标题：豪宅价格由货币和股市决定

　　我在“星河湾”的演讲引发争议，争议之一是豪宅价格由股市决定，争议之二是富人社区教育富人。第二个问题无需讨论，还是用“孟母三迁”的故事作为案例，孟母不计成本“择邻处”，结果就教出了优秀的孟子。这段故事被写进《三字经》，说明这也是被中国儒家文化所认可的选择。

　　再谈股市与房价的关系。现代市场经济存在着两个“螺旋”：工资/物价螺旋和房价/股价螺旋。前者生产着贫困，后者生产着财富， 两个“螺旋”并不直接发生关联，因此难以证明是后者剥削了前者。房价/股价螺旋来自于二者共同具有的投资品属性，虽然房产天然不是投资品，但是在城市化的进程中，城市化的土地和房产由于相对和绝对的稀缺性而成为商品，所以被投资人所青睐。作为投资品，房地产和股票只有流动性速率的差异，因为房地产具有投资/消费的二重性，而股票则是纯粹的投资品。在中国，由于股市还没有开放融资融券业务，普通投资人不能够借钱投资，于是房地产的融资功能就补充了中国股市的这个缺陷，从而进一步强化了房价/股价螺旋，使二者之间产生了互补性替代。

　　易居中国旗下的克尔瑞研究院很有效率，迅速给出了浦东星河湾客户的分析报告。研究表明：年龄在36-45的客户占56%；浙江，上海和外籍人士分别占24%，23%和14%；认购比例最高的是总价在1001-1200万的245平米户型；客户几乎全部选择贷款购房，此前都有三次以上的贷款记录；客户资产在7000万到一个亿左右，多数客户的购房用途是自住和保值。

　　这项研究的结果说明什么呢？显然，外地和外籍俗称“两外”人口的购房动机与本地平均收入水平毫无关联。在中国的现阶段，年龄在36-45的群体现在能有身价7000万到1亿的几乎都和股市有关，或者是投资致富，或者是创业致富，前者多于后者，而且在创业致富者中间，多数也是通过上市套现后才有购房置业的经济能力和投资意愿。所以在我看来，这个报告直接验证了股市和楼市之间的互补性，也证明了我的另一个说法：不投资，步行；投资，开车；举债投资，坐飞机。投资就是主动经营风险，这是现代人的生活方式，所以我们说，富贵险中求。在走路，开车和坐飞机的选择中，人们的第一反应是坐飞机比走路有更高的风险。这种本能的反应看似有理，其实不然。试想一想，每年在路上被撞死的人多还是死于空难的人多能呢？所以说：房产的融资功能弥补了股市投资的制度性缺陷。

　　储蓄而不投资的风险看似较小，其实也不然。因为货币从长期而言就是一堆废纸，这是雷曼兄弟公司留下的著名遗言。中国人，特别是新中国这一代人，是在“储蓄光荣”的理念下长大的。在经济学中，储蓄偏好和投资偏好是彼此对立的行为模式，储蓄光荣等于是说投资可耻。于是我们把投资和投机对立起来，而“投机”在许多人的解读中被等同于“偷鸡”。所以人们喜欢嘲笑投资赔钱的人说：偷鸡让鸡啄了一口，活该！人们总是在嘲笑他人之余自我欣赏，于是把“储蓄光荣”的理念奉为国粹，笃信天道酬勤，节俭持家。试想一想，36-45岁就有近亿身家是由于勤劳节俭吗？

　　如果通货膨胀率在10%而贷款利率为6%，举债投资的静态收益就是4%。以1千万的房产投资再加上按揭举债投资股市，600万的投资追求20%的回报，1000万的总收益就增加了12%；再加上房产本身的增值，以年平均10%计算，总收益就达到了26%。反对者会说：通货膨胀不会有10%！（真的吗？看看我的专栏文章吧！）股市投资也不会有20%！这就是生活方式的差异：如果你是因为股市有20%的回报才去投资，你就很难保证获得20%以上的收益，因为你会因投资改变心态，因风险望而却步；如果你把投资视为抵御通货膨胀的有效工具，投资纳就像穿衣吃饭一样，这时你就会在休闲投资的心态中获得满意的投资回报。

　　曾有人问过投资大师彼特·林奇一个问题：什么人适合投资股市？大师答曰：买了房子的人适合投资股市，因为房产在多数时间内是抵御通货膨胀的工具。我理解这个回答有两个含义：首先，通货膨胀是购置房产的原因之一，房价走势与通货膨胀之间有着天然的关联性；其次，要用有产者的心态投资股市，房产和股市之间也有天然的关联性。

　　在房产主要还是投资品的发展阶段，房产价格，特别是高档住宅的价格，一定是由货币和股市决定的，而房产作为消费品的属性会退居次要地位，此时租金回报率和家庭可支配收入并不决定房价。因为，投资人的消费思维，是用预期的投资回报来决定消费水平，用以往的投资收益来选择生活方式，所以他们相信未来，举债投资，在追求美好生活的预期中为社会分担了风险。