标题：房产投资买对房子是正道

　　楼市和股市就像一对兄弟，相互依存又各有特点。当房价节节攀升，而股票却“跌跌不休”的时候，越来越多手中有些闲钱的人将目光投向了房产。

　　在国际经济风雨飘摇之时，中国的经济发展趋于稳定，上半年火爆的股市楼市成为境外热钱投资首选。而当下股市进入调整期，对投资又会有什么样的影响呢？

　　投资风向

　　境外热钱“弃股追楼”？

■国外热钱涌入股市楼市？

据中国社科院世界经济与政治研究所国际金融研究中心最新发布的报告显示，今年第2季度外汇储备增长1778亿美元，相比第1季度增长的77亿美元扩大了23倍，其中高达879亿美元的外汇增长不能被解释。报告指出，由于国内实体经济开始企稳回升，资产价格逐步上涨，大量的境外热钱已经涌入国内资本市场。

某证券公司分析师何女士认为，由于西方国家整体经济低迷，资产价格不稳，大量跨境投机性资金找不到“用武之地”，而随着上半年国内经济开始趋于稳定，在这种情况下，一定会有大量的热钱通过各种渠道流入国内，这些投机性热钱主要流入上半年异常火爆的股市和楼市，而这两块市场都具备收益高、变现快的特征。上半年国内楼市和股市的双升行情和热钱的涌入有一定的关系。

■股市调整热钱是否会转投楼市

近期股票市场开始有所调整，沪综指跌破2800点，深成指接近11000点，面对市场动荡，股票资产收益率的持续下降，境外热钱是否会撤离股市，集体投奔楼市？何女士认为，这些热钱都是短期投机性资金，面对股市调整的局面，肯定会有大部分资金“弃股追楼”。

而西安交通大学房地产研究所所长杨东朗向记者表示，这些境外资金投资任何市场都讲究“短平快”，不必担心热钱会大量涌入楼市。杨东朗举例说，如果热钱选择入股国内企业，进行房地产开发，那么从拿地到销售完毕至少需要2-3年的时间，面对这么长的投资周期热钱肯定不会选择，而且通过近期国内房地产企业大量拿地的情况看，国内房企这个时候“不差钱”，根本不会选择外资参与。热钱也不会选择直接购买有房产证的物业，因为我国早已建立了金融预警系统，对外资购买物业有严格的政策限制，政策规定每位非中国居民只能购买一至两套用来居住的住房，并在一定期限内不准转让，当然热钱更不会以国人名义大量购进房产，所以这条路也是行不通的。杨东朗认为，面对国内现在股市的调整，大部分的境外资金会和2008年一样赌人民币升值，中国的楼市不会受到热钱的影响。

■西安楼市不会受热钱影响

陕西省房地产研究会会长王圣学向记者表示，就算境外资金选择通过各种渠道进入楼市，一般都会选择广州、上海等一线城市，对于西安的楼市将不会有任何影响。西安一直以来都没有发生过外资大量购买物业的情况，除了政策限制外资直接投资物业外，即使是选择出租物业，西安的住宅和商铺的租金相对于一线城市都处于较低的水平，所以热钱不会选择投入西安楼市，并且随着“收紧二套房贷”等国家限制投资性购房的一系列政策，西安的楼市一定会健康稳定的发展。

今年开春以来，房地产市场从回暖走向温暖，从温暖走向了火热。对于有些闲钱想投资房产的人来说，怎么样才能合理投资呢？房屋理财专家建议，在二手市场淘个房是个不错的选择。

　　投资指导

　　股市调整期 投资二手房正当时

■为啥投资？房源充足 价位低

“目前的市场形势有了新的变化，有意于投资房产的人可以考虑出手。”房屋理财规划师王瀚正告诉记者，在二手房市场上，以往的投机、投资者遭遇股市等个人经济危机，或是一些准备出国、去外地工作的人，急于抛房套现，有的甚至会以跌破成本的价格出售，这样一来，不仅流转到二手市场的房子比较多，而且价位比较低，对于投资者来说比较实惠。另外，首付比例的降低及贷款利率的优惠，都预示着这是购进房产进行投资的好时机。

在王瀚正接待的客户中，有位姓赵的西安人，他一直在南方工作，也攒了些钱，他发现近些年，西安的房价虽然一直在涨，但相对与北京、上海、深圳等一线城市的房价而言，还算是比较低的，具有升值潜力。因此，他本着投资的目的，先后在浐灞生态区、高新区、长安区等地按揭买了5套房产。由于去年股市大跌，他所持有的股票被套牢，以至于给银行的月供也无法按时偿还。在这样无奈的情况下，他不得不将手头的5套房产全部挂牌出售，以此缓解股市上带来的资金压力。

■投资哪里？潜力区域 地段好

“赵先生的事例，不过是众多投资者中的一个特例。”王瀚正说，在西安做房产投资的人，一般本地人较多，外地人相对要少一些，而且比较理性，不会像北京、深圳等地专门炒房的人那样，弄数十套房产在手里，而西安的投资者一般以5套左右的房产投资居多。另外，这些人购房时往往会选择按揭或分期付款的方式，还款周期以中长期贷款为主，会比较长。

王瀚正建议，如果要投资，当然必须重视区域、地段的选择。他个人比较看好浐灞生态区、大明宫以及张家堡区域：“这些地方虽然目前看起来表现平平，但是发展潜力比较大，将来配套的大环境会比较好。”除了地段，最重要的还有面积的选择，既然是投资，就需要考虑中小户型，以90平方米以内的两室最为合适，既好租也好售；当然如果是繁华地段，20~30平方米的偏小户型，也是不错的选择。

■如何操作？缩短战线 收益快

　　王瀚正认为，新房投资的话，投入产出的战线会拉得比较长，而二手房属于现房，可以直接投资快速收益。因此，如果投资想图快，快进快出的话，就可以选择二手的中小户型或者高档社区的大户型，必须要选择手续齐全的房子，不能有纠纷。

　　另外，王瀚正建议，在付款方式的选择上，以贷款为主，并将房贷时间适当延长，以降低月供金额，由于租赁市场活跃，可以将自己的房屋适时出租，以获得较高的租金收益，从而达到尽量让租金高于或接近月供数额，“以租抵供”来应对市场调整期房价贬值的风险，等到市场回暖的时候再收回自用，并利用这一段时间积攒的存款提前还贷，达到在自用期间降低月供或缩短还款期限的目的，如果是投资性业主到时也可以以较高价格出售。“当然，为了让自己的投资更加保险，建议大家还是向一些正规的中介公司进行咨询求助。”王瀚正说，中介一般会对房源的手续进行审核，使投资者能够规避风险，并得到指导性建议。