标题：信贷政策仍未发生根本性改变 谈楼市拐点为时过早

　　近日，有关楼市信贷政策变化的传闻四起。6月19日，银监会下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，引发了市场对房地产政策变向的揣测。与此对应，各地银监会也有收紧房地产信贷的举措，比如上海银监局在七月底的年中工作会议着重提示了房地产信贷风险，要求严格按照有关规定执行信贷政策。著名的投资研究机构中银国际在调研了深圳、成都、杭州的部分地产中介和银行后也在日前做出预测：二套房贷自8月1日起或全面收紧，预计政策冲击可能在8月份集中体现，并引起投资客的短期离场观望。而且，该报告特别指出，目前深圳大部分银行或已收到银监局的文件，可能从8月1日起从严执行二套房贷的政策，即首付四成，利率上调10%。

　　与此相印证的是，深圳七月份楼市成交量似乎发生方向性的改变：7月份新房交易量首次大幅下降，成交量为54.83万平方米，与六月份相比下降23.7%；而且，本年度首次出现月供应量大过销量（之前半年一直是供不应求），供需关系发生逆转。再把09年上半年连起来看：房价节节攀升，前7个月房价上涨5104元/平方米，上涨幅度高达50%左右；销量先是大幅飙升到达天量后随着房价的一路狂奔而开始下滑。这些现象与07年的上半年有着惊人的相似，由此引发了诸多疑问：七月份开始出现的价升量缩是否是市场突变的开始？市场观望氛围越来越浓，未来楼市将走向何方？诸如“楼市开始进入观望期，拐点要到了”的大胆臆断是否站得住脚？置业者和开发商如何决策？

　　笔者认为，当前楼市尽管与两年前的情形在市场表现方面有诸多的类似，但这种类似更多的是形似而非神似。具体来说，两者最大的差异在于政府的房地产政策取向的不同。毫无疑问，2005年到2008年上半年这一历史时期是中国经济过热而引发的打压投资、遏制房地产投机的政策周期。而2007年则是政策出台最密集、打压力度最大的一年，楼市本身价格高企蕴藏的风险特别是以央行359号文（2007年9月出台）为代表的信贷政策调控的压力最终改变了楼市走向，使得2007年的年中最终成为楼市的一道分水岭。反观当前楼市，尽管银监会似乎再度有从信贷政策角度调控楼市的举措，但如果研究《通知》不难发现，其政策取向非常不明确。《通知》要求二套房按照国务院的121号文件（2008年12月发布）和央行的359号文件（2007年9月发布）标准执行，而事实上前者是加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，按照“首付两成、利率七折”方式执行，对贷款购买其他第二套及以上住房的，“贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定”，没有任何具体限制。而央行359号文件是在2007年楼市最疯狂时用来打压楼市的利器，对所有二套房（及以上）的贷款要求首付四成且要利率1.1倍。所以，两者是完全对立的。而在实际操作中，银行均以121号文件为依据进行二套房贷款。所以，二套房贷款收紧这一说法值得怀疑。

　　也就是，当前房地产政策并未有说改变。那么，从预测来看，短期内政府是否可能因为房价高企而出台政策而改变楼市走向呢？我们首先必须意识到，房地产调控政策作为一项专项政策必须服从国家宏观经济政策。那么，从近期来看，中央政府多次重申：坚持宽松的货币政策和积极的财政政策。也就说，我国的宏观经济政策没有改变。2009年上半年在天量信贷的催生下GDP才实现7.1%，而其中楼市对经济复苏、GDP的贡献相当重要。可以想象，要完成全年的“保八”任务，下半年的楼市不能下滑。而“买涨不买跌”的市场博弈决定了房价不能跌，而任何打压性的政策出台都可能造成房价下跌并引发楼市崩溃。从谨慎的心态来看，政府并不愿意去改变人们的预期而出台政策，所以这决定了下半年楼市政策很难有方向性的改变。

　　因此，下半年决定楼市走向的关键因素还在市场层面，而从市场层面来看当前楼市存在一定的调整压力。跑赢通胀的投资动机是当前楼市的主动力，而房价的上涨与房地产的投资价值是一个此消彼长的关系，即随着房价的上涨，房产的投资价值逐渐降低，其作为投资品的风险逐渐增加。其在终端市场上的表现就是投资客逐步退出，市场成交量逐步下降。因此，在其他因素不变的前提下，“缩量、高价”将成为下半年楼市的主要特征。但两个因素可能导致楼市再度疯狂：一是如果某月CPI转负为正，通胀压力真实出现，那么投资客再度入市的可能性非常大，从而打破市场均衡，再度带动楼市的上涨；二是政府在看到楼市成交不旺后再次出台系列政策鼓励购房（比如减税）刺激楼市，诱发自住和投资者入市。

　　总而言之，目前楼市调控政策并没有改变，而且从服从宏观经济需要来推测未来也难有变化，因此仅仅依靠市场自身的调整从而导致楼市出现拐点的可能性微乎其微。相反，通胀预期的兑现反而可能推动楼市的下一轮疯狂。