标题：量价齐升有理由

　　核心提示：“1-6月，蓬江、江海两区商品房（含预售）成交套数同比增长32.26%，成交面积同比增长35.61%，成交金额同比增长49.50%，成交均价同比增长10.24%。”7月30日，本报《楼市周刊》披露了我市今年上半年的房屋交易有关数据。面对大幅度增长的数据，业内人士纷纷表达了他们对今年上半年楼市的看法，认为交易量和交易均价的上升，客观地反映了市场规律，同时也有一些主观因素助推。

　　A　　涨价：刚性需求的集体爆发

　　“两位数的增长，成交均价达3751.76元/平方米”，对于蓬江、江海两区上半年的交易均价，业内人士认为楼市刚性需求集体爆发是助推房价上涨的主要动力，使市区一些楼盘的销售价格刷新2007年的价格，且屡创新高。

　　江门市房地产行业协会会长黄德文说：“这半年形成的涨价潮比2007年的还要厉害，那一轮在2007年10月就已经‘截糊’了。这一轮行情从去年底就开始，一直往上，至今亦未有向下的趋势。”黄德文分析其中原因，认为上半年江门楼市取得这样好的业绩，主要是因为二套房政策的放松，使“改善型的”买家突然多了起来。“他们在房改房时代已经拥有一套房，现在孩子长大了，有需要再买一套新房。”其次是公积金贷款额度的增加和珠三角8城公积金互贷的政策，使很多公职人员买房有了更大的支持，同时也催生了投资房产行情，一些外地的炒家到江门来买房，一定程度助推了房价上涨。

　　上城·骏园董事长苏启超指出，上半年楼市畅旺的行情，主要是因为2008年楼市的消费欲望一直被压抑着，都集中在今年上半年爆发。“上半年，市区货源丰富，且楼盘质量比以往更好，使得客户选择房源的机会更多，买家的购买欲因此被激发。人人都在上半年买房，房子一下子就变少了，供求紧张必然导致涨价，这是市场规律。”

　　“2007年10月至2008年底，全国楼市都持续低迷，江门也不例外。在那段时间，受政策面影响，江门各大开发商的开工面积相对减少，导致今年上半年房源供不应求，房价遵循市场规律而上涨。”中天国际总经理王保国说，江门楼市由衰变强，“强心针”就是二套房政策，房价也是从那个时候开始往上涨的。“今年上半年房价的迅速上涨，交易量暴升，使得房源迅速减少。买家清楚这一市场走势，预知下半年货量不大，所以上半年买房的人越涨越买，上演了楼市火爆的一幕幕。”

　　市房产管理局分析认为，由于2008年受金融危机的影响，商品房销售呈现量缩的现象，房地产企业出现资金短缺的局面。迫于资金压力，2008年底及2009年第一季度大多数开发商采取了果断的措施，实行降价促销，有刚性需求的客户在衡量市场价格与心理价位后有着积极的举动。另外，“80后”年轻人的结婚需求、公积金贷款支取政策的放宽及珠三角8城市公积金互贷等因素，对促进房价的稳定同样起到积极作用。

　　B　　“地王”：为涨价添加筹码

　　自6月以高价拍出今年第一块土地后，蓬江、江海两区商品房交易均价又轻微上调，至4089.82元/平方米。“地王”的出现，似乎为江门房地产商涨价提供了合理的理由。

　　王保国说：“‘地王’的产生有它地段的特殊性，虽然对我们这样处于周边的楼盘有好处，但我并不大看好它。”王保国认为，“地王”的产生，一部分原因可能是上半年楼市形势转好，一些开发商头脑发热，不冷静导致的。在全国来说也有一些地方把“地王”策划得很好的，但江门的这个“地王”到时至少要卖6000元/平方米，市民可能不买账，正所谓曲高和寡。市场如果不买账，这样对于企业运作来说是有害的。就近几年的地价来说，上升较快是因为市场看好江门的房地产行业，房价有快速上涨的可能，但这个消息对市民来说，就不是一件好消息了。

　　苏启超为“地王”算了一笔帐：“‘地王’楼面地价已是2400元/平方米，加上税费和建筑等成本，就已经要4500元/平方米，销售价格应该要超过6000元/平方米才‘顶得住’。周边的楼盘跟风涨价是很正常的，因为人们更清晰地看见了新的价格标杆。”

　　黄德文则表示，“地王”出现后的涨价现象，应该是开发商试探性的涨价，要看市场反应才能确定今后房价，不会因此产生新一轮的涨价潮。“前几年，在市公安局附近有一个楼盘，就因为出现‘地王’后涨价，但市场不买账，最后照样‘衰左’。”黄德文同样认为，“地王”的出现确实对周边的开发商有好处，因为“地王”出现后，周边的开发商提价就显得合情合理。从以往江门的几块“地王”来看，政府放出来了，但开发商并未开发，没有房就等于零。在一些大城市，有开发商靠“地王”来推高周边楼盘的销售价格，进而获利。“地王”对他们来说只是一种噱头，但江门的“地王”应该与大城市的“地王”有质的区别。

　　市房产管理局指出，以“地王”楼面地价分析，今后的房价还有上升的可能，有些开发企业亦认为此为市场利好，将可预售的楼房实行封盘或拖延工期。由此，市房产管理局预计今年下半年的房屋成交量会有所萎缩，可能出现供需关系不平衡的情况，需大于供的情况将会持续2至3个月，房价仍有总体提升的趋势。

　　C　　行情：房价会继续涨

　　根据市房产局统计，今年上半年，蓬江、江海两区商品房（含预售）成交套数为8396套，同比增长32.26%；成交面积为94.07万平方米，同比增长35.61%；成交金额为352927.74万元，同比增长49.50%。由此可见，上半年江门房产交易可谓形势大好，量价齐升，房地产市场交易活跃。究竟这一轮行情已经消逝还是正在上演，或是新一轮行情的前奏？

　　黄德文认为，“小阳春”的行情已经到头了。上半年消化了大量房源，且下半年货量不大。正所谓物以稀为贵，所以房价不会降，会保持缓慢上涨的行情，但像“小阳春”那样相对疯狂的行情就难以看见了。

　　“‘小阳春’早就已经终结。”苏启超说，“小阳春”是楼市刚性需求所产生的正常反应，下半年房产消费人群将有较大改变，将以刚性需求为主，但投资型买家的比例会增加。

　　“紫茶小学搬迁到北新区，对楼市是利好。但事情要两面看，其实也有一些可预计的坏情况。”王保国说，紫茶小学搬迁到北新区，说明政府在北新区的市政配套将进一步完善，使北新区房价上涨又多了一种动力。思考深一层，紫茶小学的搬迁，让房价升值的空间是有限的。“紫茶搬来之后，家长接送学生，可能对周边的交通产生较大的压力，上、放学的时候道路将较拥堵，这是相对较坏的一种情况。”王保国说，今年上半年的房价升得较快，这一波行情已过去了，下半年市场将是另外一种情况。

　　文/图 　本报记者　刘志聪