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来自戴德梁行周三发布的月度报告显示，7月新房成交均价达15875元/平方米，环比又上涨7.57%。
在本周二，深圳市国土房产局官方网站挂出《2009年上半年深圳房地产市场分析报告》，内容表明，上半年深圳新房成交量达到385.26平方米，和去年全年持平，而价格也攀升到14197元/平方米的新高。
房价攀升的脚步在7月底8月初依然没有终止，世联地产发布的周报显示，上周（7月27日—8月2日），新房成交均价却高达20206元/平方米，但与此同时，成交量也“冷”到了地量，当天新房成交仅46套，成为今年春节以来单日成交量的新低，这也是2008年10月楼市最低迷时期的单日成交水平。
部分业内研究人士表示，成交量与房价并不同步，在一个阶段内，成交量预计会持续下跌，进而形成观望氛围，房价随后就会有所下降。
“去库存化”高歌猛进
上述官方的报告表明，2009年上半年深圳市新建商品房销售面积406.78万平方米，同比增加138.71%。其中，商品住宅销售面积385.26万平方米，同比增加149.77%，与去年全年成交水平相当。具体来看，前6个月商品住宅成交面积分别为52.23万、36.49万、69.48万、79.24万、75.94万和71.88万平方米，较去年同期分别增加96.87%、466.41%、266.26%、137.47%、97.35%和149.31%。
同期，90平方米以内住宅销售套数为29348套，占全市销售规模的比重为68.03%。2007年和2008年这一指标值分别为50.56%、68.13%，该指标值在今年比较稳定。今年6月份，90平方米以内住宅销售套数为5622套，占全市销售规模的比重为72.27%。
在二手房方面，2009年1—6月，深圳市二手住房成交面积为489.42万平方米，同比增加202.63%，超过去年全年350.93万平方米的成交总量。其中，特区内成交310.23万平方米，同比增加194.14%，占全市规模的63.39%；特区外成交179.19万平方米，同比增加218.56%。今年以来，二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例为1.27：1，相对于2008年的0.9：1，该比例增加明显。
今年3、4、5、6月份，二手住宅成交量分别为89.37万、109.57万、97.99万和114.29万平方米，同比分别增加288.9%、257.6%、182.07%和221.67%，增幅较大。
报告撰写者、深圳市房地产研究中心副主任王锋分析表示，上半年全市房地产市场延续了去年底以来不断回升的趋势，一方面表现在住房消费者购房意愿较强，住房销售规模同比和环比增长较快（特别是二手住房销售规模超过了一手住房的销售规模）；另一方面表现在开发商增加市场供应的意愿有所上升，此前开发投资不足的局面得到一定缓解。此外，由于市场总体供应预期紧张、以及大户型住宅价格上涨等因素的作用，近期市场住房价格较去年12月出现了较快上涨的趋势。
大户型带动房价上涨
王锋所言“近期价格出现较快上涨”可从中介研究机构的最新数据得到印证。周三，戴德梁行发布的月报显示，在高价大户型产品成交增加及部分项目藉市场回暖机会提价的带动下，7月房价继续攀升，成交均价达15875元/平方米，环比上涨7.57%。
而根据官方上半年报告，按照本市房地产信息系统统计，2009年1—6月，各月住宅均价分别为每平方米11459元、10770元、10971元、12203元、12550元和14197元，与去年同期相比，分别增长-24%、-34%、-19%、2%、14%和13.95%。其中，各月房价环比涨幅分别为4.37%、-6.01%、1.9%、11.23%、2.84%和13.12%。
戴德梁行综合住宅服务部负责人表示，高位房价已令部分自住需求呈现观望，导致7月成交量下滑，预计未来因未必有足够的成交量支撑，房价升幅应回落，将保持一个平稳走势。
王锋称，从近期房价变动看，4—6月，深圳市新建住房价格环比涨幅分别为11.23%、2.84%和13.12%；其中，90平方米以下的住宅价格环比涨幅分别为0.11%、0.75%、14.89%，90—144平方米的住宅价格涨幅分别为12.74%、2.51%和8.63%，144平方米以上的住宅价格涨幅分别为24.39%、13.92%和-0.86%。今年1月—6月，深圳90平方米以下住宅销售套数和销售面积分别占总套数和总面积的比例分别为68.03%和54.5%。总体来看，近几个月住房价格上涨主要是90平方米以上大户型住宅价格上涨带动的。
政策收紧致7月成交大跌
上述戴德梁行的月报显示，受第二套房贷收紧影响，深圳7月的商品住宅市场呈现价升量跌趋势，成交量54.93万平方米，环比减少17.29%。
戴德梁行综合住宅服务部负责人受访称，在市场快速回暖、房价攀升的形势下，7月9日央行也恢复了暂停半年的一年期央票发行，通过此举可预计下半年政府将逐步收缩信贷规模回收流动性，减缓流动性持续。扩张的步伐；同时，各地政府开始严格执行“二套房”政策。另一方面，7月房价继续攀升，抑制了部分自住和投资购买力。上述原因致使7月全市新建商品住宅成交量有较大幅下滑，成交面积为54.93万平方米，环比减少17.29%，成交套数为5504套，环比减少21.17%。而二手房在前期投资需求入市的推动下，7月成交量则继续上扬，达151.56万平方米，成交16569套，环比分别增加14.84%和15.17%，已超越2007年高峰期，创历年新高。
不过，二手房成交统计滞后，7月份的真实状况要到8月中才能反映出来。一线中介中原地产总经理李耀智表示，事实上7月份的交易量也与一手房表现差不多，约下跌了两到三成。
房地产内参总经理尹香武分析认为，对比之前两个月的新房成交数据，深圳楼市的总成交额都维持在百亿元左右，价量有波动，但总成交额基本不变。到了7月份之后，虽然价格还在继续飙升，但是总成交额急剧下滑，成交套数在以1500套/月的速度递减。这很可能意味着深圳楼市又将迎来了一个新的阶段性调整。
下半年住宅新增供应450万平方米
出于对后市的乐观，近期成交量的下跌也与开发商的捂盘惜售有关。不少业内人士的观点认为，深圳楼市这两年会出现供应不足的局面，房价预期仍会上涨。
但是，捂盘惜售经媒体曝光后，深圳市国土房产局表示严查严处，开发商恐被查，明显加快了推盘速度，捂盘现象有所缓解。
根据戴德梁行的报告，7月全市批准预售面积54.07万平方米，环比增加73.02%，批准预售套数共5669套，环比增加70.70%。
统计显示，在售楼盘加快推盘节奏，而部分尚未面市的楼盘则夜以继日地“赶工程”，8月全市有17个楼盘预计开盘入市或者加推新单位。
戴德梁行相关负责人表示，去年不少项目工程进度减慢，使上半年全市商品住宅新增供应骤减，供应将集中在下半年，如各项目能如期开盘，乐观估计下半年供应量将接近450万平方米。
深圳市房地产研究中心王锋称，就目前及下半年的形势来看，由于市场还有300万平方米左右的存量住房，且当前住房施工面积较大（是销售面积的6倍），加之二手房对新房市场的分流作用，当前及下半年的市场供应仍较为充足。
在抑制房价上，王锋说，从今后趋势看，由于90平方米以下住宅价格也出现较快上涨，今后住宅总体价格水平的稳定不容乐观。王锋呼吁，政府需要采取措施，加快中小户型普通商品住宅的建设和投资，增加今后住房供应的总量、促进房价的稳定。
■市场分析
热钱涌入再助涨房价
“近期，央行已经多次表态，适度宽松的货币政策不会发生改变，这意味着下半年市场上的流动性依然会十分充裕。”美联物业市场研究部冯永恒认为，随着国内经济的回暖，国际热钱也开始寻机进入中国，寻找投资机会。
据统计，第二季度中国外汇储备增加1778亿美元，同比多增512亿美元。而一季度中国外汇储备增加77亿美元，同比少增1462亿美元。以扣除直接投资（FDI）和贸易顺差之后的部分来衡量，第一季度热钱净流出766亿美元，第二季度热钱流入规模为1219亿美元。花旗银行报告也显示，流入香港的资金，已经达到2007年牛市高峰的资金量水平。
冯永恒表示，上一次热钱涌入，为的是人民币升值预期，而这一次，国际热钱锁定的目标则是中国资产市场———股市和楼市。在楼市中，高端住宅一直是境外资金热衷追逐的对象。因此，预计在国际热钱的催动下，下半年豪宅市场的需求及价格还将进一步上升。
但中原地产总经理李耀智对此看法并不赞同。“在外汇管制下，流入中国的热钱还是少量的，大量的流动性还是由国内的各方资金带来的，这些资金通过各种途径进入楼市。”
房地内参总经理尹香武亦认为，根据他自身观察到的情况，基于2010年、甚至2009年下半年人民币重新回到对美元的升值轨道的预期越来越明显，聪明的商界人士开始了套利行为，而恰恰是这种套利行为导致上述问题的产生。
2009年上半年，中国放出7.37万亿的巨量贷款，其中30%源起于这种套利行为。怎么套利呢？首先，由于人民币存在确定性的升值预期，使得众多有国际生意的中国公司，大量进行人民币质押外币贷款（主要是美元），存人民币、借出美元，未来还是以人民币偿还贷款，以获取外币利率更低、未来升值预期、避免短期汇率波动风险等三大收益。
而质押的人民币，又增加了银行账上可以贷出去的资金，从而促进了放贷增长、资产市场（股市与楼市）通胀，客观上起到与国际热钱流入一样的效果。所以，对于其他人士估计的第二季度热钱流入规模1219亿美元的数据，外资投行估计真正的流入额大约在220亿美元，原因就在于此。
尹香武表示，他了解到银行内部的准确数据是，人民币质押外币贷款完成额，所占整体贷款完成额的比例在30%左右，极为庞大。因此他认为，目前推动国内股市与楼市向上的力量，是中国力量本身，而不是国际资本。
李耀智建议，当前遏制房价上涨的关键，不是热钱，而在于各银行是否能真正收缩信贷。从目前情况看，二套房贷已在收紧，对市场成交还是有较大影响。李耀智认为，虽然政府不一定会出台专门针对房地产的打压政策，但不排除银行会收缩信贷提高准备金率等，心理因素也会影响房价。