在通胀预期已经形成的情况下，市场对于高价值的高端物业产品的需求更是与日俱增，而城市豪宅无疑成为人们的首选。

　　二套房贷影响几何？高端购买长期无碍

　　方福山指出，尽管目前楼市、股市回暖明显，但从宏观环境看，上半年7.2%的GDP增速仍低于8%的全年目标，外贸依旧疲软，整体经济形势尚未明显好转。因此，更多依赖于经济大环境的房地产项目特别是城市豪宅，能否持续热销势头，还有待观察。

　　楼市此轮回暖的速度之快，不但引起了业内人士的关注，也引起了国家的重视；为了防止新一轮楼市泡沫的形成，信贷收紧也由预期终成现实。日前，厦门大部分银行均已开始严格执行首付4成、利率上浮10%的二套房贷政策。

　　记者了解到，自该消息传出，部分市中心豪宅项目的来访量和成交量就出现明显下降。而在多数业内人士看来，信贷收紧对豪宅市场的短期影响必然存在，但长期影响有待观察。

　　云顶至尊营销总监邓绪杰表示，收紧二套房贷只是提高了首付，即便利率上浮，相比放松前，也处于相对较低的水平；“对于那些经济实力较强、有购买力的高端客户而言，长期的影响不会太大。”

　　但林白却坦言，近期客户到访量明显减少，成本的提高，会让购房者对自己的选择重新考虑。

　　市场支撑是否足够？真正的豪宅不怕卖不动

　　除经济、政策层面影响外，城市豪宅市场自身的特性也成为其能否长期良性发展的重要因素。

　　从厦门楼市来看，岛内市场的“豪宅化”趋势似乎已成必然。不但岛内存量房已集中于高总价的高端项目；特别是地价高企，包括万科、世贸等有着专业豪宅开发经验的开发商进驻，也预示着厦门未来豪宅市场竞争之激烈。

　　业内人士认为，岛内住宅走高端路线的趋势，将在很大程度上提升厦门房地产市场的整体水平。

　　曾嵘介绍，高地价并不意味建成的房子就能称得上豪宅，打造豪宅更多依赖开发商对产品后期的精心投入，如建筑质量、配套、装修，乃至物业管理等。住宅高端化的趋势，还将改变“大户豪宅”的传统观念，除了地段、资源的稀缺性以及高房价外，大户型已经不再是豪宅的标准。

　　正如方福山所言，厦门是座外向型城市，不愁没有豪宅的消费群体和市场潜力，关键在于怎么做。真正高品质、有内涵的豪宅，不怕找不到市场。