Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
28岁的张美芬在西宁市胜利路开了一家佳美房屋中介。虽然这家刚开业仅几天的中介迄今尚未做成一笔交易，但面对墙上贴满的房屋出售信息，张美芬信心满怀。
张美芬来自四川山区农村，之前做过服装生意。2009年8月，看着西宁不断飞涨的房价和红火的房产生意，经不住诱惑的张美芬决定转行做房屋中介。
“我们只求每个月赚一两千元生活费就可以了。”张美芬说。她相信西宁房价还会涨，房产生意也会依然红火。
西宁的大街小巷，像张美芬这样的房屋中介近来正如雨后春笋般诞生。没有人担心西宁的房价会下跌。高高的塔吊遍及西宁这个西部城市，巨臂挥舞下，新楼盘的崛起正在星夜兼程，房地产生态链也正在快乐地生长和膨胀。
房价涨势依旧
8月的西宁，房价依旧延续近３年来的持续上涨趋势。
尽管今年前7个月，西宁市全市累计销售商品房的均价为每平方米2809元，但在新宁路4号，一个名叫“盛世豪庭”的高档住宅小区，最新楼盘开盘均价已冲高至每平方米4200元。“最低的每平方米3800元，最高的每平方米4700元。”售楼人员小韦告诉记者。
“怎么这么贵？”记者有点惊讶。“贵吗？我们不过是这里的第三名，最贵的第一、第二名，就在我们旁边。”小韦指着墙上的售楼进度表说，现在就剩D座还有房子，A座和C座都基本卖光了。“B座呢？”记者问。“被青海省某单位整体买走了。”小韦没告诉B座的售价，但显然，一个单位买走一幢楼，已经让这个小区剩下的楼盘变得炙手可热。“眼下最好还是抓紧购买。”小韦劝记者：“我们的房子现在基本上一个月调一次价，现在不买，过两天估计都没这个价了。”
小韦的话并非是售楼者的销售艺术。一份调查报告显示：近３年来，西宁市各城区房价持续上涨，城西区商品住宅售价最高，其次为城中区，城南新区均价最低；除城中区外，各区同比涨幅以2007年为最高。2009年以来各区房价继续上涨，仅1至7月，各区房价均较上年有不同程度上涨，最高的城西区每平方米上涨了706元，其次为城北区、城中区、开发区，最低的城南新区每平方米也上涨了82元。事实上，在西宁，近３年来市区房屋同质价格已从2006年1月的每平方米1941元上涨到2009年7月的每平方米2926元。
而国家发改委和国家统计局最新公布的统计数据也显示，2009年7月，西宁新建住房销售价同比增长4.5%，这是今年来西宁连续第7个月上涨。此前的6个月，西宁新建住房销售价同比增幅分别为4.8%、4.7%、4.6%、4.5%、4.5%、4.5%，每个月的涨幅都居于全国70个大中城市的前五名。
不仅一手房的价格在持续攀升，二手房价格也在周围新楼盘的带动下快速上涨。“去年每平方米3000多元的二手房现在都已涨到了每平方米4000多元。用不了多久，我敢打赌，西宁好地段的二手房都会冲过每平方米5000元。”已经在房屋中介干了5年之久的安信居间事务所经纪人李海宝对记者表示。佳美房屋中介的张美芬也认为，现在二手房的售价越挂越高，客户期望值越来越高，有的房子挂了几个月都没成交，但客户就是不愿降价。记者问一套140平米、挂牌55万元到60万元的二手房50万元能不能成交，她说：“客户给的最低价就是55万元，没商量。”
二手房的成交怎样呢？李海宝告诉记者，虽然他们这些中介经手的二手房成交量不大，但很多客户都是私下自己交易，这个量非常大。“你只要到楼上的房产证办理大厅看看就知道了。”李海宝所在的这幢大楼地处礼让街2号，是西宁的房地产交易市场。8月17日下午１６时左右，在二三楼的房地产交易和办证大厅，记者粗略数了数，每层大厅都有70到80个人在交易。“不过由于二手房交易税费较高、二手房源紧张等因素，现在二手房的交易量已经下降。”西宁银行业一位人士告诉记者。他透露，今年1至7月，西宁共成交二手房49.17万平米，同比下降21.89%；二手房成交金额7.52亿元，同比减少22.95%；成交套数4924套，同比下降22.47%。
谁在推高房价
地处西部的西宁，房价为什么能持续上涨近３年，而且即使在全国房价都出现大调整的2008年，西宁房价上涨步伐依然未受影响？
“州县购房者推高了西宁的房价。”西宁市城中雅佳居间事务所经纪人聂清莲说，州县很多牧民都很富裕，他们一般都会养几百头牛羊，卖掉后的钱通常也没其他地方可消费，都拿到西宁来买房。
与全国其他大中城市不同的是，由于青海地处青藏高原，高寒缺氧，很多地区条件恶劣、教育资源稀缺，因此州县很多牧民和有经济能力的在职公务员，以及绝大部分退休人员都会选择到适宜居住的西宁买房。“独特的地域特点，已使西宁集中了全省近九成的住房需求，这个在全国是非常少见的。”一位房地产统计部门的官员说。
“外来人口在西宁购房，也改变了西宁住房的供需结构。”“盛世豪庭”售楼小姐小韦告诉记者，外地人如果在西宁买房，就可以把户口迁到西宁。她拿出一份文件给记者看，“任何在本省购房者，凭产权证就可以办理当地户口。西宁以前还要求购房者必须购买70平米以上一套房才办户口，今年下发的新文件已取消这个限制。当然，我们这里的单户住房面积都超过了70平方米。”小韦得意地说。
那么，西宁市的户口对谁有吸引力呢？“很多沿海一带的人，都把孩子的户口迁到西宁，然后在东部上学，到西宁考试。青海的录取分数线低啊，这个谁都知道。”小韦说：“沿海一带在西宁做生意的人也不少，这些人原来靠租房，现在也全都开始买房，他们离开西宁时就会把房子卖掉，既省房租又赚升值的钱。”
近年来，青藏铁路建成通车，“郁金香节”、“青洽会”、“环青海湖国际公路自行车赛”等节庆活动大大扩大了西宁在全国的知名度，省内外投资商纷纷来西宁寻求发展机遇，这直接带动了外来人口的涌入，扩大了对住房的置换需求。统计显示，今年前7个月，外省市人口在西宁的购房量占全市需求量的8.83%。
“当然，西宁‘扩市提位’带来的旧城改造，也拉动了一些‘被动型’的住房需求。”西宁市一位政府官员表示，“预计‘十一五’期间，由于城市改造和拆迁而形成的‘被动型’年住房需求量将在60万平方米左右，这很可能会推动西宁市房价进一步上涨。”
“去年持币观望、被压抑的真实有效需求，在国家各项购房优惠政策的刺激下，充分释放，这也推动了西宁市房价的上涨。”西宁城中区广景居间事务所经纪人薛晓敏说，“开发商捂盘现象也很严重。这轮房价的上涨其实有很大因素是人为炒作起来的。”
楼市是否健康
“总体看，西宁经济发展相对滞后，房地产业的发展尚处在起步阶段，住房需求量仍然较大。”当地房地产统计部门的判断是：“目前西宁绝大部分需求仍然停留在比较原始的自住型和改善型上，投资型和投机型的需求比较少。”
一家金融机构的调研报告也佐证了这个判断：由于西宁房市需求的基本面没有变，潜在的刚性需求依然存在；西宁的房地产开发投资增长、房价上涨和居民收入水平提高基本相适应，房价虽一路上涨，但仍在人们可承受的范围内；旧城改造、土地回迁赔付补偿上升，楼盘整体品质上升，从而带动整体房价走高，因此，西宁的楼市总体是健康的。这家机构据此预测，今年下半年，房价仍将进一步上涨，每平方米商品房平均售价将有可能上升到3000元至3500元，西宁市房地产市场仍将保持平稳发展态势。
尽管“健康”的观点不绝于耳，但中介的观点却迥然不同。“西宁的楼市健康，你相信吗？”聂清莲说，“西宁市居民的月均收入才1000多元，但房价已经涨到了４０００多元，现在越来越多的人买不起房子。”在聂清莲看来，目前西宁的房价实在太高，“房价越涨，没买房子的人越恐慌。现在，没房的人，大多是一家人东凑西凑，赶紧付个首付，然后把房子买下。这些可都是未来的购买力啊，未来的购买力提前在今年兑现，你觉得这个楼市健康吗？”
有业内人士则从供求角度为记者分析了西宁楼市。他认为，跟全国所有大中城市一样，受上轮宏观紧缩政策影响，西宁楼市供应出现了断档，而需求则在政策刺激下出现了集中井喷式释放，因此，西宁楼市的上涨与供求失衡有一定关系，供求改善了，楼市就能回到理性健康的轨道上。他提供给了记者一组供求方面的数据：从供给角度看，今年前7个月，西宁市房屋竣工面积仅20.23万平方米，同比下降64.04%；房屋施工面积609.36万平方米，同比增长22.28%；新开工房屋面积272.67平方米，同比增长73.48%，较去年同期上升95.23个百分点。“看了这组数据你就明白，上半年基本没有什么太多楼盘上市，正在施工的房屋虽然比较多，但大多也已经销售完毕，真正的新开工面积虽然大增，但远水难解近渴。”而需求呢？今年前7个月，西宁市累计实现商品房销售面积65.01万平方米，同比增长18.63%，较上年多增25.96个百分点，压抑的真实有效的刚性需求得到了充分释放。
“西宁的楼市健康不健康，还要看银行信贷资金的流向。”一位不愿透露姓名的银行业人士说，到今年7月末，西宁房地产开发贷款余额23.67亿元，同比增长9.75%；购房贷款余额27.56亿元，同比增长19.63%。房地产企业资金来源中，自筹资金比例下降，国内贷款占比继续上升；地产开发贷款井喷式增长，住宅开发贷款回升，购房贷款继续增加。“监管机构已经开始对西宁楼市展开调查，并对房地产贷款提出审慎性要求。当然，目前的经济发展需要房地产业发挥拉动作用，西宁楼市还看不出会遭遇严厉政策调控的迹象。”这位人士表示。