标题：樊纲：中国房地产最大缺陷是没物业税

　　央行货币委员会委员樊纲认为，房地产需求方最大的制度缺陷是没有房产税，也就是物业税。深圳要带头试点，樊纲希望能够早点实现，来调节投资需求和住房需求，调节大房子需求和小房子需求，调节长远需求和当前需求。

　　日前，深圳市人大审批通过《深圳市政府年度投资项目计划》，其中就包括建立“市地税局物业税及配套管理系统”，加之深圳作为全国率先实行物业税“空转”运行的城市，使得深圳被认为是首批开征物业税的试点城市。

　　樊纲认为，中国房地产市场要实现长期稳定发展，要克服一些制度缺陷，现在的问题不是政策性的问题，不是二套房的问题，根本是一些制度性问题。从需求角度，需求方最大的制度缺陷是没有房产税，也就是物业税。

　　第二个制度是供给方面。一说供给，大家知道最近这些年我们说得最多的就是土地供给受限制。人地关系不仅是住房，还有吃饭，在这样一个交织矛盾的关系中，中国的地是最紧张的，房地产商要有一个客观分析。

　　土地紧张，怎么提高住房供给？樊纲认为，应该提高土地利用率、提高土地容积率。现在房地产的广告都是容积率很低，从制度上能不能强制执行高容积率，增加住房供给？现在就只有这个出路了。

　　现在有人说房地产投资还没有恢复，樊纲认为，这得看趋势。现在从年初3％增长速度到了9％，考虑基数这些问题，相信明年房地产投资的增长速度可能是25％甚至30％以上，这对中国经济增长是一个支撑。面对这样一个总的趋势，樊纲个人认为中国经济复苏的趋势正在形成，而且是可持续的。

　　建设部政策研究中心主任陈淮：减税增加居民购房能力

　　陈淮认为，要提高普通居民的购房能力，我们现在遇到的问题是人们买房这一件事成为他们开支、支出的一个构成部分，但是人们收入累积是一个逐步的过程。房价和收入之间存在着尖锐的矛盾，这是在一个发展中国家、发展不平衡的国家很难避免的事。我们需要一个较长的发展历史过程才能最终解决这个问题。

　　但是政府、政策应当对此有所作为，有所作为的根本方面在于提高中低端老百姓的购房能力，资产积累能力。注意，不仅仅是收入提高就提高了他们的购房能力，这不是唯一的。提高购房能力还包括我们在消费结构中努力降低人们吃穿用所占的比重。

　　大家以为房价收入比都说明一切问题了，不是的。假定挣6万美元的一个美国家庭买一个30万美元房子，这个6万美元的家庭，吃穿用所占比重只占1/3。挣6万人民币的一个家庭，吃穿住比重可能占60％、70％甚至80％，因此财富积累能力大大不同。努力改善我们普通老百姓中越来越多人群财富的累积能力，而不是消费能力，这是一个攒钱的过程，这包括税负及其他一系列政策支持。

　　我们曾经大声呼吁过，应该提供给老百姓更多的规避资产性风险工具。我们都愿意拥有财产和财产性收入。十七大报告说了要扩大人民群众拥有财产性收入群体所占比重，但是大家要明白拥有财产性收入就一定要面对财产性风险。而规避和降低他们的风险，提高他们抗风险的能力，比如说税负变化、收入变化、经济景气状态变化、职业变化等等的能力都是提高购房能力和实现住有所居的重要方法。

　　香港中原集团主席施永青：开发商不抓住机会就可能没有机会

　　施永青认为，房价在上半年上升得太快了。升得快，对有房子的人当然有好处，但是另一方面，还没买到房子的人，就觉得跟他自己的负担能力，越来越远了。房地产影响民生，房价太高，政府不能不关注。因此未来房价可能会升慢一点，但是掉下来的机会还是不太多的。在这种情况下，某些政策会收紧的。一个就是贷款的政策，另外一个就是政府对资助性的房子会做多一些，比如一些限价的房子、廉租的公房，以此来解决解决基层的居住问题。

　　对于未来土地的政策，施永青认为政府应该多批点地出来，一个可以调整供应不足，另外一个就是在经济上政府需要去开发，而不是去卖储藏的房子，这样对经济拉动和楼市上升有好处。他相信政府也会多推出土地，因此没必要去抢地王。

　　施永青认为，现在的房价，是建立在一个比较脆弱的基础上的，所以有机会还是应该尽量卖多一点，未来可能还有便宜一点的土地供应。

　　其认为，实体经济已经产能过剩，政府宽松的货币政策的钱很难流进实体经济的。为什么很难流进实体经济？因为产能过剩，它的生产线已经有很多停工了，你给钱它，难道再去建多几条生产线吗？这样做是更大的浪费。所以在经济没有好之前，政府会支持房地产，如果出口真的增加了，内需增加了，经济上去了，政府对房地产的政策可能会有所调整。经济好的时候，可能楼价就没有机会了。

　　阳光100集团董事长易小迪：地产走到两个十字路口房价只涨不跌态势将结束

　　一个新的竞争时代可能会到来。第一点，中国房地产企业的发展其实走到一个转折点。我判断外部形势，高增长时代已经过去了。这十年来都是量的增长、价的增长，在一个长的牛市里度过。量的增长我觉得可能到了一个顶点。当然，不同城市它的增长幅度不一样。其实北京、上海的销售量已经在下降。靠规模发展的时代已经过去。

　　第二，房地产需求虽然旺盛，但是它的需求开始多样化。不简简单单是以住宅需求为主或者以城市普通住宅为主，还是走向多元化。城市功能也发生变化。过去它是以制造行业为主，现在慢慢要向服务行业转变。第二产业向第三产业转移。自然会产生新的需求。

　　伴随这些判断，价格的高增长时代也会过去。房价会结束只涨不跌的态势。它今后的增长会在波动式的规律上增长。而且增长趋向于稳定。这种每年都是房价暴涨的时代我想已经过去。过去移民城市刺激的房价增长，或者可以说是因为一个城市有大量的外来移民，或者可以说是产业转移带来房价增长。我想这两个高增长一定会发生变化。

　　第三，供求也会发生变化。将来可能会有一些地方仍然是供不应求，但是更多的时候是供需平衡或者供大于求。甚至供大于求我判断有可能是一个常态。因为现在房地产扩张生产能力的速度远远快于需求增长。我们可以看到很多房地产企业资产过百亿，过了百亿后，并不是它的目标，它还要过千亿，需求会不会这样增长？这是一个本质变化。其实就是供大于求。

　　新的形势下会带来一个新的机遇。城市功能升级会成为下一个时期城市化主旋律。

　　大家可以看到其实有些企业，如果跟一个城市的发展带来的功能需求相吻合的话，他最能够获得新的成功，而盲目大规模圈地，其实不一定能够成功。

　　房地产企业要面临着转型。尤其是现在地价还是在一个相对高的位置。如果还是靠巨额资金投入，买地盖楼，这个压力非常大。房地产行业走到了两个十字路口，一个是房地产政策走向一个十字路口，一个是房地产盈利模式也走到一个十字路口。