标题：楼市上火 真的需要买一套房吗

文/《投资与理财》记者 王超凡

许多人曾经预测过、期盼过，2009年的房价能够下跌。然而，今年的楼市不仅出现“小阳春”，而且真正上演了“七月流火”。

入夏以来，国内房地产市场“价量齐涨”，现在不仅北京、上海、深圳、广州这些一线大城市房价大幅度反弹，一些二三线城市也出现了月两位数字的环比增长。数据显示，上半年很多城市的商品房销售均价悄然回到了2007年的高位，部分城市的成交量还创了新高。

消费者热议买房，炒房团卷土重来，“地王”频频再现。没有预测，没有征兆，就像车市创了新高，股市涨得咂舌，2009的中国楼市再次上火。

意外之火

经历了2007年的狂涨，2008年的低迷，面对2009年的楼市，年初几乎所有的专家、学者、开发商都认为：2009年楼市至少还有20%的降价空间，可能回到2007年年初水平，或者会比2007年初的价格再降1000—2000元/平方米，与2006年均价相当。

那时候，消费者普遍感觉，2009年房价会下降。因为，随着一系列宏观政策调控，开发商的资金压力加大，他们将不得不降价促销来自救。于是，买房人大多采取了持币观望的策略，相信2009年房价回调是必然的，都想等一等，等着抄底。

但2009年以来，先是“小阳春”，而后又像脱缰的野马狂飙，大部分消费者的希望成了幻想。

5月份，金融危机的阴霾还未消散，宽松的货币政策，促使楼市开始强势反弹。6月份，国家发改委、国家统计局发布最新调查数据，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，环比上涨0.8%，实现了今年以来全国70个大中城市房价同比、环比首次双双上涨。

数据显示，上半年，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市住宅成交面积的同比增幅接近或超过100%，相当于2007年上半年的水平。福州、宁波等二线城市住宅成交面积的同比增长幅度在200%左右。

深圳、上海、北京等地的房价更是疯狂发烧。3-6月份，深圳商品房住宅均价呈阶梯式迅速攀升，10971元/平方米、12203元/平方米、12550元/平方米、14758元/平方米，房价不断刷新纪录。热辣的6月，北京商品房住宅成交均价已经达到13302元/平方米，比1月份上涨了2864元/平方米，涨幅达到27%；上海商品住宅成交均价高达15525元/平方米，环比上涨11.83%，创去年6月份以来的新高。

中国社科院工业经济研究所研究员曹建海说，现在不仅是一手房热卖，连二手房也很火爆，房地产市场的热度已经超过了2007年，如果说2007年的房地产市场称得上“凶猛”的话，那么2009年房地产市场可以说是“疯狂”。

出乎所有参与者的意料，2009年的中国楼市，就这样火了。

政策点火

是经济危机给中国房地产市场带来了迅速复苏的机会。正如网友戏称，反危机背景下的政策，将楼市烧制成了“红脸关公”。

进入2009年，全球金融危机不仅没有减缓的迹象，而且向实体经济演化成了经济危机。在这样的背景下，为了走出经济危机的阴霾，为了实现保八的民生目标，中国政府出台了一系列政策，核心为积极的财政政策与宽松的货币政策。由此，楼市找到了支撑点。

2008年9月，第一次调整贷款利率之前，5年以上个人住房按揭贷款利率为7.83%，而5年以上公积金贷款利率则为5.22%。经过5次降息，5年以上个人住房按揭贷款利率目前为5.94%，5年以上公积金贷款利率为3.87%。

以1套总价为50万元的商品房为例，首付15万元贷款35万元，还款期限20年，执行5次降息后的新利率，月供可减少395.21元，降幅14%；如果存量房贷客户能够获得7折的最优利率，月供还款可下降740.06元，降幅26%。购房成本降低了，自然会有较多的买房意愿产生。

随着连续5次降息、7折按揭利息、二套房暗地松绑、减免流通环节税费等措施的实施，政策的累积效应大大降低了购房的成本，也点起了2009上半年楼市的旺火。

二套房贷的松动是房价飙涨的一个转折点。中国社科院金融研究所研究员易宪容说，由于各商业银行没有严格执行或放开第二套住房的信贷政策限制，直接或间接地导致了当前房地产市场的供不应求及房价的快速飙升。

在易宪容看来，国内房地产市场正由消费主导向投资主导转换。的确，便利的融资工具，上涨的价格预期，会使投资需求变得无限大，但此时的购房已经不是满足消费那么简单。

金融危机以来，关于对二套房贷的限制更加成了摆设，各商业银行可以有各种方式突破限制，帮助投资者享受各种信贷优惠政策。

易宪容表示，二套房贷的政策限制非常重要，但迫于保经济增长的目标，对商业银行全面突破二套房贷政策的举动，监管部门只好“睁一眼，闭一眼”。

来自央行的统计数据显示，今年前3月，全国金融机构个人住房按揭贷款新增量约1000亿元，与去年同期基本持平。但在二季度之后开始猛增，上半年新增量达4661.76亿元，同比增幅超过150%。

火也政策，冷也政策。毋庸讳言，中国的楼市已经打上了深刻的政策烙印。下半年的楼市走向，也将更多地取决于国家的政策导向。

市场躁火

在宽松的货币政策下，一季度楼市在“小阳春”的路上跑得紧，各个楼盘开始暗动涨价， 5月份，开发商明显感觉到了强劲的买方需求。

购房者“买涨不买跌”，让许多曾经持币待购的购房者开始追涨，自此，房地产商开始毫不客气地直接提价。

房价飞涨，“地王”再生。近期，北京不断产生动辄几十亿元的“地王”，“地王”拍卖后，周边房价更是应声上涨。主管部门加大供应，开发商积极拍地，“地王”炒得沸沸扬扬，楼市再次涌动躁火。

世界银行副行长林毅夫说，房地产市场有许多谎话。我们看到，此次房价飙涨的理由没有改变。诸如，城市化带来的住房需求、结婚带来的住房需求，也就是所谓中国未来强大的刚性需求。

开发商一直用刚性需求解释房价上涨，但中国的刚性需求到底能支持房价走多远？专家说，没有购买力的需求，很难说是一个真实的需求。中国楼市从来不缺少需求。但高房价把真实需求逼出了市场，引发了过度的投机需求，衍生了大量的泡沫。

如果非要用刚性需求解释上半年房地产市场繁荣的话，也许可以这样说，被压抑一年多的刚性需求，在金融危机的背景下，在积极的财政政策与宽松的货币政策指引下，在各地保八的各种措施催化下，以令人无法预测的力度突然释放，酿成了市场的燥火。

于是，一些“炒房团”开始再度活跃，还是那些声名显赫的温州人，还是那些抱着现金的山西煤老板。他们到处购置房产，每到一处必下大额订单，令该区域出现供求失衡的局面，诱导投资者、消费者入市，并在很大程度上推高房价。这些投资客在炒高房价的同时，又提高了房价高涨的预期，形成一条火爆躁动的利益链条。

钱多而生泡沫

上海易居房地产研究院发布的《通胀预期下房价走势》报告用实证的方法分析了股票价格、货币流动性、房价3者之间的相关性。分析结果表明，房地产价格与货币流动性之间有较高的正相关性，相关系数达到0.8。根据此报告计算出，今年全国平均房价将达到3954元/平方米，同比上涨8%左右。

央行从2008年11月起，开始实施适度宽松的货币政策，今年上半年累计新增信贷7.37万亿元，银行大量的资金流入楼市和股市。在天量的信贷支持下，楼市仅用数月的时间，就让银行完成了今年一年的信贷指标。

中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌表示：“现在银行存款在下降，央行在快速释放流动性，加上对通货膨胀的预期，企业及财富阶层都在为资金寻求出口，大量资金进入了房地产市场。”

有关报告分析指出，从楼市成交的资金来源看，不少交易资金来源复杂。但能够影响房价变动的巨量资金，有的是一些企业从主业中抽出来的，有的是股市资金转移来的，有的则直接是银行贷款。

其他行业不景气，投资没有回报，大量信贷资金也在助推房价、股价，低廉的资金成本导致了资产价格的上涨。显然，购房已经不是为了解决居住这一原始而单纯的目的，而是转变为流动性泡沫之下的一种畸形投资行为。

真的需要买一套房吗？

钱多砸出来的是泡沫，接下来的问题是现在的楼市泡沫有多大？面对高涨的房价，真的需要买一套房吗？

中国指数研究院的一组公开数据显示，一线城市中，房价收入比最高的为深圳，为15.1，上海是9.7，北京是14.9。在二线城市中厦门、杭州处于高位，分别为13.1和10.9。中国指数研究院副院长陈晟表示，这些城市的房价远超当地居民收入的可承受范围，居民购房压力明显大于其他城市。

拥有一套房子的成本动辄上百万，对高收入人群而言，房子自然不仅仅是居住场所，也是一种投资品。他们是有投资性需求的人，面对未来可能的通货膨胀，而现金变为房产会让他们觉得更安全。市中心楼盘以及高端物业的保值能力强，成为投资者的首选标的也无可厚非。

但对于许多普通人来讲，高昂的房价带来的是居住成本的增加，追逐飙涨的房价前要算好一生的财务账，或许租房更合适呢。

易居房地产研究院综合研究部的研究报告显示，今年一季度国内房产租金回报率已降至4%，相对2001年一季度降低30%，处于历史低位。数据同时显示，2004年至2008年，租金涨幅维持在2%上下，房价增幅却高达6%到10%。显然租金增长缓慢，房价增长过快，也许你用买房子的钱，一辈子租住也用不完。

有专家说，要不要买房，关键还要看是否有长期居住的需求。一个人若在同一城市居住超过3年，就有了居住的需求。如果他未来可能迁出这个城市，则没有在本地的居住需求。当然，有了需求，还得看是否有一定支付能力。上述条件都具备了，在什么时间和地点买房，就是需要认真考虑的事情了。

面对楼市的火爆，实在买不起房子的人，恐怕是真正的“上火”；有钱但错过了买房时机的人，恐怕是“窝火”。但永远不用发愁买不上，没买到房，你还可以买房地产股啊。