标题：房价飙升租金波动小 青岛住房"租售比"超标

    青岛楼价一路上涨，但租金却磨磨蹭蹭原地小幅波动。2007年下半年很多机构提醒国内很多城市房价“已超过国际警戒线”。记者近日调查发现，如今，岛城房屋租售比再次出现这种“超标”现象。未来房价是否还会继续走高？年轻人是该租房还是抓紧时间买房？房屋租售比超过国际警戒线，是否意味着楼市风险已经增大？记者试图为您揭开其中谜底……

    ◎房价涨得猛租金涨价却不大

    浮山后的房价从去年的7500元一路涨到了8000元，浮六小区有的房源更是达到9200元。从今年3月份起，市内各区的房价开始上演“连级跳”。记者采访了解到，市南区房价已经全线突破1万元，好地段或是学区房更是达到1.5万元；四方区海云庵附近也跟进到了7000元左右，最贵的杭州花园均价每平方米8500元。而李沧区的二手房单价普遍涨到6000元以上，不动声色涨了300元～500元。

    与此同时，二手房租房价格却并没有出现相应的同步增长。记者走访发现，香港花园小区均价在1.1万到1.5万之间，每平方米较去年同期涨了近千元，但租金却没多大涨幅。70平方米的套二房，毛坯房月租金也就1800元，精装修或是好户型的话，能达到2000元。这样的价位在市南区也算是很高了。市北区的房租价格相对低一些，浮山后的房源都是1998年之后的新房，户型偏大，以套二户型为例，租房价格一般为1400元，精装修的能达到1700元，记者甚至发现一处套一的毛坯房，月租金甚至只要1000元。四方区的套二房价格则在1200元左右，海云庵附近能达到1300元。这样的租房价格，和这几年租房价格相比，涨价幅度都不是很大。

    ◎房屋租售比普超警戒线

    2007年楼市同样疯狂，租售比被很多机构频频提及。如今，岛城房价重新回到2007年的高位。记者发现，租售比也出现一些异常。

    据相关人士介绍，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200。如果租售比高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。如果低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

    记者用此标准进行了粗略统计。假设有套70平方米的套二房，公摊面积都为20%。香港花园类似房屋月租金2000元，房价11000元/平方米，算下来租售比达到1：315；浮山后类似房屋月租金1500元，房价8500元/平方米，算下来租售比达到1：326；海云庵附近类似房屋月租金1300元，房价7000元/平方米，算下来租售比达到1：320；李村公园附近类似房屋月租金1130元，房价6000元/平方米，算下来租售比达到1：300。尽管这种统计方法可能存在一定误差，但照此算下来，岛城市内四区都达到或超过这一警戒线。从某种程度说，楼市再次出现了房屋租售价背离，存在泡沫。

   ◎专家认为租售比只是参考

    据了解，2007年，中国社会科学院曾发布《房地产蓝皮书》显示，2006年，北京、深圳、上海、杭州等大城市的二手房租售比都超过国际警戒线，其中城市中心城区的租售比达到1：400。以此警惕国家有关部门注意房产泡沫。那么，记者的计算结果是否意味着岛城2009年的楼市已经出现了不理性的成分？记者咨询了岛城几位业内人士，他们表示，受政策等因素影响，中国楼市并不是完全放开的商品房市场，和国际通用的统计标准并不一致。用租售比这一国际标准来衡量岛城楼市不一定准确，但可以作为参考。

    楼市分析人士认为岛城目前的房价有些过高，尤其是二手房市场。“在个别区域，可能已经存在泡沫，但具体程度难以统计。”一位不愿透露姓名的资深业内人士表示，2008年，青岛全年城市居民人均可支配收入达到20464元。但这样的收入水平不吃不喝买套60平方米的住房，在市南区需要约30年，市北区约24年，在四方区约21年，李沧区需要18年。尽管这样的粗略估计不太准确，但也能片面反映市区房价和普通市民的收入差距的悬殊程度。“除了保障性住房，政府有必要对商品房市场进行适当的调控。”

    ◎二手房租赁业务降3成

    “今年香港花园卖房的人很少，我们这里只有3套房源，去年这个时候我们光卖就卖了二三十套。”8月6日上午，记者从日新阳光房产、建诚房产经纪公司了解到，去年转让房源很多，今年却非常缺，卖的少了租的多了，很多中介的租房信息同比增加了三四成。建诚房产经纪公司黄辉经理介绍，今年该店只有3套卖房房源，两套高层，一套多层，而租房房源有20多处。记者在采访中发现，今年上半年上门求购的多了，但租房的人却少了。岛城一家大型中介负责人介绍，从5月以来，二手房租赁市场开始转淡，和去年同期相比，租赁业务量甚至下降了30%。近期各大高校毕业生开始集中租房，租赁市场开始反弹。

    岛城楼市分析人士周泳旭分析说，租房价和房价之间的正相关关系在今年不太明显。首先，今年的经济形势和就业形势都比往年严峻，租房客心理价位降低；其次，今年市区好几处拆迁改造回迁，而之前积累的刚性需求也在上半年大量释放，租房群体少了；再次，今年二手房交易红火，很多房东为了捂房改卖为租，房源多了。多种因素影响下，房租水平和业务量自然不会有大的提升。

    ◎房东、房奴，“租房结婚族”有话要说

    房主：房子卖了不如往外租

    辛先生住在香港花园，有套60平方米的房子。他为记者算了一笔账，如果他的房子卖了，也就是60万元多点，自己不会炒股，只能存在银行。这样一来，一年利息也就是几千元，但如果用来出租的话，按照一个月1800元来算的话，一年也要2.1万多元，比存在银行好多了。再说了，现在房子涨得厉害，这一阶段每平方米涨了好几百块钱，本来想卖也不舍得了，“这些租金其实都是白赚的 ，房子是我的 ，什么时候我想卖了，反正还是卖60多万，如果到时涨的话，还赚呢。”辛先生表示。“香港花园、新贵都小区的居民如果没有特殊的需要，一般都不卖房子。卖房子的房主要不就是因为邻里不合，要不就是买其他地方的房子钱不够，无奈卖掉房子。”

    房奴：朋友应酬能避就避

    28岁的张先生还没有女友，过着单身生活。每月5000元的收入活得比较潇洒。父母坚持催他买房，既是逼他存钱，同时也能在找女朋友时增加“砝码”。今年1月份，张先生在浮山后看中了一套近70万元的新房，付了20万元的首付，每月还贷款3000元，成了“房奴”一族。原本以为每月2000元的花销足够了，但没想到花钱大手惯了的他经常捉襟见肘，有时不得不找父母“借钱”。“以前经常出去应酬，聚餐唱歌旅游。现在朋友有应酬，我能避就避，回请要花钱啊。”不过，让张先生感到欣慰的是，现在楼市回暖，房价涨得很猛，他那套房的总价已经涨了5万元。“我爸妈倒是很高兴，可这种愁人的日子我实在受够了。现在最想的就是找个女朋友，有人帮我分担房贷。”张先生打趣地说。