标题：泡沫升级:上海郊区房价破万

　　上海房价的泡沫正随着一块块“地王”的新鲜出炉,被越吹越大。

　　上周(7月27日-8月2日),上海一手商品住宅成交均价15404元/平方米,环比上涨908元/平方米,涨幅6.26%。而整个7月,上海一手商品住宅的平均成交价格高达15675元/平方米,环比涨幅达到了20%。

　　一个月成交均价上涨两成,上海房价在银行紧缩二套房、地方政府调查捂盘的情况下,依然以一种难以置信的速度上涨。尤其是,当上月底金地集团以楼面价近15000元/平方米的天价拿下赵巷地王后,其对房价的刺激效应立马显现,同为嘉定区甚至众多郊区的不少楼盘纷纷涨价,个别楼盘和区域的价格与年初相比,已经翻番。

　　北京华远集团董事长任志强日前在一个业内论坛上告诉本报记者他发现的“奇怪现象”:在北京、上海、武汉、重庆等今年楼市活跃的城市,中高档商品房的登记买家呈现“无职业者化”特点,买家多为尚未参加工作或已退休的无职业人员。而这些无职业者买家的背后,正是以投资为主的疯狂资本。

　　今年不少投资者在楼市的举动,比往年更为疯狂。

　　“地王效应”

　　2004年那波楼市上涨中,当上海一手商品房成交均价首次突破万元大关,引来业内一片惊叹。而在此后调控不断的几年中,房价依然继续攀升,如今全市成交均价突破15000元/平方米已不为人关注,但刚刚过去的7月份最后一周,上海远郊众多区域的房价突破万元,还是让不少业内资深人士警觉。

　　上周,上海一手商品住宅成交均价继续攀升,但新增供应量继续萎缩,仅22.9万平方米,环比减少了13.4万平方米,减幅36.91%。

　　楼市价升量跌的格局依然持续,后市的压力也不断累积。虽然上周商品住宅供求双降,但由于供应降幅大于成交降幅,供求比由前一周的1:1.21大幅上升至1:1.92,供求紧张局面在加剧。

　　值得注意的是,上海郊区房价涨幅出现领涨的迹象,不少郊区房价在短期内实现了大幅度飞跃,更有不少区域突破万元关口,这是上海楼市有史以来的首次。

　　权威统计数据显示,7月最后一周,上海区域房价涨幅领先的几乎全部是郊区板块。其中,金山区成交均价涨幅遥遥领先,达到90.38％,成交量也大涨64.52％；嘉定区成交均价首次突破万元,达到10776元/平方米；另外松江区成交均价上涨14.32％,崇明县均价涨幅也高达33.76％。

　　一位上海本地的资深开发商人士坦言,这些郊区楼盘,往往离市中心距离超过30公里甚至40公里,周边大部分都还是农村区域,配套也远未跟上,房价被炒到万元,而且是在短短一两个月的时间里大幅攀升至这样的高位,“要说没有过热和泡沫,不可能!”

　　拜“地王效应”之赐,上海郊区房价跑步进入“万元时代”。

　　易居中国分析师薛建雄坦言,远郊的赵巷地块楼板价接近15000元/平方米,是导致郊区房价过快上涨的重要原因。与该“地王”同区的楼盘———嘉城,年初售价不到8000元/平方米,8月的新一批楼盘价格已迅速提至13000元/平方米；与“地王”同属远郊板块的上海罗店区域,年初板块房价仅7000元/平方米,8月将有新盘景瑞美兰湖岭域上市,报价高达14000元/平方米。

　　“众多郊区区域均价进入万元时代,这无疑是疯狂的,后市风险巨大。”薛建雄认为,今年以来房价上涨过快。

　　投资者疯狂涌入楼市

　　“本轮中国经济的复苏是政府主导投资型的增长,表现为银行放贷的放量,产生较为活跃的货币流动,下半年中央政府将会持续执行积极财政政策与适度宽松的货币政策。”北京科技大学教授赵晓上周末在“上海两个中心规划利好下,产业发展机遇”高峰论坛告诉记者,大量货币流入楼市,房价泡沫风险必须警惕。

　　上海郊区房价在短期内大幅上涨并首次破万,证明了各路投资者大量资金涌入楼市,泡沫已现。有知情人士向本报透露,许多外地投资者如江浙一带的民间买家,对上海等一线城市的房产,投资的风格“豪爽”,有不少买家甚至不会对楼盘及周边做详细了解,仅仅根据中介机构、开发商的介绍,就下单买入。“不少投资者仅是根据当地区域的发展规划,就敢下单购买。”

　　由于不少投资者名下在前几年已拥有多套房产,新投资的则用直系亲属的身份来购买,于是出现了任志强注意到的“无职业者买家”现象。据任志强观察,上半年各地的无职业买家比例较高,北京约为20％,武汉、重庆等地已经超过30％,背后的投资资本动作踊跃。

　　追涨的心理依然在推动房价,吹大泡沫。21世纪不动产上海公司透露,二手房市场,卖家不断提价,已使买卖双方的心理价位差距迅速拉大。在上海杨浦鞍山、闵行七宝、浦东塘桥等多个板块,因业主过度跳价,交投双方的心理价差已普遍扩大至15%—20%,不少买家因此决定暂缓入市。

　　“但是,租赁市场却一直低迷,以租赁为指标的投资回报率处于历史低点。”薛建雄指出,一旦出现价格调整,将会因找不到租赁回报率的支撑而跌幅巨大。

　　第一太平戴维斯最新的住宅租赁市场报告指出,上海租赁市场受跨国公司成本控制影响较大,预计住宅租赁市场下半年走势仍趋弱。其中酒店式公寓上半年的平均租金同比下跌5%—10%,而整体市场的入住率同比下降5—10个百分点。预计截至年底,租金仍将下跌5%—10%。