标题：楼市末端成涨价"长跑冠军" 银川房价高涨的背后

　  虽然银川是西北地区的一个中等城市，房价也远没有北京、上海、深圳等大城市那么高，但是令人费解的是，去年以来银川的房价涨幅曾经连续10个月在全国70个大中城市位居第一。即便是在“全国楼市一片红”的7月，银川仍以同比4%的涨幅处于涨幅榜前列。房地产研究专家和业内人士认为，潜藏在涨价背后的是开发商小动作不断，垄断企业、权力部门趁机团购，银川楼市实为“虚火上身”。 

　　外来人口投资居住推高房价 

　　享有“塞上江南”之称的银川市近年来在居住环境上发生了巨变，随着打造“两个最适宜”城市的步伐加快，来自宁夏其他城市以及宁夏周边的内蒙古、甘肃、陕西等地的购房者纷纷到银川定居，刺激了房地产市场投资的大幅增长，在很大程度上不断推高银川的房价。 

　　据银川市住房保障局统计，上半年，银川市辖区商品住房销售面积超过103万平方米，其中61%的房子都被外地人买走，而区外人员购房超过近19万平方米，占全部销售楼房的18%还多。 

　　银川楼市最典型的特点是外来新移民支撑、推动型。从购房对象消费水平看，区外新移民所购住房每平方米均价超过3500元，居各类人员购房的平均价格之首，说明外地人员在银川购房多为中高档楼盘，这在一定程度上推动了银川房价上涨。 

　　据银川市房地产协会副会长王维国介绍，目前银川市房地产品牌效应已经确立，由于市场前景广阔，这几年外来企业投资和外地人口购房都进入一个新的阶段。目前在银川各大中高档社区，停满了挂着陕、蒙、甘等地牌照的车辆。而从2007年到2009年，银川市高端住宅的销售价格像跨栏一样，轻松地从每平方米4000元、5000元一直涨到6000元。 

　　“尽管今年银川市很多高端住宅涨幅比较大，但是基本上不愁卖。由于新建的高端社区基本上拿的都是比较优势的地块，外来购房者中居住、炒房的都有。随着宁夏周边地区能源工业恢复，银川房市可能还会走高。”宁夏隆湖房地产开发公司负责人徐毅说。 

　　由于涨幅过快，大小开发商纷纷上调房价。记者走访多家大型房地产企业发现，从6月到7月不到2个月时间里，一些楼盘由以前的“低开高走”变为“高开高走”，楼盘起价每平方米升高500元左右。 

　  开发商预期走高萌生捂盘冲动 

　　在经历一年多的低迷之后，6月份以来我国房地产市场有了全面复苏的迹象。近期，由于对房价的预期走高，很多开发商小动作不断，楼盘捂盘惜售现象日趋严重。 

　　连日来记者走访了银川市多个在售楼盘，所到之处售楼员不是说“房子已经卖完了，您先登记下一期”，就是说“房子还剩下边上的了，要买就赶紧”，似乎销售场面异常火爆。开盘不到2个月的一个大型高端住宅，售楼处的销控表上可售的房子居然也屈指可数。 

　　银川市网上房产备案信息显示，很多房子并非“名花有主”。一些开发商故意制造销售火爆、房源不多的假象，由于消费者无法及时、准确地了解楼盘销售信息而受蒙蔽。在银川市网上房产备案信息查询系统，记者发现近期很多宣告售罄的楼盘实际上销售量还不到50%，一些两年前开盘的住宅项目，也有20%左右的房源闲置。 

　　截至6月底，银川市商品房空置面积达到230万平方米，其中住宅空置112万平方米，同比增长32.6%。一些房地产业内人士表示，今年房价突然上涨，而且涨幅较大，在这种情况下如果开发商资金充足，捂盘的意愿肯定是比较强烈。但是捂盘也有风险，目前商业银行贷款仍然不能满足开发商需要，民间借贷在开发投资上占有不小的比例，一旦房市再次风云突变，倒霉的将是开发商自己。 

 　 强势企业和部门以团购为名变相炒房 

　　今年以来，银川市掀起了一股团购风，一些能源垄断企业、国有银行、税务部门趁便将一些地理位置好、投资前景好的楼盘抢购一空，不少楼盘把普通购房者拒之门外。 

　　宁夏大学房地产研究所的一位专家分析，现在很多开发商以远低于市场价格500元到1000元的价位出售一些热点住宅给一些部门或垄断企业，而这些购房者往往都已经有2到3套房子。他们购买这些房子通过的是合法的市场行为，但是实际上是投资、炒房。由于很多房不是自住，这些房子很快就会流入二手房市场，变相抬高城市的房价。 

　　另外，据一位房地产业内人士反映，现在团购房屋已经成为很多人的特权，而这些特权随时都可以转让变现。一个银川市北部的楼盘，团购者转让购房权的价格已经被炒到7万元，相当于给这个住宅项目每平方米加价500元以上，团购、转让似乎已经成了很多强势部门和企业的变相福利。 

　　据一些知情者分析，除了一些垄断企业通过团购解决员工的住房问题以外，很多与房地产开发企业联系密切的放贷银行、政府部门都在团购。虽然这些交易行为看起来是合法交易，但是对房地产市场的健康也有影响，很大程度上妨碍了普通购房者的平等权利。而这些房产的投机性非常强，很多是虚假需求，无疑会给后市带来很大的泡沫。 

　　楼市虚火背后谨防陷阱 

　　从长期低迷到涨声一片，从没人要地到高价拿地，很多地区的楼市都有些虚火。这里面固然有国家相关鼓励政策发力的作用，但是金融信贷支持同时也透支了普通消费者的购买力。 

　　宁夏大学房地产研究所副所长邓宇说，很多城市的楼市很可能会出现泡沫，西部城市房产开发在全国来看处于起步、后发阶段，尤其要注意。在银川，一些高端楼盘价格迅速迈过每平方米6000元大关，同时也刺激了中端楼盘追涨，这反映了开发商过高的市场预期。由于银川房市涨幅长时间在全国领跑，很多购房者失去了持币观望的耐心，一些开发商行情刚见好就开始打擦边球违规，没有预售证就卖房、违规发放VIP卡等。 

　　银川一些房地产开发企业和专家分析认为，银川的房价涨幅长时间位居全国榜首，风险也随之增大。目前市场仍处于波动状态，这一轮的涨价到底是稳中有升还是很快就停止上涨，也有待观察。 

　　对于普通购房者来说，一味追涨和持币观望都不可取，在涨声一片的情况下保持良好的心态，广泛搜集中意楼盘的销售信息，不能轻易被开发商忽悠，要选择适合自己的房子；另外，现在银川、兰州等西部城市的房地产市场分化也越来越明显，有三四千元的中档房屋，也有五六千元的高端房屋，买房要量力而行，不可盲目攀比。 

　　对于投资者来说，银川房市还没有经历过大落的市场考验，过于乐观、盲目投资置业不是好事。从投资成本的角度来看，西部二三线城市的房价不是太高，炒房的利润空间比在东部大城市要小得多；从投资风险来说，今年银川等城市房价呈现涨幅过快的趋势，在下半年因房价过高很可能会造成房市交易量萎缩，所以投资买房需选择升值潜力大的核心地块。