标题：美国房地产市场复苏迹象明显

美国近月公布的经济数据大多优于市场预期，而楼市数据更几乎是全面向好，其中新屋销售及二手楼销售均连升3 个月，前者的按月升幅更达2000 年12 月以来最大，而最值得关注的，是美国5 月份标普/Case Shiller 综合20 大城市楼价指数按月意外上升0.5%，为近三年来首次回升，显示美国楼市终于回稳。笔者有见于现时美国待售住宅数量跌至逾10 年来的最低水平，预料将有力支持楼价向上，而与楼价相关的房地产股票基金应可直接 受惠。

美国近期的楼市数据转好，相信绝对归功于美联储主席伯南克。美联储于月前宣布分别以1.25 万亿元购入两房及美国政府抵押协会(GNMA) 所发行的按揭抵押证券，及以2,000 亿美元买入由政府支持的企业债券，又回购总额达3,000 亿美元的国债，有效地刺激银根并增加资金流动量，压低长期按揭息率利率以减轻供楼负担，进一步刺激地产市场复苏。事实上，根据美国按揭银行家协会的数据显示，美国的30 年期按揭息率由去年最高的6.58厘，一度大幅推低至4.61 厘有纪录以来最低水平，并有效刺激按揭申请活动，伯南克所实施的措施对激活楼市起了决定性作用。

按揭低息 美楼价已回升

虽然美国现时的按揭息率已由高位回落，不过楼价能否重展升浪，很大程度上取决于消费者的购买力及消费意愿。虽然美国6 月份个人收入下跌1.3%，为连续第8 个月下跌，显示消费者的购买力正逐步下跌，然而，美国最新的失业率意外回落，为去年4 月以来首次下跌，该滞后数据的回落，意味　当地经济复苏在望，如果属实，则消费者的购买力必随经济向上。至于消费意愿方面，6 月份个人开支方面连升两个月增加0.4%，显示美国市民已开始重新消费，投资者可由美国7 月份汽车销售明显好转见端倪，而6 月份个人储蓄率意外下跌至4.6%，进一步解释消费意欲的上升。

虽然对美国楼市倾向乐观情绪在增加，但坊间仍有不少投资者看得极淡，其中西雅图地产经纪公司Zillow.com的首席经济师Stan Humphries 就指出，楼价下跌的风险仍然相当高，主要是受到失业率上升及收楼个案续增的冲击，预料楼价明年中才有望见底。而德银则预测楼价仍会持续下滑到2011 年，楼价将于大量断供及银主盘物业充斥下而下跌，当中有48%的业主将出现房产「资不抵债」，该数字截至上季末的23%高出逾倍。

格罗斯及克鲁明率先买楼

市场气氛转好，不少「重量级」人物亦加入唱好前景。其中除了美联储局前主席格林斯潘及「新末日博士」纽约大学教授鲁比尼外，股市方面有曾准确地预测金融风暴并于2007 年以沽空股票而赚大钱的著名对冲基金经理保尔森(John Paulson)；楼市方面，则有美国最大债券基金管理人、太平洋资产管理有限公司的「债王」格罗斯、及诺贝尔经济学奖得主、普林斯顿大学教授克鲁明。前者于加州购入一个地盘面积1.1 万方呎，拥有9 间客房及12 个浴室，豪宅包括2 个游艇泊位，买价为2,300 万美元，绝对是对美国楼市投以信心的一票。后者则斥资170万美元，购入纽约曼克顿西区的置业。他较早时曾表示，个人仍预期纽约的楼价会持续下跌，但是基于家庭需要，以及有一笔钱在手，故此若有合适的单位，也会购入纽约住宅，即使下跌，亦已有限度。