标题：房价上涨租金下跌 楼市逼近资产泡沫前夜!

　　盛夏的北京忽然天降大雨，但这似乎合了地产名人潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)的心意。因为恰恰赶到这一天，他一手操办的朝阳门SOHO开盘，商人相信“水聚财”。事实也确实如此，这一天，潘石屹卖掉了价值9.6亿元人民币的房子。　　上天并不只恩赐潘石屹一个人

　　从2009年的4月开始，在中国的一线城市，卖掉房子就已经不再是一件难事。国家发改委对70个城市的房地产数据统计显示，刚刚过去的6月，房价已经环比上涨0.1%，而刚刚进入7月，北京、上海、深圳等城市的开发商们，“庆功酒宴”已经不断。

　　然而，值得高兴的似乎只有开发商。因为北京、上海等一线城市的房产租金回报水平已在连续下跌。这一幕几乎是2004~2007年的重演，当时在租金房价“剪刀差”持续将近三年之后，中国楼市迎来了一轮持续一年的猛烈调整。

　　剪刀差重现

　　“从截止到6月份的统计数据来看，中国房地产的租金回报率已经只有4%了。”杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)告诉记者。作为市场的第三方研究机构，杨红旭常年往返于北京、上海、广州、杭州等主要房地产区域市场之间，这个4%便是综合测算了10个主要大中城市的租金回报比例得出的。

　　与此同时，杨红旭发现，虽然按照国家发改委70城市房价走势数据，房价上涨仅有0.1%，但北京、上海、广州、杭州几地的房价上涨幅度最低已经逼近7%，高的已经在10%左右徘徊，而这些城市的租金水平却普遍下滑2%~5%不等。

　　位处北京CBD核心区的双井，一直是住宅租金最为坚挺的区域。但即便如此，房地产中介机构链家宝业富力城门店的经纪人孙峰还是在劝前来“挂牌”的业主降低一些租金，这位业主的一套120平方米的精装两居室，他的预期价格在7800元/月，但孙峰希望能把租金降到6500元/月，这样比较符合租客的预期。

　　“很难说服。”孙峰有点儿无奈，“他最大的理由，就是富力城的二手房单价平均都涨到22000元/平方米了，而2008年最低时，这里二手房的售价大概只有18000元/平方米的水平，业主的想法是，房价涨上去了，租金就应该水涨船高，但现在情况真不是这样。”

　　孙峰遇到的情况并非局部特例。中原地产的指数研究表明，截至6月，北京“租赁领先指数”环比下降0.07%，同比则下降高达6.2%，一、二、三居室的租金分别为2867元/月、4448元/月和6112元/月。

　　房价在涨，租金下跌的却不仅仅是住宅。世邦卫理仕的统计数据表明，北京优质写字楼平均租金报价为每月每平方米192.5元，比去年同期下降幅度达9%。

　　投资由来

　　住房和城乡建设部的一位专家告诉记者，相对于房价收入比、空置率等技术指标，房价租金比受到的关注很少，而实际上，房价和租金比如果形成剪刀差，可以很好地从侧面间接反映购房需求中投资者的大致情况。

　　“此前，我们一直希望通过空置率的调查来摸清楚楼市中投资性购房，但是我们现在的空置率统计口径，是针对已发放预售许可证但未售出的商品房，而不是统计购买以后没有实际居住的商品房，所以，这个统计口径还没有房价租金比反映的全面。”他说。

　　记者了解到，对于投资性购房，我国一直没有明确的统计数据。但中原地产华北区董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)提醒记者，通过对房价租金比，还是有历史经验可以遵循，以便从侧面了解投资性购房的大致情况。

　　按照杨红旭的统计，2001年时，中国平均的租金回报率还高达30%，但到2009年已经低至4%，而在2008年楼市深度调整的之前的一年中，北京、上海等一线城市的房价涨幅通常高达15%~20%，但平均租金下跌的幅度通常都超过10%，中间存在将近30%的差距，而后，在达到峰值之后，在2008年开始调整。

　　“房价快速上涨的时期，大量的非自住需求进入了楼市购房，在一定时期之后形成闲置，大部分人都希望升值，这些闲置的住房会逐步进入租赁市场，从而造成租赁市场的房源增加，从而造成租金的下跌。”前述住房和城乡建设部的专家对记者说。

　　我爱我家(查看地图)副总经理胡景晖(胡景晖博客,胡景晖新闻,胡景晖说吧)告诉记者，从目前的情况看，租金与房价的“剪刀差”在经历了2008年的调整之后，又从低位向高位展开，所以从这个角度来看，投资性的需求又有所抬头，而这又从另一个层面解释了为什么这一阶段房地产市场迅速复苏的原因。

　　资产泡沫

　　“剪刀差是一个发展过程，初期出现的预兆是资产泡沫形成，然后逐渐增加，再然后进入调整期。”李文杰表示。

　　一位大型国有开发企业的副总则告诉记者，这个剪刀差增大到租金无法满足偿还贷款时，剧烈的调整就会到来，他认为，现在还只是资产泡沫的初期。以他所开发的东北四环的某项目为例，一套商品房的价格按照现在的定价，主流户型总价在140万元左右。按照目前七折房贷利率，以25年贷款年限计算，每月需要还款6658元。而这个数额，就成为了标杆所在，也正是这个标杆，将受到剪刀差的持续影响。

　　记者了解到，该区域属于北京的黄金地段，由于环境较好，租金水平一直比较稳定在较高的水平。目前，通常商品房精装两居室的租价可以达到6500~6800元/月的水平，以这个租价与月还款额度相比，基本可以抵消或者持平。

　　“当然，最好的情况是可以有盈余，就是租金高过月还款额，但现在这个区域商品房的放量很大，原来的租金水平最高到过7000元/月，现在6500~6800/月的水平已经是降下来的了，但现在还有继续向下降的趋势，而房价还在上涨。”上述副总对记者说。

　　按照这样的逻辑，就会出现一个问题：剪刀差的最初出现不会对投资性的购房需求造成威胁，因为很多人是做长线投资，房价本身在短时期内的升值，可以满足他们的心理预期，同时租金和月供差不太多，也造成大部分贷款由租金归还。

　　“但是长此以往就不行了，如果这个剪刀差变得很大，房租的大部分不能抵偿月供还款，亏得太多，投资客就会想把房子卖掉，但这时，很可能已经因为房价过高就卖不掉了，那时就是泡沫调整的开始。”前述副总说，这才是他和他的同行们在内心最为忌惮的所在。