标题：高价房成为楼盘"名片" "含金量"低市场难乐观
高价房成为楼盘“名片”
什么样的房子才能定义为高价房？业内人士介绍，各地经济发展不同，对高价商品房的定义也不尽相同。以南宁的经济水平看，售价在1万元/平方米以上的房子（非别墅），或总价在150万元以上的商品房，就算是高价房了。
记者了解到，南宁的高价房是近两三年来逐渐发展起来的。此前，南宁的楼市在发展初期，市场分化不明显，高端需求较少，楼盘建设的高价房少。现在，高价房大多集中在青秀区，当中又以凤岭区域为主。
在南宁一些楼盘的宣传广告中，不时可发现一些“楼王”。这些“楼王”有的售价8000多元/平方米，有的面积在200平方米以上。算下来，房子总价已经超过150万元。此前，南宁某楼盘销售的1.3万元/平方米楼中楼，是业界认为是南宁售价最高的商品房，一度引起广泛关注。
南宁某房地产代-理销售公司市场部经理覃先生（
查看地图）介绍，现在南宁一些楼盘热衷开发高价商品房，主要目的是提高楼盘形象，把高价房作为楼盘“名片”。有这些高价房面市，进一步奠定楼盘的高端市场定位，有利于营销推广。所以，现在不少楼盘在开发中，会开发少量高价房。
“含金量”到底有多高
房子售价高，自然要与普通房子有所不同，南宁的高价房“高”在哪里？
在凤岭一楼盘，记者了解了一套楼中楼。这套房面积260多平方米，有5房3卫，按楼盘7000多元/平方米的售价，房子总价近200万元。房子仅入户花园就有20多平方米，露台有4个，让人印象深刻的是，主卧的衣帽间有5平方米左右（查看地图），十分气派。
青秀区一楼盘的平层商品房，面积近200平方米，售价超过150万元，却仅设计为4房2厅户型。这套房子共3个卫生间，采用双主卧设计，两个主卧各有一个卫生间，房子空间十分大，有一间20多平方米的会客室，还设置有休闲用的室内空中花园。
在仙葫一楼盘的楼中楼，面积近310平方米。设计有7间房，主卧连同书房、衣帽间等，面积近50平方米。一般商品房的厨房面积在4平方米左右，这套房的厨房面积近20平方米。
西乡塘区一楼盘的6房2厅平层户型，面积230多平方米，是精装修房，房子总价近200万元。房子楼间距达上百米，视野十分开阔。与普通房子不同的是，这套房设计了一间洗衣房，洗衣房外就是近10平方米的阳台。销售人员介绍，他们可提供4个不同风格的装修供购房者选择。
记者了解到，南宁的高价房基本是毛坯房。售楼人员介绍，房子精装修后出售，一方面会造成总价增多，另一方面也难迎合购房者的消费需求，所以以毛坯房进行销售。有的楼中楼户型，毛坯得连楼梯扶手也没有设置，更别说房间内门了。
走访南宁的高价房，记者发现除了房子面积大，就没有给人留下其他印象。业内人士许先生介绍，在广州的高价房市场，有的楼中楼配置屋顶泳池；在上海一些高价房，房子采用智能管理；成都有的高价房，开发商是进行独栋建设，独享楼盘高规格打造的景观、绿化。这些配置，在南宁楼市还没出现。南宁的高价房，还是一梯两户、三户或者两梯四户，极少一梯一户或两梯两户的。可以说，南宁的高价房“含金量”并不高。
销售市场并不乐观
凤岭一楼盘在2008年开盘，户型有两房、三房、四房及楼中楼。记者了解到，该楼盘目前两房和三房已经全部售出，余下一些大户型待售。这些大户型房子，售价最低为120万元，最高为200余万元。销售人员说：“开发商不急着推大户型，慢慢卖吧。”
青环路一楼盘的楼中楼，2007年记者曾去踩盘观看。近日，记者再次走访该楼盘，发现这套面积超过220平方米的房子仍在销售，不同的是，房子的售价比前年涨了1000多元/平方米。
楼中楼售价高达1.3万元/平方米的某楼盘，对销售情况讳莫如深。记者向销售人员了解销量，对方称“大部分已经售出”，但不肯提供具体数据。业内人士介绍，该楼盘现在主推的户型是其他房子，可见这些高价房只是营销的噱头。
航洋国际城附近一楼盘，去年开盘时推出230多平方米的楼中楼。近期，该楼盘的宣传推广中，又出现了这个户型。记者了解得知，这些现房销售的“压轴精品”，其实就是去年的存量房。
记者从南宁房产部门了解到，今年上半年，南宁售价7000元/平方米以上的房子，共成交588套，而售价5000元/平方米以下的房子，成交量为2万多套。境外人士在南宁购房，成交的均价为5300余元/平方米。这些售价超过8000元/平方米的房子，销售形势不容乐观。
广西某房地产公司策划部经理曲先生介绍，除个别楼盘为了追求高利润，有意将房价升高把销售停滞，让市场与售价靠拢外。极大多数楼盘的高价房，是因为销售不畅成为存量房。有的楼盘，房子已经交房了，高价房还在卖。
一位业内人士告诉记者，南宁一些别墅楼盘，有的售价是两三百万元一栋。因为别墅的价格与一些大户型房子的价格差距不大，有能力买200万元高价房的购房者，往往选择购买低价别墅。他们了解发现，南宁的高价房顾客，大多是别墅的业主，这些人士购买了别墅，出于生活便利、给家人居住等原因，再购买高价商品房。
有“内涵”更能卖高价
柳州一楼盘销售的上千万元楼中楼，面积达700平方米。南宁目前在售的楼中楼，面积最大不超过400平方米。柳州楼盘出现“楼王”，南宁开发商持何看法？南宁的楼市高端消费市场有多大？
据了解，柳州出现了上千万元楼中楼，在南宁业界引起较大反响。不少人认为，南宁的高端消费人群比柳州多，南宁的高端楼市开发也可以“再上一档次”。有的房地产公司，已经在了解开发超大户型楼中楼的可行性。不过，也有人士认为，这只是楼盘个案，对楼市起不了太大影响。
开发商梁先生介绍，南宁近几年经济发展较快，高端消费人群越来越多，适度地开发高端楼市可满足这部分塔尖人群需求。但是，目前南宁的高端楼市并不成熟，换句话来说就是尚没有完善的产品能打动消费者。像有的高端消费人群，希望整个楼盘都是高价房（别墅除外），目前就没有哪个楼盘能做到。
在物业服务方面，南宁楼市也尚待改进。高价房要有高品质的配套服务，但目前南宁很多物业公司，服务内容单一，只局限于门卫值班、打扫卫生等，没有管家、接送小孩、送餐等延伸服务，这在很大程度上影响了市场的发展。
南宁某房地产公司副经理成先生介绍，他们开发的写字楼项目，目前已经有多家知名企业进驻，有的公司把分区、总部设在南宁。外来经商人士的增多，势必会推动高价房的开发。但是，不少外来经商人士觉得南宁的高价房做不全、做不透，缺乏吸引力。开发商要把高价房做实、做好，而不是把它当作楼盘的“花瓶”，这样才能让高价房焕发出新的生命力。
一些业内人士认为，随着土地资源的稀缺，别墅会越来越少并价格上扬。开发好高价房楼盘，可以把一些别墅顾客争取过来。此外，有的购房者希望有完善的配套服务，又想享受高品质生活，高价房能满足这部分人群的需求。所以，高价房市场还是具有一定市场潜力的。