21世纪经济报道记者 钟良

　　物业税终于准备开征了。

　　5日，备受各方关注的物业税开征被写进《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》(下称《安排表》)。至此，深圳成为首个把开征物业税提上官方日程的城市。

　　作为深圳市第四轮财政体制改革内容之一，深圳市将“合并城镇土地使用税、房产税。制定物业税税基评估技术标准，建立物业税税基评估系统，积极推进深圳开征物业税试点工作。”

　　《安排表》对深圳财税体制改革也定了时间表——2009年将开展准备工作，适时探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税；2010年上半年将实施调整城市维护建设税和教育费附加计税依据，由以增值税、消费税和营业税税额为计税依据，改为按照销售(营业)收入的一定比例计征，成为独立征收的税(费)，并于下半年试运行。

　　试不试颇为踌躇

　　5月25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，一度引发物业税开征的社会热议。

　　此后不久，深圳市人大审批通过《深圳市政府年度投资项目计划》，其中就包括建立“市地税局物业税及配套管理系统”，加之深圳作为全国率先实行物业税“空转”运行的城市，使得深圳一时被认为作为首批开征物业税的试点城市。

　　8月4日，对于深圳是否已经成为开征物业税的试点城市，深圳市地税局副局长章家寿公开予以了否定。他表示，深圳确实有开征物业税的想法，目前在进行研究和考虑。而从现有的思路来看，个人自住的住宅，有可能在物业税征收中享受到税收优惠。

　　“目前征收的房产税和土地使用税，都不是十分严谨的税种，作为财产税中的一个重要环节，物业税迟早要开征。但物业税开征还有一段时间，因为还涉及到不少具体环节上的问题，比如说，房子所在土地是不是就属于纳税人？税率到底设计多少比较合适？有没有对物业数据一个充分的掌握？此外，对物业的价值如何评估等等，都需要认真研究准备。”章家寿说。

　　深圳市地方税务局税征处一名官员在接受记者采访时表示，国家税务总局或许会考虑把开征物业税试点，放到此次深圳开展地方税制综合改革试点中。而至于深圳具体如何开征物业税，该官员表示很多方面需要国家政策法规的支持。

　　该官员表示，物业税作为一种新税种， 其开征等事宜须由全国人大常委会立法来决定，税收的立法权也集中在中央，所以深圳物业税由“空转”进入“实转”层面，需要等待国家统一安排。

　　专家预计起征点在1%左右

　　目前深圳所做的还是停留在物业税开征“空转”阶段，而全国处于“空转”试点的城市还有北京、辽宁、江苏、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连等多个省区市。

　　为什么“空转”三年进入不了“实转”？多名受访专家表示，如何处理好中央财税和地方财税的分配关系是物业税能否顺利出台的关键。

　　按照目前中央政府对房地产税制改革的设想，物业税改革的基本框架是，将现行的土地出让金以及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。

　　国家税务总局科研所研究员张培森表示，目前物业税征收最大的障碍是土地出让金。

　　根据我国的土地制度，地方的国有土地归地方政府所有，地方政府根据各自的实际情况、土地市场价值等因素来自行定价，土地出让的收入就纳入了地方财政。如果一旦将土地出让金纳入物业税，土地出让金就以国家税收的形式进入了国库，如何分配给地方、分配多少将是面临的一大问题。另外，与现在地方政府一次性出让土地不同的是，物业税分年征收，这将导致地方财政短期收入大大减少。

　　相关专家向记者表示，物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。在中国，所得税和增值税是以中央税为主的共享税，即将进入“实转”的物业税，谁是受益主体，存在争论。据其透露，现在各地对物业税所做的“空转”试点大多也并未涉及到土地出让金。

　　张培森对此表示，在不触及土地出让制度的前提下对现有税费进行整合相对更加简单、易行和具有可操作性，但会涉及到收费的建设部门，所以要进行税收和收费的整合也并非易事，要协调好不同部门的利益关系，还要制定好配套政策。

　　深圳大学金融研究所所长国世平亦表示，物业税开征不是简单的税费改革，涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面。房产如何评估、针对哪些物业开征、税费比例、如何约束个人欠税、个人房屋认定，政府该如何征收、该税收最后用于何处等等，都很复杂。

　　“国家有关部门已经就物业税开征的时间以及开征基点在学者和业界征求过意见。结合目前的经济形势，我预计起征点在1%左右，不能太高。” 国世平说。

　　国世平进一步向记者表示，“物业税的征收办法可能按照人均居住面积计算，超过一定面积要收税。目前主要有两种观点，人均30平方米和人均50平方米作为起征点。物业税的征收标准将在0.6%-6%之间。”