标题：房产投资的陷阱和馅饼

　　南京楼市持续火爆，购房意愿仍然强烈。但如今楼市已非当年“买啥都涨”，江苏商报实例解读资深投资客的操作手法，为投资新手指点迷津

　　■新房市场法则

　　股市操盘技巧，楼市通用

　　有楼市投资者操作看上去很不可思议：他们在看似危险的时候大举买入。而大部分购房者过多重视价格的短期波动，害怕“价格波动”，结果是不能走出那道“障”，总是在“高位贪婪、低位恐惧”。其实在房产和股市投资方面，很多道理都是相通的。

　　法则一：选“蓝筹”

　　“和买股票一样，投资房产，还是得找品牌开发商。”就职于某商业银行的朱先生得出如此的感叹。他所投资的三套房子都是在房产市场低潮期购入的。

　　2005年，当南京房价还处于低谷之际，他就购买了万科金色家园一套房子。当时，万科是进入南京河西地区最早的一家品牌开发商，房子价格在5000元/平方米左右，这个价格当时在南京，已然不菲，令家人十分不解，他几乎是一意孤行。然而，短短几年间，河西已是旧貌换新颜，目前已是南京房产最火热的地段之一，他所购置房产的赚钱效应很快显现。

　　法则二：买跌不买涨

　　最好的投资时机是在经济低潮期，这时买楼、买股都划算，关键是你是否有胆下手。在楼市低潮期，购买的人少，可供选择的余地就大，购房者能够更从容地找到地段好，价格较为合理的房子。这样的例子比比皆是，不胜枚举。但人们普遍都是“买涨不买跌”，正是这样的误区造成了赚钱的只是少数人。

　　王女士从2005年起，投资了6套房子。她回忆2007年购房的情景时说：“当时在售楼部买房的气氛很紧张，好像晚一分钟你想买的房子就没了，房子的户型、朝向，小区的绿化、物管好坏、合同细节之类的问题统统不考虑，只关心两点，一是地段二是价格。”事实证明，王女士在2007年买的那套房子，到目前为止依然没有增值，原因就是购买的价格偏高，户型、配套等综合质素相对较差。

　　法则三：长线投资风险小

　　投资房产是一项长期的过程，不仅是资金的积累，更是投资经验与理念的积累，不能一蹴而就。在各种投资市场出没的大多不是真正的投资者，更多的是短线投资甚至是急功近利的投机者，他们往往心态浮躁，短期内也许能获得一些既得利益，但久赌必输。股神巴菲特的投资理论的核心就是集中投资绩优股并长期持有，因此他能成为世界首富。而一般人既没有恒心，也没有毅力，却总是期望一夜之间就能发财、暴富。因此，要成为投资理财的高手，就必须要保持长期投资和长期获益的理念。

　　美籍华人邓先生在上海和南京都持有多处物业。他第一次投资内地房产是于2001年在上海。他当时在陆家嘴购买了一套38万的公寓，五年后卖掉时已涨到155万。在他看来，房价因为宏观调控、不可抗力等因素而下跌只是暂时的。因此，低潮期来临之时，就是长线投资的开始之时。

　　法则四：计算租金回报率

　　是否持有物业很大程度上在于投资者对于投资收益的预期。不少投资者在接受记者采访时都承认，现在投资不动产已经困难很多，房子转手就挣钱的时代已经过去了。

　　购房者在决定投资某房产之前，可以先了解该物业平均每月的租金水平，然后根据年收益来判断是否可以投资。按专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：该物业的年收益×20=房产购买价，则认为该物业物有所值。这和股市上的市盈率的概念也差不多。

　　就当前而言，年收益占总房价5%是一个合理并且可以达到的数据。如果通货膨胀来临，房子的投资价值则更多地体现在了保值上，不贬值某种程度上就是升值。